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卖不出去也租不出去 全国“鬼城”可住34亿人？
财经博客易宪容2015-09-23
在最近贵阳召开的中国城市规划学会年会上，中国工程院院士、深圳市规划和国土资源委员会巡视员郭仁忠透露，全国新城区规划人口达34亿。他援引国务院一项关于12个省会城市和144个地级市的调查结果称，省会城市平均一个城市规划4.6个新城或新区，地级城市平均每个规划建设1.5个新城或新区，某西部省会城市提出建3个新区、5个新城，总面积是现有建成城区面积的7.8倍。
也就是说，经过十几年以房地产建设为城市扩张的龙头之后，中国政府希望以城市化作为经济增长之动力，以高质量的城市化来带动中国城市的经济发展与增长。但是，这种以高质量的城市化为动力的经济蓝图，目前已经成了中国各城市区域面积大幅快速扩张的依据与政策，中国将进入一个城市面积简单的量增疯狂扩张的时期。在这种情况下，中国将出现更多的“空城”和“鬼城”。
这种城市规划简单的面积扩张量增，既不考虑城市经济与产业结构变化与成长，也不考虑人口结构增长与变迁，而这引起城市规划更多的是以个人利益为导向，如何来消耗现在城市周边的土地，如何以这些土地以规划的方式能够在现任政府手上把最快的方式卖出为依归，进行前所未有的城市建设扩张。在这样的情况下，自然会导致全国的城市规划所建筑的住房居然可居住34亿人口的怪事。即使把农村人口全部赶入城市，那么这些已经规划的城市住房何年何月才能有人居住呢？
可以说，这种完全忽视基本的市场法则、经济规律、现实条件的城市规划，估计已经不只是写在图纸的规划了，肯定已经不少规划正在建设进行中。这就是为何当前中国一大批的“空城”、“鬼城”的出现。这些“空城”、“鬼城”的出现不仅在于让大量的房地产商的住房由于无法销售出去难以脱身，整个新建城市的人口凋零和商业萧条，而且在于不少购买住房者购买了这里的住房之后既卖不出去也无法出租。整个“空城”、“鬼城”的风险完全砸在购买住房者及银行手上。
可以说，这34亿人口城市规划也意味着发展了十几年的中国住房市场早又要进入一个难以想象的大跃进年代。因为，这种城市面积的简单过度扩张不仅可带来当地的GDP增长、地方土地财政收入增长，更是重要的是给地方政府的主事者带来无限巨大的寻租空间。从当前反腐打老虎所披露出的贪污腐败的行为来看，多数都是与土地交易和流转有关。因为低成本的国有土地经过这些政府官员转手其价值就能够成倍、成十倍、成百倍甚至成千倍价格卖出。而国有土地的交易权力都在政府官员手中，在这种情况下，要想这些政府官员不贪污腐败都会很难。在这样的情况下，每一个地方政府官员岂能不希望在自己手上卖更多的国有土地呢？这就是为何城市规划会如此过度扩张的根源，也是中国大量的“空城”、“鬼城”出现的根源。
当大量的土地被规划为城市土地时，当大量的土地被拍卖给房地产开发商建筑住房时，住房的严重过剩是必然，大量的“空城”、“鬼城”出现也是必然。房地产市场刚开始发展时，国人都认为只要购买了住房都可能升值，都可用做投资。所以，住房就建得越来越多，房价也不断上升。但是，当前住房投资者发现购买住房没有投资价值时，购买的住房既卖不出去，也租不出去时，那么不少城市的住房严重过剩也就出现了。因为，居民消费的住房总是有限。这就是为何一年来政府推出了一系列的房地产救市政策（可以说无所不用其极）许多城市的住房销售和价格仍然在下降。而当前还有一个34亿人口的城市住房规划，国内二线以下城市的住房严重过剩更是会雪上加霜。
还有，别看当前北京的住房价格还在上涨，很多人都在叫这在于北京的土地稀缺，但是，以当前北京的土地，再建20个北京根本就不会有问题，如果再加上让北京城市土地的使用效率提高的话，那么再建几十个北京岂能有问题?建了这么多北京，产业及人口在哪？可以说，当前中国只要推出最一般的房地产税收政策（如加拿大那样的住房税收政策），那么北京的房地产市场同样会严重过剩。目前只要政府用政策撑着北京过高房价及过度的投资需求。
也就是说，中国“空城”和“鬼城”可住34亿人口的城市规划，意味着即使在当前的住房税收政策下，中国房地产市场的严重过剩是谁也改变不了的事实。因为，在现有的政策下，地方政府不会改变对城市简单过度扩张的冲动。同时，它也将对中国经济带来毁灭性打击，因为当大量的资源涌向房地产时，肯定会对其他行业及产业具有严重的挤出效应。
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