【独家发布】房价还在涨，这是回光返照吗？ 孙骁骥 04月27日

是 否 +2 论坛币

k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群

赵安豆老师微信：zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

立即领取

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币！

+2 论坛币

房价还在涨，这是回光返照吗？

孙骁骥04月27日

房地产的调控已经是图穷匕见，而地产的加快开发和二手房价增高而无市，都无疑是回光返照的体现。

作者：孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”（jiguantx）

房市被人们长期看空的今天，为何现在的房价依然没有明显下跌，反而是在上涨呢？

根据媒体报道，2017年3月的二手房价格指数环比增幅明显，广州、上海、杭州等地的二手房指数都在增高，环比增长超过3.3%。在二手房价高涨不跌的情况之下，中国内地的房地产商，对于房产开发的投资热情也依然高涨。

根据国家统计局公布数据，今年前三个月，全国房地产开发企业到位资金35666亿元，同比增长11..5%，增速比1、2月份增加4.5%，具体到住宅的投资方面，投资量为12981亿元，增速也比以前两月有明显提高。

由此可以看出，二手房价依然在上涨，而且房产开发商的拿地、开发的速度不减反增。这些事实与我们在媒体上经常看到的唱空房市、说房价要跌的言论似乎并不相符。不过，这只是房地产全景图的一个局部。

如果全观整个图景，会发现，现在依然在上涨的房价，恰恰是一种回光返照的表现。未来长期来看，房价继续暴涨的趋势不可持续，甚至在全国的一些地区，还存在价格下跌的风险。

这样说的依据何在？我们可从以下几个方面简单谈谈房价上升不可持续的缘由。

第一是有价无市的问题。虽然现在二手房价上涨的是我们的直观感受，但是，很多中介地产商的标价很高，交易量在下跌。卖方并不愿意因为买家变少而立刻降价，换句话说，卖方宁愿用更长的交易周期，等待更长的时间，来换取更高的价格。

在全国主要城市实行限购政策后，一线二线的房屋成交量下跌明显。广州限售后的楼市急冻，交易量暴跌七成，而之前最为火爆的北京，在3月17日的调控以来，二手房成交量相比之前已经下跌了10%。类似的交易量下跌情况在全国多个城市出现，在一些地方还出现了量价齐跌的现象。如果没有交易量做长期的支撑，二手房价不可能持续维持高位，长期内略微走跌，应是题中之意。

再有，来看看一手房的问题。之前说到全国的开发商在今年1到3月掀起了一波投资开发的小高潮，但我们要看支撑这一波小高潮的力量是什么。众所周知，一线城市新地的数量急跌，随着一线城市的城市化逐渐完成，新楼盘越建越远，来到地价相对便宜的郊区，而相对的，便宜的地价带来了始终卖不高的房价。我们观察全国新房指数（北上深）走势，会发现十年期间只翻了一倍，而如果以2014年为基点比较，今天的价格基本只上涨了10%。

但是，二手房价指数走势则明显不同。还是以北上深的指数为例，平均二手房价几乎是十年前的四倍。以2015年到今天的价格涨幅，也可以看到，平均二手房价反映在指数上是至少上涨了1/3，也就是33%左右。与一手房相比，大致有一个比例就是一手房每涨一块钱，二手房就会涨3块钱。一手房价追不上二手房价，这说明，真正好的，有价值的地块已经被拿的差不多了。

现在那些建在大城市边缘的新楼盘，价格不高，但问题在于它们脚下的地不值钱，因此未来的增值空间非常受限。相反，一线的二手房很多都在核心区域，虽然暂时受限购影响，但卖家深知土地价值几何，因此不会降价快速套现。不动产嘛，本来就不应该是快速套现的资产，他们于是选择放长线慢慢等。

你或许要问：既然如此，为何现在的开发商明知道地价便宜的地方，房价风险最大，但依然要抢着投资开发，生怕动作慢了来不及？

其中的道理在于，如果不快一点贷款投资，未来很可能会支付更高的成本。因为，钱会越来越贵。央行在今年的缩表政策，使得货币收紧同时金融监管加剧，借钱的成本与以往相比会越来越高。

