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3·15特辑 | 厦门房价涨势迅猛，买房不成反“赚”120万？
原创 2017-03-15 厦门市海沧区人民法院
咱都说要信守合约！
But ...
有很多卖房子的最担心买家说好的房子不买了，而现在，面对厦门高涨房价，越来越多出现的是卖家说好的房子不卖了。
房子涨价了，中间的差价卖家要不要赔呢？
案情回顾
2016年1月23日，林某与陈某签订《房产买卖协议》，约定林某将夫妻共有的、登记在张某名下房屋以380万元的价格出售给陈某。后陈某共支付50多万元给张某用于偿还按揭贷款。
2016年4月16日，林某向陈某出具函件称，交易期间房价波动较大，其无法及时收到房款再换购房产，造成巨大损失，配偶又表示不愿配合继续完成交易，其愿意承担违约责任。陈某回复要求继续履行合同。
2016年4月26日，林某将收取的陈某的所有购房款50多万元退还给陈某，并告知其解约。后陈某明确对林某的解约行为提出异议，并向法院起诉要求解除合同并赔偿损失。经鉴定机构评估，陈某意见要求林某赔偿房屋差价损失120多万元。
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厦门市海沧区人民法院经审理认为：
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此法院对林某、张某提出的《房产买卖协议》无效的主张不予支持。
解约后，陈某主张的房屋差价损失系林某不履行合同义务造成的。同时，林某返还陈某已付购房款并告知陈某解除合同，即林某以其行为明确表示不继续履行合同，后陈某提起诉讼，法院认为陈某在此期间起诉主张权利属合理期间，并不存在过分延迟主张权利致损失扩大的情形。
在此情况下，陈某要求林某支付评估的市场价格与合同约定的房屋成交总价之间的差价损失120多万元，具有事实和法律依据，法院亦认为守约方的合法权益应予以保护，故对陈某主张的房屋差价损失予以支持。
法官说法
一起来听听
卖方以未取得共有权人同意主张合同无效，并拒绝继续履行合同，在此情况下卖方是否违约，买方要求赔偿房屋差价损失能否得以支持？
从本案查明的事实而言，确实无法认定林某在签订《房产买卖协议》时已取得张某同意，但是基于林某与张某之间夫妻关系的特殊身份，陈某已产生了合理的信赖，且未取得共有权人同意并不导致合同无效，只是产生合同能否继续履行的问题。
就合同履行而言，林某存在违约行为，陈某据此主张房屋差价损失能否得以支持？首先，陈某主张的房屋差价损失确因林某的违约行为所致。同时，陈某也不存在过分迟延主张权利导致损失扩大的行为。陈某主张房屋差价损失存在合理性。其次，法院的判决结果亦承载着倡导诚实信用的价值导向。
虽然林某签订合同时存在未取得共有权人同意的情况，但究其实质，是在房屋价格上涨的情况下，其获得利益减少，从而导致违约。因此，从保护陈某的信赖利益的角度出发，法院对陈某的主张经慎重考虑后，予以支持房屋差价损失。
法官建议
一起来听听
首先，合同双方都要有契约精神，诚实信用履行合同。在房价大涨的情况下，虽然卖方为了多获利而主动违约，但从本案判决卖方支付房屋差价损失来看，违约成本大大提高，卖方可能得不偿失。
其次，就本案房屋买卖过程而言，买方在没有房屋产权人到场或书面授权的情况下便签订了《房产买卖协议》，即未审慎核对卖方的身份。在此情况下，若双方就合同履行产生纠纷的，往往不利于买方维权。因此，建议买方在签订合同之前核实卖方身份、有无授权等。
京公网安备 11010802022788号
