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房地产投资持续迁移至中西部 房企资金存隐忧
2016年09月14日05:40 21世纪经济报道
房地产投资持续“迁移”中西部 楼市分化调整是主基调
见习记者宋兴国北京报道
房地产投资持续向中西部“迁移”的现象，在8月份持续。
9月13日，国家统计局发布2016年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-8月份，东部地区房地产开发投资35915亿元，同比增长3.3%，增速比1-7月份回落0.1个百分点；中部地区投资14078亿元，增长10.7%，增速提高0.5个百分点；西部地区投资14394亿元，增长5.9%，增速与1-7月份持平。
尽管目前中西部占据全部房地产投资仍然不足5成，但尤其是中部山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省房地产投资的快速增长势头已经非常明显。
与此同时，随着土地价格的持续上升，导致一些城市甚至出现“面粉”贵过“面包”的情况。21世纪经济报道记者梳理8月份的数据发现，8月份土地平均购置价格和今年1-2月份相比，涨幅已经超过40%。
无疑，这对房地产企业的资金链提出了新的要求。
房地产投资“西进”
9月13日上午，国家统计局公布了1-8月份全国房地产开发投资和销售数据。
销售层面，1-8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，增速回落0.9个百分点。商品房销售额66623亿元，增长38.7%，增速回落1.1个百分点。
从去库存看，房地产库存继续下降，商品房待售面积连续6个月减少，8月末比7月末减少512万平方米，1-8月份累计减少超过3000万平方米。
投资层面，1-8月份全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，结束此前连续四月增速下滑的态势。不过，分区域来看，中部地区投资增速最快，达到10.7%，东部地区，即北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省（市）的投资增速最慢，仅为3.3%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，8月份至今，出现跨区域跨经济圈的投资轮动现象。一线城市、核心二线城市的价格已被炒高，此时进入有投资风险。未来仍然有上涨空间的其他二线城市，比如中部地区的长沙、郑州、南昌、武汉等等，房价还处于相对较低价，使得投资开始向这些地区转移。
房地产开发投资西进，在中部热点城市的土地市场表现极为明显。同策咨询研究部数据显示，8月份全国溢价率前十的住宅用地成交项目中，来自中部地区的武汉、南昌揽得其中六宗，其中溢价率最高已达786.67%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分城市房价快速上涨、土地溢价率居高不下的态势，这会使得投资增速非常快。需要注意的是，此类投资西进的方向，主要是一些中部的省会城市，体现了房企投资重心正在挪动。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示，近期房地产市场的分化比较明显，一二线城市前期上涨的势头初步得到遏制，三四线城市房价相对稳定，楼市分化调整仍是今后一个时期的主基调。
房企资金存隐忧
除了房地产投资“西进”外，21世纪经济报道记者注意到另一个现象：土地均价在不断走高。
统计局数据显示，1-8月份房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%，降幅连续出现扩大；土地成交价款4632亿元，增长7.9%，则连续上涨。
一边是面积下降，一边是总价上升，必然意味着单价的不断上行。
21世纪经济报道记者计算土地的平均购置价格发现，1-4月，全国土地平均购置价格平均为3066.09元/平方米，1-8月则达到3584.58元/平方米。如果仅仅从8月份的数据来看，8月份房地产开发企业土地购置面积1755万平方米，土地成交价款784亿元。这意味着，在8月份土地平均购置价格已经上升到4467.24元/平方米。这一价格和今年1-2月份平均3152.95元/平方米相比，涨幅已经超过40%。
中原地产首席分析师张大伟分析，不理性的拿地行为，导致房地产市场后续酝酿巨大风险。未来三年，这些持有企业都将面临巨大的资金压力与入市难度。
另一方面，到位资金情况也显示，1-8月份房企资金来源渠道进一步集中在其他资金中，而其他资金中的个人按揭贷款增速超过5成，这一现象已经持续数月。
前八月，房地产开发企业到位资金91573亿元，同比增长14.8%，增速回落0.5个百分点。其中，国内贷款14199亿元，增长1.7%；利用外资97亿元，下降52.6%；自筹资金31983亿元，增长0.6%；其他资金45294亿元，增长34.1%。在其他资金中，定金及预收款25656亿元，增长29.7%；个人按揭贷款15395亿元，增长52.2%。
多位接受采访的分析人士均指出，在总体货币环境趋于稳健的当下，未来如果发现预期改变，将对房地产开发企业到位资金产生冲击。
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