关于房价的几点看法

是 否 +2 论坛币

k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群

赵安豆老师微信：zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

立即领取

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币！

+2 论坛币

                                                                                          一
这些年货币增长了很多，从去年年底到今年上半年，货币市场开始变的很紧张，我们普遍的认识是美国加息，资本外流，故货币紧张。其实这是一个错觉，M2一直在增长，只是增长慢下来了而已，就是说总量在增长，增速慢下来了。前些年，M2年均是以百分几十的增长速度，钱很富足了，哪里差钱都可以投，哪里不差钱也在投，后面的结果是全面产能过剩。近几年，M2增速降为个位数，但是总量已经很大了。M2超过了160万亿，这么多钱在市场上流动，今年还是在差钱，钱都哪里了？

关于钱去哪里了，市场上关于这个问题的回答报告汗牛充栋，回答都有可取之处，回答都让人疑惑。100个人有100个哈姆雷特的回答不一一列举，这里只提出几点出来。第一是金融体制的传导效率太低。完善了这么多年的金融体制还是效率低，主板市场、新三板、创业板等等市场，这些市场的效率不高，至少不够高到把市场上160万亿中富足的那部分钱传导到差钱的地方去，或者说直接融资市场体量太小，不足以影响160万亿有效的资源配置。然而庞大的银行体系呢?对于有效的资金配置影响也很有限。银行一般是锦上添花的事，少有雪中送碳。那么那些事是目前雪中的事，简单提一点，大众创业、万众创新。这也不能全怪银行体系，银行想要的是又轻松又好的活着，活不下去的事银行不愿意去沾，我知道好些家国有银行不良率主要是小企业贷款造成的。

第二是全面产能过剩。钱用出去了才是自己的，用不出去只是银行的一个数字。前些年，制造业差钱、采矿业差钱、重工业差钱，行行业业都差钱，差钱表示只要有钱进去，就能赚钱。钱就拼命往里面投，再加上中国以美元为锚外汇储备猛增，钱很富足，钱都用得出去，就不差钱。现在不一样了，制造业不敢投了，采矿业不敢投了，但这些产能都已经增加出来了，增加出来不生产又不行，不生产要失业，工业数字难看，生产又需要钱，故钱就缺乏了。所以现在要去产能，而且要以壮士断腕的勇气去产能，壮士断腕可以想象现实是有足够大的动力融钱来生产。第三是房地产。很多研究都是说钱是去房地产哪里了，这个说法是对的，钱进了房地产，进了房地产后钱就没了流动性，就缺少钱了。怎么理解这话勒，钱进了房地产，不是说这些钱就不见了，M2是一个存量数字，多少钱进入房地产，就应该有多少钱在某个地方体现，钱到底在哪个地方体现后面再说，先说为什么钱进了房地产，就缺钱了勒？这样说吧，举个例子。我一直觉得我蛋炒饭做的很好，味道独一无二，我自己很喜欢吃，我估计很多人会和我一样也喜欢吃这个味道的蛋炒饭，很多人吃了我做的蛋炒饭会感觉很满足，鉴于此，我可以生产蛋炒饭，定价50元一份，扣掉成本20元一份，每份我可以赚30元。国民经济统计来说，每份就可以增加30元GDP，可以拉动经济。我决定开店生产蛋炒饭，需要20万元启动，可是我没钱啊，我原本有钱的，我的钱去哪里了呢，是的，你猜对了，买房子了，每个月还要还贷5000元。那借钱开店啊，那万一别人不喜欢我的蛋炒饭，我这日子就过不下去了。算了，不开店了，借钱开店压力太大了，每份30元GDP创造不了了。就是这样的。第四是央企、国企等等等。有兴趣的可以翻阅各类企业的报表，其实很多企业，其货币现金很多，这些钱趴在账户上，常年都有很大一个数字，用途是归还之前融资的贷款或者准备着，准备着用。

还是觉得没说清楚钱去哪里了的，大白话，钱就在一些大房企、大国企、大央企、一些大的个人账户上趴着，因为实在不知道该投资到什么地方，因为该知道投到什么地方的人又没钱投资，又因为金融体系其实不那么有效率，就缺钱。160万亿，现在新增的不多了。每年也至少有15万亿准备用于归还利息，15万亿给内耗掉，明面上就更感觉差钱了。



                                                                                            二
有些年了，一直流传着一种说法，ZF是绝对不会让房地产行业垮掉，房价是不会跌的，每年房地产行业对GDP增长的贡献度在1.5百分点左右，发展压倒一切。这句话前些年是对的，除了到最近。现在ZF对房地产是来真格的了，ZF是真的不希望房子再涨价，不希望房地产再泡沫。房地产再泡沫下去，有一天泡沫破的时候，除了收获一堆无用的钢筋水泥之外，还会影响稳定。发展可以慢一点，现在该稳定要到一切了。要说对房子的热爱，世界上很难找到像中国人这样偏执的了，这也难怪，除了居者有其屋的强大传统基因外，丈母娘经济、房地产作为一种强大的投资资产，中国人对房地产不热爱才怪。ZF最近践行的租售同权、共有产权，就是从根子上解决房子是用来住的这个难题，从根子上将房子的区位属性、福利属性、教育属性拿掉，只解决房子的居住问题。中国住的房子是够了，只要不投资，房子立马供大于求，把房子投资属性拿掉，这药下的很准很猛。ZF是真的在发威了。

