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汪涛：关于房地产调控是否会全面收紧
夜问CDRTV 2017-08-17 汪涛
预计地产政策不太可能全面收紧，但销售将逐步放缓。
房贷政策已边际收紧、按揭利率也有所上行，但我们并不认为地产调控政策会全面收紧。但是，考虑到部分购房需求已提前释放、棚改货币化安置的支持逐渐消退、信贷条件保持偏紧、市场情绪转向，房地产销售可能在2017年下半年和2018年逐步放缓。
预计房地产销售在2017年全年增长8%-10%，2018年可能微跌
鉴于今年以来房地产销售强于预期，我们将2017年房地产销售预测从6%-8%上调至8%-10%。我们预计2018年销售面积基本持平，在市场情绪转变之后可能微跌。鉴于此前销售增长稳健、库存已全面下降，我们预计新开工、建设量和房地产投资在未来几个月保持相对稳健增长，但2018年可能会明显放缓。
相对宽松的房贷政策和“动物精神”是支撑房地产销售稳健增长的重要原因。瑞银中国住房调查显示，2016年支撑房地产销售增长最主要的因素包括：宽松的信贷政策、开发商提供购房优惠、较低的房贷利率，以及居民担心房价继续上涨错失购房良机而选择提前购房（即“动物精神”）。2017年初的瑞银住房调查显示，本计划在2017年购房的受访者中有70%提前在2016年购房；而随着房价上涨预期继续增强，这个趋势也延续到了2017年上半年。此外，我们最新的瑞银住房调查还显示有35%的购房者通过贷款等方式筹集了部分首付，不过近期政府已开始收紧相关的影子信贷。居民购房杠杆水平自2015年以来明显上行，不过在2016年下半年和2017年上半年已有所回落。
虽然2016年下半年以来部分地方政府开始收紧房贷政策，包括限购、提高首付比例等，但整体调控政策依然遵循“因城施策”的基本基调。事实上年初的瑞银中国住房调查显示，45%的受访者表示并未感受到、或尚未受到调控政策收紧的影响。此外，最新的调查中有40%的受访者预计房价会继续上涨，这是2014年以来该系列调查结果的最高比例。
货币化安置支持的销售贡献了2016年全国住宅商品房销售增速的40%。2015年初以来，中央鼓励地方政府提高棚改货币化安置的比例，为棚改居民提供直接或间接的货币补贴、在市场上购买存量商品房住宅（货币化安置），而非建造新的安置住房（实物安置）。根据近期公布的数据，棚改货币化安置的比例从2014年的10%上升至2015年的30%、2016年进一步上升至49%。货币化安置支持的住宅商品房销售面积（消化库存）在2015年为1.5亿平方米、2016年跃升至2.5亿平方米。这意味着货币化安置贡献了去年22%的住宅销售增速中的9个百分点。当然，2016年非货币化安置的住宅商品房销售增长16%，也较为强劲。
2017年上半年货币化安置对住宅销售的支撑作用更为明显。今年一季度，政府宣布将进一步提高棚改货币化安置的比重。官方数据显示，前4个月棚户区改造进度占全年比重较去年同期提高3个百分点。我们估算2017年上半年货币化安置支持的住宅销售同比增长20%-25%，贡献了同期全国住宅销售增速的50%（即13.5%同比增速中的6-7个百分点）、或全国房地产销售16%同比增速中的6个百分点。另一方面，非货币化安置对应的住宅销售面积同比增长10%，低于2016年的16%。
预计货币化安置对地产销售增速的支撑在2017年下半年和2018年逐步减弱。我们认为棚改货币化安置步伐在今年上半年有所加快（即全年进度前置）；下半年其对房地产销售增速的拉动将逐步消退、对全国住宅销售增速的贡献可能回落至1-2个百分点。7月房地产销售同比增速大幅降至2%，可能主要受三四线城市销售放缓的拖累。可能的原因包括去年基数较高、货币化安置对增速的支撑开始消退，以及调控政策收紧带来的市场情绪降温。政府已将2018-2020年的棚改目标由2015-2017年的年均600万套降低至年均500万套，再加上棚户区改造货币化安置的比例已经相当高、进一步大幅提升的难度增加，因此我们预计2018年货币化安置对销售增速的支撑会进一步消退。此外，我们认为鉴于部分住房需求已经提前透支、信贷条件边际收紧、市场情绪回落，非货币化安置的住宅销售增速可能也会放缓。
我们预计房地产调控不会全面收紧。房贷已经边际收紧（特别是一二线城市），且据报道银行下半年可能面临房贷额度紧张局面，同时房贷利率也有所回升。不过，目前尚未出现房地产调控在全国层面收紧的迹象，例如统一提高首付比例，或大幅收紧三四线城市的房贷政策等。事实上，地产调控政策继续因城施策并探索长效机制，继续支持三四线城市去库存，同时鼓励大城市发展住宅租赁市场。
不过，预计2017年下半年到2018年房地产销售仍会放缓。房地产销售同比增速已从一季度的19.5%回落至二季度的14.1%、7月大幅减速至2%。我们预计下半年房地产销售同比增速会进一步放缓（特别是鉴于三季度基数较高），并在2018年进一步下行，主要原因包括：1）如此前所述，2017年下半年到2018年货币化安置对房地产销售增速的贡献明显减弱；2）过去两年部分购房需求提前透支的影响逐渐显现；3）在监管强化和防范金融风险持续推进的背景下，包括房贷政策在内的整体信贷条件可能继续偏紧；4）此前乐观的市场情绪可能出现调整。新开工和建设活动滞后于房地产销售一段时间，最终也将逐步放缓。
鉴于今年以来房地产销售稳健增长，上调2017年全年预测。虽然我们预计未来房地产销售增速会逐步放缓，但鉴于年初至今销售增长强于预期，我们将2017年全年房地产销售预测从此前的6%-8%上调至8%-10%，今年以来房地产库存持续下行、开发商加大土地购买，应可以继续支撑未来几个月的新开工和建设活动。我们维持新开工增长8%-10%、房地产投资增长7%-9%的全年预测不变，预计今年未来几个月新开工和房地产投资增速可能处于我们预测区间的上端（。展望2018年，我们预计房地产销售会大致持平或小幅下跌，而新开工和房地产投资滞后于此前较快的房地产销售，在2017年稳健增长后预计在明年放缓至3-5%。
人物简介汪涛：瑞银证券中国首席经济学家。
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来源于《楼市夜话》访谈节目
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