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股市泡沫已渐灭，房市泡沫几时休？

价值中国网，2008.9.21

 

提起泡沫经济这个词汇，稍微关注市场的人应该都不陌生。但是，包括笔者自己本人在内，没有真正经历过泡沫经济的人，恐怕无法体会泡沫经济的残酷杀伤力。出生于上世纪70年代初、中期之后的我们这一代人，即所谓的70后，基本上成长在中国改革开放30年来的经济增长阶段，即便是1997年席卷东南亚的金融危机，也由于中国大陆影响较小而没有过多的自身感觉。因此，很多人对所谓的泡沫经济、经济衰退等概念，多数仅停留在书本的描述上，基本上没有机会有切身的体会。

 

好像是铁定的自然规律，经济、金融的、社会的危机总是会周期性地到来。因此，人的一生中，前面三十年的风平浪静并不意味着未来也是如此。因此，人们有理由担心着某场危机的到来。现实似乎也出现了这样的迹象或预示：在经济领域，股市的跌跌不休已经或多或少地影响到了经济发展和部分民众的生活，房市也似乎摇摇欲坠或表现得像是风雨欲来的样子；在公共社会领域呢？就无需多说了，是地球人都知道些大概。之所有还没有造成颠覆性的危害，可能得益于还未完全放开和开放的市场和中央高层强势的监控手腕。

 

虽然经济的下滑或发生危机（股市下挫、房价下跌）是不好的，可能导致中国经济将走下缓慢的发展期，因此没有人愿意或希望出现它。但是，有一句江湖话说得好，出来混的，总是要还的。对厂商来说，不认清政策及市场形势，不提供符合市场的产品，就注定要遭受市场的惩罚。而对政府和消费者来说，不经历这么个场景，不但经济本相无法走向理性回归，市场和政府不会成熟，普通民众也不会吃一堑长一智。

 

一般地，泡沫经济都是发生在国家对银根放得比较松，经济发展速度比较快的阶段。这个阶段上，社会经济表面上逞现一片繁荣，炒作大有市场，泡沫经济也就有了炒作的资金来源。但过度的疯狂和过分的投机，会导致脱离社会经济现实而产生虚荣，导致所谓的“高处不胜寒”。有时候觉得，似乎“中庸之道”真的就反映了世间万事万物的本源：就像弹簧一样，任何的走向极端，不是分崩离析或灰飞烟灭，就是强力拉回原处。如果能停留在极端原处，弹簧就已经不是弹簧了。显然，政府的调控作用，就是要避免弹簧不像个弹簧了。但如果有人偏不信邪，遭到报复是必然的了。

 

那么，股市似乎已经抄底了，政府也已经出手刺激市场，现在正是“入市”的大好时机。但房市呢？它有泡沫吗？有的话，几时消？

 

房市的泡沫似乎不要去论证了。虽然有针锋相对的反驳，但大量的文献已有论证过，可以用汗牛充栋来形容，目前市场现状也有所反映和反应。笔者比较倾向于有泡沫论，只是大小和多少的问题。

 

自2007年次贷危机爆发以来，美国各地都开始出现“大萧条”以来的首次房产贬值。2008年3月的S&P/Case-Shiller全美房价指数显示，美国20大城市的房价平均比2006年的泡沫期下降16.4％。在克里夫兰等次贷危机“重灾区”，房价下跌幅度已然超过31.6％。美国专家分析导致房价大跳水的原因主要是银行和贷款公司囤积过多的“止赎房”（指因债务人无法还贷而被银行没收赎回权的房屋）；一些公司正大批贱卖房产，引致周边地区的房价也受到拖累。

 

在经历过最近三四年来疯狂的商品房项目投资与开发后，中国目前的通货膨胀局势已经影响到了很多家庭的基本生活，房贷信用能力和信用等级趋于下降。房市泡沫不挤，美国式的“止赎房”囤积也未必就不会出现，而那样的话，对中国银行业的打击是不言而喻的。有人就借此向中央政府讨价还价。但中国确实有大量的消费空间，如果房价下跌，使之适应中国实际的经济社会发展水平，也就是大多数自住性的消费者能承受得起，“止赎房”自然不会大量出现，银行危机也自然化解。当然这样做的结果，自然是开发商的利润空间压缩了些，其暴利模式受到些抑制，投机者也不会那么疯狂了。

房市的泡沫似乎不要去论证了。虽然有针锋相对的反驳，但大量的文献已有论证过，可以用汗牛充栋来形容，目前市场现状也有所反映和反应。笔者比较倾向于有泡沫论，只是大小和多少的问题。

 

自2007年次贷危机爆发以来，美国各地都开始出现“大萧条”以来的首次房产贬值。2008年3月的S&P/Case-Shiller全美房价指数显示，美国20大城市的房价平均比2006年的泡沫期下降16.4％。在克里夫兰等次贷危机“重灾区”，房价下跌幅度已然超过31.6％。美国专家分析导致房价大跳水的原因主要是银行和贷款公司囤积过多的“止赎房”（指因债务人无法还贷而被银行没收赎回权的房屋）；一些公司正大批贱卖房产，引致周边地区的房价也受到拖累。

