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来源于 《财新周刊》 2017年第6期 出版日期 2017年02月13日
深圳市计划在“十三五”新筹集人才住房不少于30万套，打造一个和商品房市场规模相当的人才住房封闭流转市场
《财新周刊》 文 | 财新记者 王婧 郑丽纯 实习记者 李星郡
十年前，刘健从新加坡南洋理工大学博士毕业后来到广东深圳。他带着几名光学博士创业，把产品做到了全球一流水准。
在2017年1月15日的深圳市“两会”上，作为市人大代表的刘健感慨道：“我们的博士团队很长时间都住在城中村，直到前年才申请到政府的安居房。”他呼吁，别让高房价逼走创业创新的实干家。
这样的声音对深圳官员来说并不陌生。2016年8月，深圳市对外宣布：“十三五”期间，要新筹集人才住房不少于30万套，打造一个封闭流转的住房市场，解决人才住房难题。
根据深圳市住房“十三五”规划，人才住房市场将和商品房市场规模相当。“香港一半以上的人能住在政府提供的房屋中，新加坡这一比例更高。”深圳市政协委员、住房研究会会长陈蔼贫在接受财新记者采访时说，“深圳现在就是借鉴香港和新加坡的做法。”
中国住宅大规模商品化始于2003年。此后，北上广深房价飙升，逼得大批年轻人“逃离”，高房价已经压迫到这些城市高速发展的命脉。“这是市场与公共利益出现偏差。”陈蔼贫说。
在2017年广东省“两会”上，亦有政协委员呼吁：广州应借鉴深圳探索建设人才安居房，留住人才方能增强城市综合竞争力。1月20日，广州市宣布：将新就业大学生、青年专业技术人员等纳入公共租赁住房保障范围。2017年广州计划推出供应1.2万套公共租赁住房，其中约7000套将供应给新就业无房职工。
人才住房政策，能否成为城市延揽人才、提升竞争力的一剂良方？
高房价之痛
从小渔村走上中国制造业的高地，如今再转型为科技中心，深圳花了不到40年的时间。现在这里被称为“中国硅谷”，互联网巨头腾讯、电信企业华为、全球最大的商用无人机厂商大疆创新以及华大基因等公司的总部聚集于此。
年轻人源源不断涌入深圳。26岁的陈慢慢供职于一家游戏公司。在深圳工作的前两年，陈慢慢对生活充满憧憬。“那时候觉得再努力五六年，就可以依靠自己的双手，在深圳布置一个小窝。”他对财新记者说。
2015年“330新政”刺激深圳房价飙升，让陈慢慢的梦想变得遥不可及。这一天，央行、住建部、银监会联合下发文件，将二套房最低首付比由六成下调至四成。到2015年底，全市新房均价同比上涨47.5%，二手房上涨43.6%。若从热点地区单盘来看，深圳绝大多数的楼盘单价都翻倍了。陈慢慢2014年看中一套每平方米4万元的房子，到2016年年初已是“8万元都抢不到了”。
深圳有无数个陈慢慢“后悔没有在‘330新政’之前买房”，即便年薪40万元、在无人机公司工作的刘洋，现在也慨叹买不起稍微像样一点的二手房了。
多名采访对象对财新记者提及：身边朋友逐渐或正在考虑离开深圳。IT工程师钱进就在2016年3月回了老家成都，他对财新记者说，自己厌倦了在深圳每年搬一次家的生活，“孩子降临后，50平方米的小两居十分拥挤，整个生活感觉一团糟”。
高房价也引发企业忧虑。腾讯早在2011年就为员工在北上广深等一线城市购置首套房提供免息贷款。2015年，免息贷款最高额度从30万元提升至50万元。腾讯在深圳的产品经理郑容月告诉财新记者，用公司的免息贷款，节省了两到三年凑首付的时间。
