20160730【充实计划】第174期

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充实每一天 发表于 2016-7-30 07:22
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一个地产从业人的忠告：年轻人别再透支青春买房了！  
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阅读《大泡沫》至第六章：房地产。阅读到美国次贷危机爆发前后的房地产泡沫及信贷泡沫，不免思考我国现在的房地产泡沫。
对于我国现在存在的房地产泡沫问题，几乎全面的认为房地产存在巨大的泡沫，但是泡沫到底有多大，实在是值得细细思考的问题。首先，要考虑泡沫就必须考虑到信贷。在信贷宽松，流动性大的情况下，无疑会推高泡沫。现阶段，我国的流动性显然是过剩的，而且银行有一些信贷方面的优惠是有利于房地产的。其次，要考虑存量问题。虽然在整体范围内，国内的商品房存量甚至都远大于购买首套房和改善房的家庭数，略大于总家庭数，但是房地产要考虑人口分布问题。一线城市和部分二线城市因人口涌入的问题，在一定程度上还是稀缺的，特别是一线城市。
在现阶段，我国的房地产泡沫是暂时无法看到破灭的短期预期的。因为央行及ZF政策制定机关肯定会考虑到90年代日本泡沫破灭中ZF决策失误方面的因素，而避免发生相同错误；而我国房地产泡沫和美国次贷危机爆发前的泡沫的形成因素大致不相同，也不具有完全比较的意义。
同时考虑该书中所说的泡沫破灭后的有益之处，也需批判的看待。该书中所说的第一个好的效果是旧城改造。虽然这一点上前些年体现出了一定成果，但是由于我国现阶段社会矛盾凸显的显示情况，旧城改造中矛盾锐化，进行并不十分顺利。而且由于房价上涨的程度难以完全承担旧城改造中的巨大经济负担，伴有一些地区政策因素的影响，旧城改造并不是更有利于房地产企业的选择。因此很多地区的泡沫并未带来这一效果，更多的是城市外扩。第二个好的效果是人口重新分布。这一点上，并没有切实的证据证明这是一个在社会整体上有益的事。一线城市出现了一群返乡或向二线城市的流动，这对于一线城市城市压力及一线城市居民拥挤程度有一定的改善，对于返回的城市也解决了一定的房产库存问题，而且流动的人群也可以获得更良好的居住条件（300万在一线买80坪，而在家乡可以买到别墅）。但在经济效率上的变化，没有确切数据也不能轻易判断。第三个好的效果建设创造了相当的基础设施。这个在一定程度上也无法简单判断。在有的地方形成了偏远的鬼城，那么基础设施再完善也无力于改善社会福利状态，而有的城市边缘建立新的基础设施完善的居住区有利于改善城市的居住环境。还有一些其他的心理、经验方面的益处这里就不再讨论。
总的来说，为了保证稳定，都不应该轻易考虑刺破泡沫，更不用考虑这些泡沫破灭后的益处。这些益处应该是在泡沫顺其自然破灭之后再来分析的，而在泡沫存在时，应该做的是考虑解决缩小泡沫或缩小影响的办法。

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今日阅读柴静的《看见》，汶川地震，过去了八年，伤疤一直都在。
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