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马光远：央行突然降准如何影响房价走势
原创 2016-03-01 马光远 功夫财经
2月29日，央行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。这是2016年以来的第一次降准。因为降准的时间选择在比较少见的周一（一般是在周末），又加上这两天股市大跌（李大霄又找不见自己的婴儿了），券商的分析师都认为，降准是为了股市。同时，在一线楼市已经发疯的情况下，很多买不起房的人担心，这会让一线楼市火上浇油。我认为这种担心没有任何意义，因为肯定会火上浇油，中国的房地产在某种程度上是一种货币现象，货币的宽松必然引发一线城市的房价上涨。我在功夫财经以前的两篇文章《2016年，这几个城市的房价会大涨》和《房价的逻辑，兼答为什么这几个城市房价可能大涨》中都已经说得清清楚楚。我希望功夫财经的粉丝们都能够把这些有用的东西理解领会，并成为自己买房子的指南，而不是看过之后彻底忘了。看看现在火爆的城市，上海、苏州、南京、合肥等，都是我明确列出来会大涨的。这几天总有人发私信说，都是因为你说这几个城市要涨，所以它们现在涨得很猛！是吗？真的是这样吗？尽管如此，我想说的是，本次降准其实既和股市无关，也和房市无关。央行选择在这个时候降准，根本原因不外乎三个： 一、遏制经济下行的压力 我在功夫财经2016年宏观经济展望中对今年经济下行的压力之大，有多次的阐述，有兴趣可以回去找那些文章仔细研读。我甚至认为，这是改革开放以来中国经济下行压力最大的一年，在此背景下，货币政策最明智的选择是稳健偏宽松，如果实行紧缩政策，那一定是个天大的错误。 二、对冲外汇占款的减少 央行的数据显示， 2016年1月央行口径外汇占款下降6445亿元人民币，至24.2万亿元人民币，创历史第二大降幅，仅次于2015年12月7082亿元的降幅。这已经是外汇占款连续三个月下降，合计达到了1.6万亿元。尽管之前央行通过MLF、SLF等工具进行对冲，但这依然无法替代降准的作用。 三、对抗通缩的压力 笔者2014年以来一直提醒，在中国经济引擎转换的过程中，最担心的问题是通缩问题，2016年中国经济的头等大敌是通缩。2015年CPI下降到1.4%的低位，1月份的PPI仍然为负的5.3%，已经连续47个月为负数。中国经济事实上已经陷入了典型的通缩状态。从某种程度而言，通缩的可怕程度远甚于通胀（看看日本失去的20年就基本知道），通缩会引发企业债务实际负担的上升，导致信心的低迷。相对于产能过剩、杠杆等问题，通缩的问题对经济整体的影响更大。也就是说，本次降准是在人民币汇率相对稳住的时候，央行选择时机做出的早应该做出的选择。降准降息，维持货币政策的宽松一定是今年货币政策的主旋律。根据这几年的经验，在预测货币政策上，笔者这几年还真没遇到真正的对手，如果真有比我预测准的，你们可以拿出证据来，让功夫财经的几个老板给你们奖品。如果货币政策宽松，那么问题来了：股市会怎么走？房价会怎么走？该如何规划自己的投资？股市你们还是听李大霄的（虽然听了等于没听），他的乐观精神总是让我这个对股市没有任何信心的人自惭形秽。房地产，当然是听我的。春节过后，北京南五环的地王、上海的跳涨、南京的日光盘等等，都在预示着，在“资产荒”和货币政策的双重挤压下，中国一线城市、热点城市的房地产几乎成了大家资产安全最后的避风港。上海的疯涨既有道理，也没道理。在恐慌的情绪下，房价不管如何表现，都是符合逻辑的。2月29日，2016年的第一次降准只是告诉你，尽管我们强调供给侧结构性改革，但这不意味着货币政策会收紧，而是会保持相对的宽松状态。当然，必须指出，这并不意味着会疯涨，会一直涨下去。在中国房地产的基本面已经告别短缺、中国城镇化的硬件建设已接近尾声、中国人口的峰值马上到来的情况下，任何一个地方，房价的疯涨都难以自圆其说。深圳去年疯涨，原因总算搞清楚了，答案在周星驰的《美人鱼》中。我在去年的文章中列举大涨的第一档城市中，就没有深圳和北京。因为深圳去年已经大涨，今年大涨的概率等于零。而北京未来五年城市发展的首要任务是控制人口，四环内人口甚至要减少15%。这意味着，北京房价大涨的人口因素被死死摁住，受益者将是通州这个副中心和大兴这个未来的经济的新中心。至于广州，只会继续安静地、默默地、悄悄地、波澜不惊地上涨，周边的东莞、佛山、番禺同城化建设巨大的供应量基本扼杀了广州“修女也疯狂”的梦想。记住我一直给大家讲的三个20%吧（如果你不知道，请你到功夫财经前面的文章去检索，直接问度娘是可耻的）。未来中国房价的希望仍然在20%的城市，今年货币政策助力的结果一定是20%的城市被疯抢，而80%的城市仍然是“狗不理”行情。三四线城市的开发商要抓住机会清库存，顺利解套，而不是幻想涨价。面对货币放水和全球性的资产荒，也许，只有人人都在痛骂的中国房子依然可以作为可靠的确保财富安全的工具。既然如此，那就加入“一边痛骂高房价，一边出手买房”的变态的队伍吧。还有粉丝问：你曾经讲过2017年是房地产最微妙的一年。是的，这个判断我仍然维持。至于如何微妙，只有上帝知道。
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