包括中兴、华为在内的深圳大企业，还以低于市场价的标准向员工出租公寓和宿舍。但超过百万家的中小微企业和初创企业，仍因财力有限无法帮助员工解决住房困难。
近几年，陈蔼贫多次陪同官员调研企业，常听到企业老板抱怨深圳房价太贵，希望政府定向配租配售人才住房。深圳早在2010年就出台了《关于实施人才安居工程的决定》，又在2014年开始对重点企事业单位定向配租配售保障性住房，但比例不高。高房价引发人才流失正成为一种现象。根据广东省政协委员徐光明在2017年“两会”上的提案，目前深圳市引进的人才数量呈下降趋势。本科以上学历者从2011年的59.76%降低到2016年的55%，呈小比例下降；双硕士和博士占比下降更多。
“深圳下血本留人才”
现任广东省省长马兴瑞于2015年3月至2016年12月任深圳市委书记，他提出深圳要“抢占人才战略制高点”，把人才居有定所和深圳房价联系起来。几乎所有的政府部门都迅速动员起来，深圳市推出了“雄心勃勃”的人才住房计划。2016年8月，深圳颁布《关于完善人才住房制度的若干措施》（下称《若干措施》），提出“十三五”期间要新筹集建设保障性住房和人才住房40万套，其中人才住房不少于30万套。
40万套相当于深圳特区成立30多年以来建设的政策性住房的总和，也大致与深圳“十二五”期间卖出的商品房套数相当。
财新记者根据深圳市住建局提供的数据测算，“十二五”期间，深圳全市累计面向人才供应约6.6万套住房。按《若干措施》描绘的愿景，“十三五”期间，深圳打算将人才住房保障规模翻至“十二五”期间的4倍以上。
“深圳现在是下血本留住人才。”陈蔼贫说。
深圳是个惜地如金的城市。深圳市《土地利用总体规划（2006-2020）》显示，到2020年，该市可用新增用地规模仅剩8平方公里。2016年深圳仅出售两块纯居住用地和两块商住综合用地，规划建筑面积合计不到90万平方米，而40万套政策性住房的建筑面积达2600万平方米，是2016年规划建筑面积的近30倍。但深圳市住建局方面称：在“十三五”期间，预计全市人才对住房的新增需求高达51万套，“供需矛盾仍然十分突出”。
旧改是目前深圳最主要的供地渠道。《若干措施》规定，深圳市的旧改项目要提高人才住房配建比例。其中旧工业区、仓储区等改造为住宅的，基准配建比例不低于30%。据财新记者了解，对于一些此前定性违法的建筑，政府亦希望搁置产权争议，纳入人才住房体系。
2016年9月21日，深圳市住建局在新闻发布会上表示：未来深圳还将从东莞、惠州购买土地兴建人才住房，通过建设轨道交通与深圳连接。深圳市设想，这些人才住房将以市场价五至七折的价格，或租或售给人才。马兴瑞在2016年9月的一次深圳市政协会议上说：“争取按市场租价的一半租给你（指引入的人才），比如100平方米房子市场租价每月平均8000元，那这个租4000元。”
官方对“人才”的定义极为宽泛。只要具有全日制本科及以上学历，或国家职业资格二级以上的技师，或属于深圳“紧缺专业”且与深圳用人单位签订了合同的，都算“人才”。公开资料显示：“十二五”期间，深圳户籍人口共增加103.96万人，其中有68.45万属于广义的“人才”。
进入“十三五”后，深圳市人才住房政策最显著的变化是，要求人才住房不得转变为商品房上市流转。而此前经济适用房或安居型商品房，可在五至十年后变为商品房产权。这意味着深圳将出现政策性住房和商品房两个市场，而人才住房则是一个封闭流转的市场。当购房者决定出租或出售房屋时，受让对象须符合一定条件；或由配售单位或政府回购后，再转让给符合条件的人才。
“政府回购的价格也是固定的，不会有溢价。”深圳市住建局有关人士告诉财新记者，“这意味着房屋只能自住，几乎没有投资属性。”