事与愿违，房价没降下来。又是M2增速大幅下降，又是美元加息预期资本外流，又是调控政策既准又狠，房价还是没有降下来，为什么呢？ZF打压、人民希望都无效，到底是一股什么样的力量在推动房价。我住在一个二线省会城市，因从事金融行业，少不了给身边的人提供一些房地产建议。但是自今年一季度后，房价蹭蹭上涨。本以为房价今年后会下走些，但是最近涨的比以往的都快。一位听了我的建议而暂缓购置房产的朋友，最近看我的眼神充满了怨念。



                                                                                        三
这些时候房价都还一直涨的原因？浅以为，能支持大体量资金的行业本来不多，房地产是最好的一个。全面产能过剩，找不到好的投资出路，投资要找出路，要有考核，最后只有继续房地产了。相对来说，房地产安全边界还是最高的，资产泡沫破了房地产至少还有些水泥钢筋看得见的东西放在那里，看得见，其他行业勒，泡沫破灭时，可能骨头都剩不了多少。继续赌一把房地产，还能继续活下去，不赌马上就活不下去了。之前我这个城市均价6000元的房市，近期的几块地拍出来的价格来看，目标至少10000元以上。对我来说情况并不太坏，我有几套房产。房价这种涨发是饮鸩止渴，微观层面可能是一些房企希望大而不倒的愿景。像HD，收购了很多房地产项目，融资成本市场第一，我不知道他到底打算怎么赚钱。我到希望他是在下一盘不是房地产的棋，比如像共享单车，亏不亏不重要，重要的是有流量。

现在是明斯基时刻了这点没有疑问，只是这个周期什么时候翻转不知道，可以预见的是房价还这样涨，一定会死的更难看。慢慢等，会过去的。一带一路，中国制造2025，万众创新，新的产品、产业、产能被激发，新一轮经济增长开始了。房子慢慢消化，一代人足够消化了。现在的信息技术、生物技术、航天技术发展的如此之快，最终的生活生存模式与现在完全不一样是可能的。现在的重头产业房地产业没准20年后什么也不是，房地产最终会何去何从，难以定论，只能只求多福了。

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

分享0 收藏4 回帖

说的很有道理，不错。

很认真的看完了。有个问题，新经济驱动的时候我们怎么把握机会呢？

大众创业，万众创新。身边有人发明了新的东西，包括新的产品、新的商业模式，反正要是新的，旧的东西几乎都在过剩。这个时候，你还有幸留了一些现钱在身边，可以投一点，不要投多，这些行当骗子也很多。看准了话，投一点，可以小赚一笔，改善生活。真希望到时有现钱的人比较多，这个周期起来的就比较快，而不要都是手里有多套房子，银行多笔贷款，钱都在还贷款。生物、信息革命、大数据、区块链等最前沿学科的机会不是人人都有机会沾的上的，沾的了，在属于这些行业的时间里，资产投入的回报率高不是你能想象的，就像互联网企业，造富速度吓人。

房地产泡沫破灭的时候，满地都是低价资产，资产不缺，就缺钱。对于区位好、人气旺、房产还能保持目前的一些物业属性，可以储备一点。不要判断资产底部在哪里，这个底部是不你我能揣摩出来的，有耐性点，价格连续几年都跌不下去了，大家已经不讨论房产的时候，就可以出手了。中国以后不会再又近10房地产强势周期了，不可能的，这个行业就这样子，到头了。可以预计房产在生活中的重要性比重会越来越低。目前存量房产,这么多，这么大的抛盘要花不少时间来消化。有些楼盘能活的下来，有些楼盘会变为空城，并且会一直空下去。

很多经济学家提到目前市场需要一场出清，说的太复杂了，市场本身在很多行业已经在出清，ZF引导的方向也是正确的。其实目前市场出清中的一个关键的点还是房地产市场要出清，房地产市场这个泡沫不破，下一个增长周期就不会来到。说简单点，就是房价要跌，跌到大家提到房地产，都觉得这个不是一个赚钱的行业，把钱投到其他行业更赚钱时，新的周期也就来了。新的周期里，谁能静下心，好好做产品，好好做事，用时间来打磨一件事，工匠精神，就会成功。如果你身边有这样的产业，这样的资产，可以抓住。人们的生活会越来越讲究，未来会越来越少的人参与工作，养活大部分人，也真的会共产主义描述的那样，劳动会变成一种奢侈品。