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演讲 | 施永青：资本并购时代的房地产行业变局
观点地产网 • 2017-08-09
这段时间环境出现了什么重大的变化呢？我觉得主要有两个方面，第一个是中国从一个资本不足的地区，现在变成一个资本过剩的地区；另外一个就是物联网新时代的到来。
从资本不足到资本没出路，这个变化是很大的。没资本的时候要靠原始积累，我们公司的发展就是资本不足的时候慢慢做起来的。
我跟陈启宗不一样，他有富爸爸，我是穷爸爸的儿子，我的机构开始的时候投了多少钱？我跟我的伙伴每人才出了5000块港币，加起来才1万块，开始的时候在人家的写字楼租一张桌子办公，一个人可以坐，一个人要出去跑，这是最原始的靠人的劳力慢慢的积累，靠赚来的钱再投进去。
但是这个情况现在在中国已经不是这样了，现在其实已经有很多资金没有出路，一方面我们的产能已经过剩，另外一方面因为分配的问题，广大人民的消费能力还是不高，资金不容易流进实体经济，所以现在很多生意都不容易做，房地产这段时间是非常火的，但是其它的行业，利润率是很薄的。
我知道香港很多到珠三角、到内地来设厂的厂商，最近几年因为不适应新的劳动法，不适应新的环保要求，纷纷回香港的都不少。在内地的一些行业的上市公司，利润率也只是3%-5%左右，在这种情况下，资金不容易再去投，投了回报也不好，风险很高，做房地产的反而容易拿到资金。
陈启宗先生说他不贷款，不用人家的钱，恒隆这样的公司可以这样做，但是在内地谁做得好呢？这段时间，其实是最敢冒风险、最能够拿钱的公司发展得最快。
以前做1000亿都很难，万科也是前几年才突破1000亿，现在很快，上半年已经有很多公司突破了1000亿，今年达到3000亿、5000亿的公司都有，所以不用社会上的钱，一定没法跟人竞争。大家都有100亿，你不贷款就只有100亿，香港的开发商用社会的钱只有百分之二三十，拿100亿就是做120亿、130亿的生意。内地的公司有100亿，他可以做300亿、500亿的生意，当然是越愿意冒风险越能够用其他人的钱的公司就发展得快。
现在做得好的公司都是用社会上的钱，不用自己赚回来的钱，如果用自己赚回来的钱，你的发展速度就会大大落后于人。有钱有什么好呢？有资本可以买实践、买经验、买规模。还有一个很重要的，在互联网时代可以烧钱，烧钱就是把人家烧死，因为我的钱比你多，我就把你弄死。
现在互联网都是这样玩的，就像我的对手，因为他的钱多，他可以挖我的员工，少的加30%、50%给你，多的加3倍、5倍也要把人挖过去。因为他觉得3倍、5倍只是一个月的工资多三五倍，但这个人在你的公司做了20年、30年，我用一个月的工资的几倍就把你几十年的经验买过来。
除了买有经验的人之外，还可以用很高的回报方法。他公开说，你去挖中原的员工过来，他们经验最多，产能最高，挖一个过来你就可以获得他的提成，每做一单可以分多少，所以现在钱的用途是很多的。
钱还可以买技术，其实苹果的技术大部分都不是自己研发的，大部分都是买回来的，你看苹果的说明书里面都说了，某个技术是谁发明的，没有多少是它自己的，所以技术也可以用资本买回来。
对资本市场影响的就是互联网的概念，互联网有一个说法叫“赢者通吃”。一般的说法就是做得好的公司，处于行业领导地位就可以拿整个行业70%的生意额——在国外谷歌和雅虎的竞争，谷歌赢了雅虎之后，雅虎就变成了负资产，雅虎现在的估值比它拥有的阿里巴巴的估值要低，它还在营运，但其实是没有带来好处，而是带来负增长的。
这有什么影响呢？赢的人可以赢这么多，在社会上的资本投放的时候，可能集中投放在胜出的人手上，其他的人就分配不到。所以，将来会不会在房地产也会出现这种情况？就是资本先去判断哪一家公司有机会跑出来，大家就集中把钱给这家有机会跑出来的公司，这样这个分化就会更严重，洗牌会洗得更快，所以变成了生意可能越来越集中在个别的能够胜出的公司身上。这些大公司的市占率会提升得很快，这也是互联网概念所造成的影响。
