楼市杠杆率有多高：已超2015年股市高点时近2倍（2）

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楼市热度不减，开发商拿地趋稳

　　1。楼市热度不减，百城住宅均价上涨

　　8月，百城（新建）住宅价格环比上涨2.17%，涨幅较上个月扩大0.54个百分点。从涨幅城市个数来看，68个城市环比上涨，29个城市环比下跌，3个城市持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加2个，其中涨幅在1%以上的城市有36个，较上月增加7个。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为23568元/平方米，环比上涨2.72%，涨幅较上个月扩大0.52个百分点；同比上涨18.06%，涨幅较上个月扩大0.87个百分点。

整体来看，8月楼市热度不减，百城住宅均价环比、同比均扩大，部分城市房价涨幅较大且主要集中在长三角、珠三角和环渤海三大城市圈。

　　政策方面，8月3日，国家发改委发布《更好发挥投资对经济增长的关键作用》，表示要进一步促进房地产投资健康发展，因城施策加大调控力度；此后，热点城市调控不断加码，苏州、南京两地政府均出台提高二套房首付比例、调整土地竞拍方式等政策，平抑房价涨幅；长沙、乌鲁木齐等库存压力较大的城市通过放宽住房公积金贷款政策、给予财政补贴等措施刺激需求释放，鼓励去库存。供应方面，一二线“地王”频出，助推地价上涨，提升房价上行预期，带动房企提高销售价格。需求方面，核心城市成交仍维持较高热度，且继续向周边城市传导。

　　在热点城市楼市持续高温情况下，预期房地产调控力度将进一步加大，同时随着市场传导效应不断显现，未来或有更多城市加入政策收紧行列。价格方面，随着楼市进入“金九银十”的传统旺季，市场供需两端整体将持续上行，百城住宅均价的上涨趋势有望延续。此外，房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调，这就决定了房地产调控政策要因地制宜、因城施策，遵循房地产市场本身的客观规律。

　　2。开发商拿地趋稳，住宅投资仍是重点

　　1-8月份，全国房地产开发投资6.44万亿，同比名义增长5.4%，增速比1-7月份提高0.1个百分点。其中住宅投资4.31万亿，增长4.8%，增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。

　　1-8月份，房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点；土地成交价款4632亿元，增长7.9%，增速提高0.8个百分点。

　　3。商品房待售面积持续减少，去库存效果初步显现

　　8月底，商品房累计销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，增速比1-7月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长25.6%，办公楼销售面积增长35.3%，商业营业用房销售面积增长17.4%。商品房销售额6.66万亿，增长38.7%，增速回落1.1个百分点。其中，住宅销售额增长40.1%，办公楼销售额增长56.1%，商业营业用房销售额增长19.5%。

　　8月末，商品房待售面积70870万平方米，比7月末减少512万平方米。其中，住宅待售面积减少639万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加54万平方米。

　　居民部门加杠杆，加大地产泡沫

　　8月，全社会融资规模新增1.47万亿，比7月增加了近万亿，当月同比增长35%。其中，新增贷款7969亿，较7月增加3419亿元；居民中长贷新增5286亿，较7月增加513亿元，占全部新增贷款的66.33%；非居民中长贷减少80亿，同比减少1297亿。

　　居民部门的房贷大增和非居民部门的贷款收缩，一方面说明地产依然被视为良好的投资标的，吸引着社会投资；另一方面说明地产市场的持续火热对其他产业存在资金投入的“挤出效应”；当然，地方债务置换的冲击也是一个重要原因。截至8月底，地方债置换规模达3.68万亿。今年全国人大批准地方债务置换额度为5万亿元。

　　我国楼市的杠杆率已经超过2015年股市杠杆率。为观察楼市杠杆率，我们做一个简单估算：2015年我国的城镇人口7.7亿人，假设每户家庭为3人，每户家庭住房面积为80平方米，单位面积商品房销售价格为6793元/平方米（2015年全国平均水平），由此计算我国商品房的市场价值约为140万亿（（7.7亿人/3人）×80平方米×6793元/平方米）.6月底，个人购房贷款余额15.4万亿，开发贷款余额5.9万亿。由此可知，地产杠杆率约为15.25%（（15.4万亿+5.9万亿）/140万亿）.2015年股市杠杆资金最高时为4万亿，对应约50万亿的市值，杠杆率约为8%。可见，楼市的杠杆率已达股市高点的近2倍，所以居民房贷和房价均高增长的状态难以长期持续，隐含的系统性风险亟待化解。