封闭流转的另一个考虑是，深圳市政府希望住房保障资源“只增不减”。“如果把这类政策性住房比作蓄水池里的水，那么当这些住房变成商品房上市交易，就意味着这个蓄水池一边在注水，另一边在漏水。”深圳市住建局前述人士说。
开发商“竞配建”
在政策性住房市场，政府控制地价和房价，人才住房的利润定为10%左右，开发的主体是2016年10月深圳市专门为此成立人才安居集团（下称安居集团）。安居集团注册资本高达1000亿元，由深圳市国资委管辖。安居集团还与深圳各区政府合作，累计设立了十家合资子公司。安居集团的使命是筹集和运营房源，深圳市住建局向财新记者介绍，它将是一个“公益性”机构，但会按照公司化标准运作。
安居集团的注册资本金目前已到位400亿元，据财新记者了解，深圳市政府不排除以土地作价方式完成剩余出资。
注册资本金认缴完毕后，深圳市暂时将不会再向安居集团无偿划拨资产。土地招拍挂要求开发商配建的人才住房，均由安居集团按照政府规定的价格回购，安居集团从中以合理利润滚动循环发展。
此外，政府还鼓励有条件的企事业单位、村集体利用自有用地、历史遗留问题用地建设人才住房。这些新增住房和社会存量房当做人才住房出租，由政府以低于市场行情五到七成定价，用财政补贴租金差额。
深圳市住建局称，将研究政府与企业、政府与个人、单位与个人等多种共有产权模式，调动各方参与人才住房建设。“只要有合理利润，还是有很多主体愿意做的。”深圳市住建局有关人士说。
开发商是人才住房建设另一主体。无论新增用地建设、城市更新配建，还是工业用地改保障房用地建设，甚至棚户区改造，开发商均需配建不同比例的人才住房。这些人才住房将全部由安居集团接收或回购。比如新增建设用地。《若干措施》规定：在地铁站点500米范围内新出让的招拍挂居住用地，配建人才住房比例应不少于总建筑面积的60%；招拍挂出让的其他商品住宅用地，应配建不少于总建筑面积10%的人才住房。在此基础上，还要探索竞地价与竞人才住房配建量相结合的招拍挂方式。
上述土地拍卖方式在2016年12月14日首次尝试。当日下午，深圳土地交易中心拍卖坪山新区一块居住用地。财新记者在现场看到，拍卖一开始，报价就快速到达政府设置的地价款上限22.8亿元，拍卖转入配建面积竞争环节，起步从3万平方米开始。根据规则，谁愿意无偿配建更多的人才住房，地块就花落谁家。
此次土地拍卖经历了一个小时的拉锯战，开发商每次喊价新增配建面积的幅度仅为200平方米。碧桂园最终以新增配建2.76万平方米、总配建5.6万平方米人才住房的建筑面积，在14家竞买人中站到了最后。
“感谢为来深建设者奉献爱心。”拍卖官在落槌时说。
“人才住房项目开发商稳拿10%利润空间，这是安全保险的，比其他的投资更好，可以让开发商回归理性收入水平。”深圳市房地产研究中心主任王锋说。
但有业内人士指出，在同一个小区大规模配建人才住房，意味着这部分建筑成本将分摊至商品房。
“同一个楼盘，同时有商品房和人才住房，如果产品没有差异，人才房的价格便宜至少30%，你觉得人们会怎么办？”陈蔼贫认为，商品房市场与住房保障市场的产品应形成差异。
如何识别人才
过去，若非领军或杰出人才，一般人才要申请深圳人才住房，都是与低收入者一起进入保障房轮候系统排队，先到先得。2014年深圳出台《深圳市人才安居办法》，从轮候系统中划出一部分房源，配租给重点企事业单位作为人才住房。
深圳市将认定人才的部分权力交给企业。深圳市住建局前述人士告诉财新记者说：“一个人是不是人才，能创造多大价值，企业是最清楚的。所以政府只划人才标准最低限，其他的交给企业去认定。”
