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危机倒计时：2020年中国房地产需求将突然消失！
2016-03-23 中国房地产协会
操盘者亲述：房地产风险将在2020年爆发
今年资本市场剧烈动荡，经济形势走到了危与机的边缘。本文是一位私募大佬的演讲实录，对宏观经济、房地产市场、债券市场的分析，从根源讲到结果、从内在讲到表象，“真话”和干货满眼皆是 。
【对宏观经济的看法】
宏观的形势，说到宏观，必须要看看全球的形势是怎么样。中国的GDP超过十万亿美金，全世界第二大GDP，中国的经济和美国的经济对比，有很大的特点，中国的经济是一个对外部依存度比较高的经济。而美国，它的金融体系和全球的金融体系关联度很大，但它的对外依存度事实上不高。所以，我们说看中国的经济总量，首先要看的就是全球的大的形势。
全球大的形势，就是以2008年金融危机作为一个分界线，金融危机爆发根本性的原因，是西方的发达国家，借了太多的债，以至于在当时的利率水平之下，没有人愿意再给它借钱，所以爆发了金融危机。金融危机爆发的原因就是杠杆太高。既然是杠杆太高，接下来很长时间，这些发达国家就是在一个去杠杆化的过程之中。
去杠杆化，我们都知道，只有四个途径：
第一个途径就是节衣缩食加财政紧缩；第二个途径就是印钱；第三个途径你找到新的赚钱的方法；第四个就是你要学会债务违约或者债务重组。
在金融危机爆发之后，全球主要的国家如何去除杠杆？其实方法完全不同。以美国和英国为首的这些国家，我觉得他们做的比较好。他们经历了一场漂亮的去杠杆。我们看一下美国做的事情：
首先是金融危机爆发之后，大量的债券倒闭，大量的银行倒闭，很多很多企业倒闭，债务违约了。
第二个，2012年的时候，他们的财政的限额，16万亿的美国的债务不允许再增加，就开始财政紧缩。
第三个就是一轮又一轮的QE，央行在印钱。
第四个美国凭借苹果、谷歌、Facebook、亚马逊的发展，经济在持续增长。美股居然创了新高，创新高最主要的构成就是来自于这四个公司的股票，而不是传统的金融、地产。
再来看欧洲：
2013年之前，欧洲的国家去杠杆，主要采取的措施就是财政紧缩，经济越来越差，但是欧洲央行不愿意印钱，只是采取紧缩措施。但是2013年之后欧央行也开始印钱打综合牌，现在欧洲连最僵化的意大利也大量的结构改革的政策。西班牙在结构调整方面也做的特别棒。于是，2013年后的欧洲也走在挣钱的路上。
日本更不用说了，日本把汇率大幅贬值，现在日本的经济尽管有老龄化的问题，但我认为日本的经济是新气象。
那么话说回来，在这样过程中，以中国为代表的新兴经济体，在经历了一轮非常丑陋的加杠杆，也就是借了很多很多钱，为了保持当时的经济的增长，钱都给了房地产、基建等等，才导致今天全球经济在增长方面严重的分化。
金砖四国，维度好一点就是印度，新兴经济体里面印度是唯一最有希望的经济体，也许等到印度将来经济真正起来的时候，中国将面临更大的挑战。
【美元走强程度 将远远超出预期】
在此背景下，美元汇率怎么走？
所有的做股票的投资者，对未来的基本市场，最关心的地方，就是汇率，而人民币的汇率，说到底是美元汇率的问题。回顾历史来看，美元每次见底都是美联储降息的开始，无论是86年还是2002年，美元都经历了长期大贬值。86年一直贬到96年，02年一直贬到2014年，这都是美联储降息的开始。
而反过来，美元每次的走强都是美联储在加息的过程。这个道理很简单，因为美国的央行是全世界的央行，美国投入的流动性，是各国的央行再投放货币的基础。现在的情况，全球大分化的背景下，因为美国调整的最充分，最彻底，而且是率先要第一个加息。欧洲大概还在继续宽松，日本还在宽松，而中国的宽松更不用说了。我认为美元这次走强一定会远远超出我们的预期。86年的美元指数从70涨到150，90年代那一波，从70到120，幅度也有50%，这次的幅度也一定会超过50%。美元指数大概会干到120以上，现在是94到95，还有25的上涨空间。
【人民币汇率如何走？】
如果在这么大的美元的上涨的空间，上涨的压力之下，我们人民币如果还盯住美元的话，那会发生什么样的事情呢？