 

在经历过最近三四年来疯狂的商品房项目投资与开发后，中国目前的通货膨胀局势已经影响到了很多家庭的基本生活，房贷信用能力和信用等级趋于下降。房市泡沫不挤，美国式的“止赎房”囤积也未必就不会出现，而那样的话，对中国银行业的打击是不言而喻的。有人就借此向中央政府讨价还价。但中国确实有大量的消费空间，如果房价下跌，使之适应中国实际的经济社会发展水平，也就是大多数自住性的消费者能承受得起，“止赎房”自然不会大量出现，银行危机也自然化解。当然这样做的结果，自然是开发商的利润空间压缩了些，其暴利模式受到些抑制，投机者也不会那么疯狂了。

股市泡沫已渐灭，房市泡沫几时休？

价值中国网，2008.9.21

 

提起泡沫经济这个词汇，稍微关注市场的人应该都不陌生。但是，包括笔者自己本人在内，没有真正经历过泡沫经济的人，恐怕无法体会泡沫经济的残酷杀伤力。出生于上世纪70年代初、中期之后的我们这一代人，即所谓的70后，基本上成长在中国改革开放30年来的经济增长阶段，即便是1997年席卷东南亚的金融危机，也由于中国大陆影响较小而没有过多的自身感觉。因此，很多人对所谓的泡沫经济、经济衰退等概念，多数仅停留在书本的描述上，基本上没有机会有切身的体会。

 

好像是铁定的自然规律，经济、金融的、社会的危机总是会周期性地到来。因此，人的一生中，前面三十年的风平浪静并不意味着未来也是如此。因此，人们有理由担心着某场危机的到来。现实似乎也出现了这样的迹象或预示：在经济领域，股市的跌跌不休已经或多或少地影响到了经济发展和部分民众的生活，房市也似乎摇摇欲坠或表现得像是风雨欲来的样子；在公共社会领域呢？就无需多说了，是地球人都知道些大概。之所有还没有造成颠覆性的危害，可能得益于还未完全放开和开放的市场和中央高层强势的监控手腕。

 

虽然经济的下滑或发生危机（股市下挫、房价下跌）是不好的，可能导致中国经济将走下缓慢的发展期，因此没有人愿意或希望出现它。但是，有一句江湖话说得好，出来混的，总是要还的。对厂商来说，不认清政策及市场形势，不提供符合市场的产品，就注定要遭受市场的惩罚。而对政府和消费者来说，不经历这么个场景，不但经济本相无法走向理性回归，市场和政府不会成熟，普通民众也不会吃一堑长一智。

 

一般地，泡沫经济都是发生在国家对银根放得比较松，经济发展速度比较快的阶段。这个阶段上，社会经济表面上逞现一片繁荣，炒作大有市场，泡沫经济也就有了炒作的资金来源。但过度的疯狂和过分的投机，会导致脱离社会经济现实而产生虚荣，导致所谓的“高处不胜寒”。有时候觉得，似乎“中庸之道”真的就反映了世间万事万物的本源：就像弹簧一样，任何的走向极端，不是分崩离析或灰飞烟灭，就是强力拉回原处。如果能停留在极端原处，弹簧就已经不是弹簧了。显然，政府的调控作用，就是要避免弹簧不像个弹簧了。但如果有人偏不信邪，遭到报复是必然的了。

 

那么，股市似乎已经抄底了，政府也已经出手刺激市场，现在正是“入市”的大好时机。但房市呢？它有泡沫吗？有的话，几时消？

 

房市的泡沫似乎不要去论证了。虽然有针锋相对的反驳，但大量的文献已有论证过，可以用汗牛充栋来形容，目前市场现状也有所反映和反应。笔者比较倾向于有泡沫论，只是大小和多少的问题。

 

自2007年次贷危机爆发以来，美国各地都开始出现“大萧条”以来的首次房产贬值。2008年3月的S&P/Case-Shiller全美房价指数显示，美国20大城市的房价平均比2006年的泡沫期下降16.4％。在克里夫兰等次贷危机“重灾区”，房价下跌幅度已然超过31.6％。美国专家分析导致房价大跳水的原因主要是银行和贷款公司囤积过多的“止赎房”（指因债务人无法还贷而被银行没收赎回权的房屋）；一些公司正大批贱卖房产，引致周边地区的房价也受到拖累。

 