并且，今年第一季度公布的GDP增速比全年预计的6.5%要高了0.4%，这其实就是在释放讯号，二三季度的去杠杆政策和货币紧缩还有进一步增强的空间。因此，开发商其实是被吓着了，只有在大门越关越紧之前抢时间投资开发，这才是最节约成本的办法，否则越到后面，开发成本越贵，利润越薄。

总之，成交量入冬、二手房价格冰冻、一手房价格起不来、开发商的恐慌式投资，所有这些条件凑在一起，形成了一种房地产市场的“回光返照”，即看起来增速明显，但实际上是强弩之末，未来的后劲十分堪忧。

实际上，自从1998年的住房改革制度以来，中国人的购房热情经过二十年的释放，基本上也释放得差不多了。建立在此之上的土地财政制度，基本上也不像过去那么玩得转了。之前的二十年大幅增值的周期已显然走到尽头。而在未来，是否还有某种因素会带来地产大幅增值的预期呢？

简单而言，只要限购政策不变，房产市场就会一直是现在这个涨不上去跌不下来的熊样，没有交易量，空有价格摆在那里好看。而从长期来看，中国人口不可逆转的老龄化，貌似也是对于房价影响颇为关键的长期因素。

有一种流行看法认为，老龄化加剧会造成房价下跌。众所周知，中国劳动力的人口红利已经消失，人口老龄化的趋势已不可逆转，并预计到2020年中国老龄化人口将达到2.5亿。

但这其实是一种理论假设，老龄化社会的房价当然可能下跌，原因在于老年人的投资习惯、信贷风险更高等等因素。但是，这种说法并不完全科学，假如在一个年轻人占大多数，但全都买不起房的社会，房价也应该涨不起来。归根结底，老年人变多和房价必然下跌并没有直接联系，决定未来房价走势因素在于，整个社会是买不起房的穷人变多了，还是买得起房的富人变多了。

笔者在过去写的一篇文章中说过：“中国老年人口在2025年将达到3亿。假如取社会平均收入的一半的算法，最少需要约2600元（2015年全国城镇非私营单位在岗职工年平均工资63241元）。一年下来光是养老金就得花9.36万亿元，比两个08年的经济刺激计划总量加在一起还多。而且，如果考虑到接下来几年的通胀等因素，实际负担将会更重。”

这些沉重负担，恰恰会落到纳税的年轻人身上，他们在不久的将来会发现，未来租房的房东是老年人，买房时的卖家也是老年人，自己用税收供养的也是不做事只拿钱的老年人。这压根就是一种“老年人经济”，年轻人在这当中的经济负担与压力非常重，无法再在这个基础之上负担靠一己之力购买房子，所以怎么办呢，只能依靠自己家里的老年人。也就是说，依靠拼爹，用自己家庭持有的二手房，换取希望购买的二手房是未来的主流。

十年之后的年轻人，他们能买到什么样的房子，难道很大程度上不是取决于他们的父母在今天持有什么样的房子吗？因此，不是说老年人多了房价就会下跌，而是说未来的房东和业主基本是老年人，年轻人必需从他们手里买房子，房地产因此成了一种类似于“继承制”的产业。不是用钞票来买房，而是用不动产来换不动产，以物易物。这无疑会进一步拉大一二线核心地区的二手房价，和其他地区房价的差距。房产的流转，会越来越固化。

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

分享0 收藏2 回帖

zishengzheqiang 发表于 2017-4-28 08:59
房价还在涨，这是回光返照吗？孙骁骥04月27日

中国的房价说不清的。

涨-老百姓难，不涨-ZF难！

想趁此机会再捞一把？

越调越失控的房价，原因在于ZF越来越非理性地掠夺百姓财富。将全民所有的土地作为ZF的资产出卖，再将高房价强加于百姓。

谢谢分享

我觉得还是货币超发的问题，限购只是治标。如果货币收紧，降低流动性，房价肯定会降下来。

实际上养老金不是对所有老年人都发的，很多农村老人是没有城市退休职工那样的养老金的，所有可能真实的养老金没有那么多。

杨连宁：房价虚高=财富诈和=假富真穷
2017-04-25
杨连宁：房价虚高=财富诈和=假富真穷

[1.jpg]