这个汇率，不是我们大家所熟悉的6.4的人民币的汇率的指数，我们按照人民币的贸易加权的实际有效的汇率指数。在8·11贬值之前，大概是在130左右，130是什么样的一个数字呢？如果美元指数还要再涨125，人民币盯住美元，那我们实际有效汇率指数就会达到150。如果是150的话，那就像94年的日本，日元的实际有效汇率是150，而当时我们朱熔基总理把人民币一次贬到74。这种情况下，现在的安倍已经把日元的汇率指数贬到70。如果我们再贬一次，再升一次，正好是94年，当年朱镕基和日本央行的行长，当时是白川方明，那两个人做的事情完全是倒了个个儿，如果倒个个儿，中国的经济从汇率一个因素而言，对我们来说意味着什么？如果这样的话，我们资产价格会面临着非常大的压力，我们整个经济的调整，我也不知道会持续多少年。也许是20年，而这只是汇率因素。
【对中国经济形势的展望】
中国的经济，过去非常成功，我们的成功有两点，第一加入了WTO之后的出口的增长，数据也看的很清楚。我们的出口是从5%左右，干到20到30%，持续接近八年，但现在的数据非常低。第二个，我们讲投资，中国过去的十年，投资占GDP的比例，从35%现在提升到48%。一般来说投资到50%左右就基本上很难再提高。
我们经济的结构是怎样的？中国是一个制造业大国，但是我们现在的工业占GDP的比例，是越来越低，从40%降到现在35%以下，在工业急剧回落的过程中，我们快速增长的是房地产、建筑、金融，结构性的问题就非常值得担忧。
任何的国家，如果你的房地产和建筑业占到GDP的比例高达14%到15%，意味着这个领域是严重过剩。我们看到美国和西班牙在金融危机之后，他们的房地产和建筑业占GDP的比率，从6个百分点，低的时候是2个百分点，现在美国的房地产投资占GDP就是2个百分点，我们是14个百分点，我觉得起码干掉一半，回到7个百分点。
说到经济的需求，跟人有很大的关系。中国的劳动人口，2012年已经出现了负增长。以后的话，基本上-5%的增速。2013年我们人口抚养比，第一次开始回升，但人口抚养比回升对我们来说很糟糕，我们要养的是黄色的老人，年轻的孩子基本没有。这跟六七十年代，我们尽管很穷，抚养比尽管很高，但我们有希望，但是现在从人口的因素，看不到太大的希望。
1990年的时候，中国新初升的儿童，每年大概2600万，到1999年的时候，我们新出生的人口是1200万。95年的孩子，等到他25岁的时候，是2020年。我们试想一下，到2020年的时候，一方面因为中国的经济下行，政府的税收不够，可能还想着收房产税；另一方面，人口少刚需下降，对房子的需求没那么强烈。也就是刚需也没有，投资性的需求也没有，那时候我们的房地产行业有多么大的风险。北上广深的房子还能卖得掉，三四线的城市还在急剧的累积的过程中，这些风险到2020年之前，我觉得都会慢慢开始一点点爆发。
【对中国债券市场的看法】
现在债券市场毫无疑问非常火爆。当一个资产类别特别特别火爆的时候，往往蕴含着风险。
中国的经济，如果说没有改革的话，我个人觉得，现在的7%肯定不是底。08年的7%也不是底，最后的大概率就像是日本一样，随着你的人口的问题，经济不停的下台阶，从10%到7%，再到5%，如果我们改革成功提升效率，我们还能维持在5%到5.5%增速，如果改革就像是现在看到的这样，我个人觉得人也没了，资本也没了，效率也没了，你说到哪儿呢？这是对于经济或者是债市的中期趋势的看法，经济越差，债券会好。通胀越低，债券也会越好。当然通胀很低的时候，成长股的投资也很不错。
如果说我们逻辑是正确的话，我们觉得债券市场中长期的趋势还是很不错的。我始终觉得我们做债的人，最大风险就是房地产，如果房地产的形势特别好，你赶紧去买房吧，千万不要买债券，如果你觉得房子出问题了，债券一定是非常非常好的投资的资产。这是中期的趋势的看法。
当前的债券市场上，大家都看好中期的趋势，但大家都很谨慎。谨慎的一个原因，有一点就是债券的估值水平。债券的估值水平，总的来说，是一个比较偏低的位置。
总的来说，我们觉得国债的估值水平还是合理的，相对来说是合理的。相对来看信用债比较离谱，看到经济下行的压力，但是信用债的利差，100分只能打20分。20分左右，是非常非常低的。城投债，如果能够打分，全都打7分。
所以对我们来说，我们现在的策略也很简单，看好债券市场大的趋势。我们更看好利率，而不看好信用。
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