另外，互联网概念下要拿钱都是务虚比务实更有成效，讲专注、讲本业可能不如讲一些相对虚的，比如说你说羊毛出在羊身上，他就可以算出你能剪多少羊毛，你说羊毛出在猪身上，他就算不出来你将来的发展了，所以务虚的公司赚钱容易，起码在估值上赚钱容易。
如果你说我是做物业管理的，那你的估值就很低，因为物业管理的利润率很低，成本很高，但是如果说自己是社区互联网新生活模式，这个估值就出来了，所以现在务虚的比务实的做出来的成效更好。
另外就是买规模，规模是很重要的，尤其是我们做中介代理，比如我以前一个城市开三四百家门店，已经觉得不少了，已经被街坊说，你为什么在我这个区开这么多？我原来的店都被你们做房地产的挤走了。
但是现在一些公司一开就是上千家门店，如果他开的比你多，效果就立即出来了，不一定是每一间门店的营业额比你高，但是你在这个区只是2家，他有5家，他的市占率一定比你高，市占率比你高，它的品牌影响力就立即超越你了。
所以规模大的公司在社会上产生的影响是很快的，这都需要资本去换回来，所以现在谁能够拿到更多的资本，谁就能够在竞争上胜出。
但是这种发展的资本过度集中，使其它的行业不赚钱，流进房地产的资金更多，地价上升带动房价上升，又带动现在有积累的民间的资金有流向房地产，这个发展短期是好像看不出什么问题。
现在说房地产有泡沫，一般房地产的泡沫表现在什么地方呢？房地产的泡沫基本上是有三种类型，一种叫建设过度，一种叫借贷过度，另外一种叫做价格过高。
在香港，房地产的泡沫相对比内地小，因为香港没有建设过度的问题，也没有借贷过度的问题，只是价格高一点。价格高一点是对业主来说价格偏高，但对投资者来说、对社会已经有的资金来说还，是不高的。
借贷高不高？刚才有些经济学家已经分析过，以中国的资产值，以中国现有的资金来说也不算很高。
有没有建设过度呢？我个人认为三四线城市已经有建设过度，所以有没有灰犀牛呢？这个灰犀牛我认为是有的，只不过这个犀牛还站在比较远的地方，还没有威胁我们。
但是从资源错配的情况来说，这个威胁长远是会产生影响的，因为现在大量的资金都是流向房地产，一些本来不是做房地产的企业，包括一些国企、央企，都放下本业去做房地产，这对国资源分配其实是不利的。
一个国家要强大起来，不能够单靠做房地产，世界上没有一个国家强起来是靠房地产的。虽然房地产是国民经济一个主要组成部分，但是如果钱都流向房地产，没有流向其它地方，长远对国家是不好的。
国家推动长租公寓，其中有一个考虑就是要大家设身处地地体验一下，营运的时候要面对的问题。
如果只是房子建好了卖掉，这个建出来的房子有没有过多是体现不出来的，卖掉之后收了钱就完成任务了，可以向小股东交代了。但是如果买了地之后，70年都不出售，地权也是70年，建好之后就要面对这个房子怎么样租出去，租出去的回报有多少。做得好的开发商发债利率也要3%以上，如果现在把房子租出去，在一线大城市，回报率才百分之一点几，这个投资值不值？会不会真的有回报？贷款怎么靠资金去还？这是国家要大家做房地产的自己去体验一下，告诉你你都不明白，所以要你尝尝味道。
你自己做租赁的时候，可以知道盖出来的房子是不是真的有用，尤其是在三四线城市。一线城市有租客，因为流动人口多，不断地有人口增长，但是新流进来的人有没有承担这个租金的能力？能不能承担得起租金成本，都是未来要面对的问题。
在房地产的发展上，虽然长远还有很多机会，但短期来说有些地方可能真的有产能过剩、库存过多，需要相对的放缓一下，对经济整体的发展可能更健康一点。
撰文：施永青
审校：徐耀辉
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