　　与此同时，我国房地产泡沫表现出梯度转移的特性。据国家统计局数据显示，8月份，70个大中城市价格上涨的有64个，持平的有2个。其中，东部二线城市表现出领涨的势头，涨幅前列的城市分别为郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门等。土地交易依然呈现火爆局面，卖地最多的50大城市土地出让金高达1.51万亿，同比增幅高达51%。全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的“地王”达46宗，成为历史上地王最为密集的月份。东部二线城市之所以成为房价领涨区归因为两方面：一是这些地区是国家经济战略导向和交通便捷导向的双重叠合区；二是这些城市的政策环境较为宽松，投资门槛较一线城市偏低。

　　货币政策和财政政策调控空间面临考验

　　在地产泡沫扩大，年底美联储加息概率仍高的情况下，央行再度重启公开市场14天逆回购操作，意味着宽松货币政策将短期延后，货币政策中性仍是短期主题。8月，CPI同比增加1.3%，连续4个月下降，创2015年10月以来的新低，这主要归因为基数效应和食品价格回落。充足的就业和温和的通胀是货币政策调控的两个参考，通胀回落将收缩货币政策的调控空间。同时需要注意的是，央行去年年底开始频繁使用逆回购、MLF、SLF和其他短期流动性调节工具，目的是增加货币政策的灵活性，同时引导资金流入实体经济，避免大水漫灌催生资产泡沫。所以，市场不必过分解读央行逆回购操作。

　　截至8月底，地方债发行规模约为4.8万亿，已超过去年全年3.8万亿的总发行量。今年全国人大批准新增地方政府债务限额为1.18万亿，目前已发行1.13万亿，逼近新增限额。8月地方政府收入同比增速虽然扭转了6、7月份-8.6%和-3%的缩减态势，但仅增加1%。财政性存款沿着季节性趋势变化，从上月的增加4882亿转为减少1809亿。8月当月地方财政支出增速11.7%，较上月提升9.7个百分点。地方政府收入有限但支出高增，加之地方债发行已经接近年内上限，意味着积极财政政策也面临严峻考验。同时，也要看到，由于土地增值收益是地方债偿付保证的重要源头，所以地产的繁荣还是为地方债务化解带来了积极一面，地方政府应该把握这一外部机遇。

　　外汇供求趋向平衡，跨境资金流出压力暂缓

　　推动外汇供求趋向平衡的因素继续发挥积极作用，引致我国跨境资金流出压力有所缓解。8月银行结售汇逆差95亿美元，环比下降70%，为2015年7月以来月度最低值。8月份，非银行部门涉外收付款逆差80亿美元，环比下降75%。其中外汇收付差额由7月份逆差13亿美元转为顺差197亿美元；人民币收付逆差277亿美元，环比下降10%。

　　外汇供求趋向平衡可能有三方面原因：一方面是市场主体结汇意愿趋稳，售汇比例进一步降低。8月份，受限于希拉里“健康门”政治风险的提升，以及美联储年底加息预期的逐渐明朗，引致市场主体结汇意愿趋稳。银行客户卖出外汇金额与涉外外汇收入之比为59.2%，较7月份提高0.9个百分点；银行客户买入外汇金额与涉外外汇支出之比为67.4%，较7月份下降1.3个百分点。

　　二是部分渠道的跨境外汇融资继续回升。8月末，企业海外代付、远期信用证等进口跨境外汇融资余额较7月末增加79亿美元，已连续6个月增长；8月份，企业跨境外汇贷款资金净流入61亿美元，较5-7月份月均净流入7亿美元的规模明显增加。

　　三是投资收益等季节性购汇需求回落。从历史情况看，6、7月份是外资企业利润汇出、境外上市公司分红派息的高峰，随后将有所下降。8月份，投资收益购汇环比下降31%。此外，8月份仍是境内居民境外旅游、留学购汇较多的时期，但当月旅行项下购汇环比下降3%，同比下降16%，说明前期个人购汇需求得到较大释放，同时说明当前个人购汇仍较为理性。

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关键词：杠杆率 货币政策和财政政策 70个大中城市 社会融资规模 境外上市公司 百城住宅 十大城市 百分点 开发商 北京