在经历过最近三四年来疯狂的商品房项目投资与开发后，中国目前的通货膨胀局势已经影响到了很多家庭的基本生活，房贷信用能力和信用等级趋于下降。房市泡沫不挤，美国式的“止赎房”囤积也未必就不会出现，而那样的话，对中国银行业的打击是不言而喻的。有人就借此向中央政府讨价还价。但中国确实有大量的消费空间，如果房价下跌，使之适应中国实际的经济社会发展水平，也就是大多数自住性的消费者能承受得起，“止赎房”自然不会大量出现，银行危机也自然化解。当然这样做的结果，自然是开发商的利润空间压缩了些，其暴利模式受到些抑制，投机者也不会那么疯狂了。

房市的泡沫似乎不要去论证了。虽然有针锋相对的反驳，但大量的文献已有论证过，可以用汗牛充栋来形容，目前市场现状也有所反映和反应。笔者比较倾向于有泡沫论，只是大小和多少的问题。

 

自2007年次贷危机爆发以来，美国各地都开始出现“大萧条”以来的首次房产贬值。2008年3月的S&P/Case-Shiller全美房价指数显示，美国20大城市的房价平均比2006年的泡沫期下降16.4％。在克里夫兰等次贷危机“重灾区”，房价下跌幅度已然超过31.6％。美国专家分析导致房价大跳水的原因主要是银行和贷款公司囤积过多的“止赎房”（指因债务人无法还贷而被银行没收赎回权的房屋）；一些公司正大批贱卖房产，引致周边地区的房价也受到拖累。

 

在经历过最近三四年来疯狂的商品房项目投资与开发后，中国目前的通货膨胀局势已经影响到了很多家庭的基本生活，房贷信用能力和信用等级趋于下降。房市泡沫不挤，美国式的“止赎房”囤积也未必就不会出现，而那样的话，对中国银行业的打击是不言而喻的。有人就借此向中央政府讨价还价。但中国确实有大量的消费空间，如果房价下跌，使之适应中国实际的经济社会发展水平，也就是大多数自住性的消费者能承受得起，“止赎房”自然不会大量出现，银行危机也自然化解。当然这样做的结果，自然是开发商的利润空间压缩了些，其暴利模式受到些抑制，投机者也不会那么疯狂了。

泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。泡沫经济产生于虚拟资本的运动。价格虚高（过去五年来几乎没怎么遭遇过红灯一路飚升，表现得好像很欣欣向荣）且大量通过银行贷款和预售获得大部分开发资金的房地产业，带动或者说加剧了虚拟资本的运动。显然，尽管泡沫经济总是起源于金融领域，但地产业在其中的推波助澜，比纯粹金融领域里的惑乱还来得更令人胆战心惊。有人曾经谩骂易宪容先生不学无术，说他有关房地产方面的言论脱离了他金融研究专家的本行，实在是不是无知，就是理屈词穷或有意而为了。

 

事实上，作为不动产的住宅，其特殊的价格构成使商品房资产成为了一种具有虚拟资本属性的资产，同时金融业与房地产业的相互渗透、相互融合（在中国表现得更强势，更无规则），使得每次经济泡沫的产生都必然伴随着地产泡沫的产生。因此，泡沫经济的典型表现，通常在股市和房地产这两个领域，且一般股市和房市都是呈现同向运动。现在问题来了，普遍认为股价差不多探底了，那么房价还能维持在那么高么？

 

当泡沫经济产生后，股市和房市会先后或者同步的出现暴涨，而当泡沫一旦破裂后，这两个市场会无一幸免地出现暴跌，且其涨跌幅度也往往惊人的相似。这在以往日本、香港以及东南亚金融风暴教训中，已经得到N多次无情的验证。稍有不同的是，房地产不是一般的商品，作为生产周期长，单项总价值高的大宗商品，其价格调整周期往往也比较长。一般而言，房价比较难涨，但涨起来后，很难收住；而一旦房价下跌，也往往需要一个漫长的时间才能停止。但总体一致性的相关趋势是不变的。

 

笔者曾经信奉，由于土地是稀缺资源，中国又人多地少，上世纪70年代、80年代出生的开始进入大规模地买房租房时期，因此房地产价格从中长期时间来看是趋于上升的，但这仅是个长期平均趋势，不会是总是高涨而不下跌，更不会不受周期性经济规律制约，且得是渐进的、平稳的，而不会几乎在一夜之间产生。更不用说其中还可能还会有不确定的人为破坏因素。房价地价不下降的论调是经不起检验的。从历史上看，日本更是土地资源紧缺的国家，但在1989年日本泡沫经济迎来了最高峰后，日本的土地价格在1991年左右开始下跌，泡沫经济开始正式破裂。由于土地价格急速下跌，由土地作担保的贷款也出现了极大风险，那个时候，日本各大银行的不良贷款纷纷暴露，对日本金融造成了严重打击。从现实上看，1997年的东南亚金融危机和目前仍在发酵的美国次贷危机，无不是房地产泡沫导致的恶果。

 

总而言之，前车之鉴，政府和民众须未雨绸缪。老实说，当前房价朝向适当方向的调整才刚刚开始，价值回归远没有到位，需要做的事情还很多。