问题随之而来：什么样的企业属于“重点企业”？2014年，深圳市专门设立一份人才安居重点企事业单位名录，由各行业主管部门根据市政府重点扶持的产业政策制定，报住房保障部门汇总。这份名录并没有限制企业数量，于是单位数量逐年增多，目前目录内已有6431家企业。
“僧多粥少”的局面下，房源不可能平均分配。住建局的有关人士称：政府发现企业人数与企业的竞争力没有必然联系。如果单纯按照企业的规模确定分配比例，那么人数少但技术占优的企业就会吃亏。
在确定住房分配比例问题上，各行业主管部门竞相争夺话语权。前述住建局人士透露，目前正在研究制定《深圳市人才住房分配管理办法》。首先，政府设想与安居集团一起开发搭建全市人才住房基础信息管理平台，人才在网上填报住房需求信息之后，再由单位进行资料审核，由此政府可以全面掌握住房需求情况。其次，具体分配方式采取面向用人单位和个人相结合。在面向单位分配时，综合考虑单位人才数量及结构、纳税额及增加值、社会贡献等七种要素；面向个人分配时，采取打分制排序或抽签等方式。
根据《若干措施》，人才住房筹集由市本级和各区分工负责。面向个人即高层次人才的，多在市本级进行；定向编配给企业的，多在区政府进行。据深圳市住建局介绍，深圳市“十三五”期间新增安排筹集建设和供应人才住房的任务，市本级承担20%，各区政府承担80%，这意味着深圳人才住房定向给企业的部分将占绝大部分。
实际上，企业和个人对人才住房的重要性也有不同见解。据财新记者了解，华为有关人士对政府官员称：华为是国际化企业，不需要政府任何形式的补贴，华为的员工也不需要政府解决住房问题。
一位腾讯员工也表示不考虑人才住房，“不希望我们的孩子出生之后，让他觉得父母住的是安居房”。
从“保基本”到“促发展”
对需求者来说，能否入住人才房，更多取决于所在企业能否拿到房源指标。
陈蔼贫称：“人才住房政策不应被视为人才的基本权利，而是深圳市对人才的奖励。也因此，人才安居住房和对低收入者的保障性住房要划清界限。”
他认为，深圳住房保障体系已从“解困型”转向“发展型”。2007年，深圳市政府曾调查低收入家庭五六千户，对这部分人群“有一户保一户”。2010年，在确定低收入家庭应保尽保基础上，深圳市才提出“人才安居工程”。“这不再是雪中送炭，而是锦上添花。”陈蔼贫说，政府财政支出首要任务是“保基本”，接下来应当是“促发展”。
据财新记者了解，在深圳一些区域，纳税额是政府向企业定向分配人才住房的重要门槛，人才住房事实上是政府对重点企业的“奖励”。“好的企业甚至可以得到市、区两级的双重保障。”深圳市住建局人士称。
深圳市柔宇科技有限公司（下称柔宇科技）共有员工700余人，平均年龄低于29岁。2016年11月柔宇科技完成Pre-D轮融资，整体估值达200亿元。2017年初，这家公司发布了可卷曲穿戴的手机和电脑。
柔宇科技于2015年进入深圳人才安居重点企业名录，先后两次从政府获得定向配租人才住房共计40余套，公司以政府规定的低价出租给员工。“我们内部制定了公租房规则，按照工作绩效来进行分配。”柔宇科技人力资源部门杨女士对财新记者说。这也是企业通行的人才住房分配方式。
“原来将人才住房和保障房放在一起的做法出现了问题。”陈蔼贫说，“在交通、配套甚至是装修等方面，人才对居住环境的要求普遍高于低收入家庭，这也促使深圳市将人才住房从保障房体系中剥离出来。”■
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