限购限售越严，买房卖房越难，房子就越稀缺，房价就越高，对不对？既然政府已经把高价房设防成了禁止全民盗抢的金苹果树了，那么，那些被严格筛选进阶资格后，才能获准摘取稀世珍宝（金苹果）的幸运儿们，有没有类似一级警卫之下荣登大会堂获得常委接见授奖的感觉呢？

答案是肯定的。各地政府推出的限购限售=资格遴选=博彩中奖=财富诈和游戏，也即本国独领全球20年的财富造假工程的登峰造极，离开了假离婚、真购房等千方百计盗抢财富金苹果的全民博傻游戏的如火如荼，也是玩不下去的。

但拿高房价当金苹果，玩的再酣也是纸面财富，犹如“死海的苹果，喂入嘴里，会化为灰烬”（欧文·费雪语）。拎出你自己，或你身边的随便哪个白领、蓝领吧，纸面财富一捅就破的例子，俯拾皆是：

8年前你收入不高，月薪也就3000元；父母的积蓄，倾囊而尽只有20万。当时1套小房子卖60万，你这20万只够1/3首付。要买房你不得不按揭40万本金，连本带息欠债75万，每月工资不得不全部缴了月供。

算来算去，你觉得不划算，想再等等、再看看、再攒点钱，手头宽裕点再下手。

8年过去了，你的工资翻了快两番，月薪已经8千了，全家积蓄也上升至60万了。可1套小房子也已涨到180万了，你这60万仍旧只够1/3首付。苦等手头宽裕的你，等来的却是更加紧迫——再不痛下决心买房，今后更得抓瞎！

怎么办？你只能忍痛下手，按揭120万本金。如此一来，连本带息，你的欠债超过了200万，每月的收入仍旧全部缴了月供。

1套小房子到底是把你自己造就成了百万富翁呢，还是消灭了你家30年省吃俭用积攒的真金白银？按揭1套小房子，使1个富有盈余的家庭变得负债累累，1个接近百万富翁的家庭瞬间变身，变成了百万负翁——小夫妻加双方父母的3个家庭的财富盈余，从此由正变负，变成了债台高筑的赤字，不是吗？

8年飙涨之后，山也还是那座山，房也还是那套房，8年后你摘到手的金苹果，靠沙漠般缺水干旱怎么养活？同样是按揭1套小房子，8年前你只需借债75万，8年后的今天，你拉下的饥荒却翻了两番：原本一个正资产、正能量的你，变身为一个负资产、负能量的人；纸面财富的镀金表层，是不是一瞬间就脱落啦？

我早就说过，排除抢银行之后，1个人要想身不动、膀不摇地坐地发大财，唯一的发财梦就是推涨房价到没有最高，只有更高——恭喜中国人啦！这个全民中彩的“中国梦”，硬是被最爱占便宜、最怕吃亏的同胞们梦想成真了！

任何财富都是“人生的工具，有效用才有价值”（杜威语）。住房不过是个遮风避雨的效用工具，安居过日子才有价值。高房价=高征税。明明是政府横征暴敛的财富攫掠，用1套小房子消灭了1个百万富翁，怎么被百万债务弄得寝食不安的百万负翁们，竟能异想天开，扭亏为盈，把自己的财富大亏蚀，意淫成了博彩中大奖呢？

谜底何在？病灶何在？在于中国人天性好赌，天性投机，总想白吃午餐。“财富的增长只能是逐步积累的，但中国人很喜欢赌博，有一大群人在大面积豪赌，而且赌得很大”（巴菲特语）。

没错。中国人的最大财富赌注，就是房价飚高=购房中彩=财富诈和。投机生意犹如手淫财富，好赌博彩就是意淫财富。短短20年内，几亿人之所以能够创造出穷汉乍富的奇迹，财富的手淫（投机炒作）+意淫（拿亏当盈）游戏功不可没。

我少年常做暗恋梦，就是一副假寐不愿醒的意淫幸福感的境界：“中国的房主们，大多不知道他们坐拥的房产根本不值房子的报价。所以，他们远远不像自己认为的那么富有。”《福布斯》双周刊还报道：“在中国，没有一座城市没有可怕的大片空房。······过去两年，我不停地在中国各地旅行，我可以说从未见过一座城市、城镇或村庄没有大片空房。一位曾两次行走约1500公里的同事说，他没有一次看不到成片的空房。在北方边境，满洲里决定成为旅游胜地，建造了成千上万座空荡荡的别墅。在南方，一位同事在云南山区拍摄的视频中，连续15分钟都是空空如也的高楼。在北京的南四环和上海的浦东和徐汇区，也有成片成片堪比鬼城的小区。”

我也早就说过，本国最积压的库存是空房子，最过剩的产能是建筑业。但虚高的房价=诈和的财富=假富真穷的中国人之所以装睡叫不醒，是因为明知是梦也不愿醒、不敢醒、不能醒。为什么？因为纸面财富“过大而不能倒”，也即泡沫过大而不敢戳破；一旦戳破会一败涂地、满盘皆输！

这就是前财长楼继伟最近说“中国经济的最大风险是过度杠杆化，更大威胁则是去杠杆化”的真实语义。什么语义？家庭资产负债率已经飚高到50%啦，鉴于大多数家庭的财富是靠虚估的房价诈和的，犹如你家藏了个青花瓷瓶叫价80万，他家藏了个翡翠戒指喊价160万一样，戳破这个估价虚高=财富诈和=假富真穷的“中国梦”，谁敢下手？

“过度杠杆化”=过度负债化，也是家庭理财的最大风险；而更大威胁在哪儿呢？更大威胁在于房价绝不能跌，一跌你就资不抵债、家财破产啦！预期“地价不倒、房价不败”的人太多了，大家一心做梦，不愿退出游戏。不愿离场，是因为没有人承认自己是在赌博，是在博彩。更没有人愿意承认，自己是在火中取栗，是在险中求财。

为什么？因为“任何资产泡沫都是一种没有人操纵的，自然形成的‘庞氏骗局’——只要不断有傻子加入进来，涨价链条就不会断裂，也就能不断赚钱。然而傻子终究有限，一旦没人愿再当傻子时，泡沫就会全盘崩溃。”

房价为什么只能涨不能跌？因为一旦大跌，高价位购房者会亏本，按揭购房者会资不抵债。譬如你在房价最高时，按100万市价买房，银行提供7成按揭，你首付了30万，借贷银行本金70万，利息50万，按揭全款是120万。这样，你的购房全价也不再是100万了，而是加上50万利息的150万，对吧？

一旦房价跌去50%，你的质押房产就只值50万了。届时，原来的如意算盘整个儿倒转了，你满盘皆输，背上了得不偿失的一大笔债——例如某个时段，你已首付了30万，又连本带息还掉了银行50万，但仍欠70万。也就是说，在这套只值50万的房子上，你累计已付了80万，还必须再付70万。

这样一来，整笔交易变得荒唐得无法承受：你花了150万，买到手的房子市价才50万。怎么办？你开始整夜整夜地睡不好觉，怎么盘算，怎么觉得不划算：为什么1套50万的房子，我买来却要花150万？你悔青了肠子，决定退房。你宁可断供、毁约，也不愿继续付那70万余款。为什么？因为你若继续支付70万，还不如花50万另买1套同样的房产，对吧？

于是，你被银行起诉索偿，30万首付款打了水漂不说。其它的已付款，也要首先赔偿银行的其它损失。你为什么要断供，要退房，要毁约？因为你已经破产了，成了个标准的负资产人。

你看，房价一跌，被政府假装成金苹果的高房价，立马成了“死海的苹果，喂入嘴里，会化为灰烬。”为什么？因为经济的本质在于更经济地过日子，经济的本质也决定了“ 一切好东西都很便宜，所有坏东西都非常昂贵”（梭罗语），中国人能改写经济法则吗？