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雷达卡
地产业进行到09年，一切的幻想终于有了清晰的轮廓。我不得不说，我们所处的，是一个黑暗前的黎明。即将到来的，是地产的崩溃，银行坏账率的大幅增加，通货膨胀的到来，失业率大幅提升，经济进入滞涨状态。
我想还是先讲讲地产业即将面临的中国宏观经济环境吧，在一个就地产论地产的方式，我们很难读懂2010年地产的困境与突围。
拉动经济发展有三驾马车，分别是消费、出口、投资。由于30年改革开放形成了巨大的利益集团，他们垄断国家权力，垄断资源，造成了贫富差距的拉大，基尼系数一度逼近0.5。正是由于阶级利益的不可调和，由于根源于财富分配制度的无法调整，我国的财富持有注定是一个少数人的游戏，大多数人无法获得足够去消费的财富。财富分配制度决定了居民的消费结构出现结构性失衡，再加上我国社会保障体制的不健全，医改、教改、房改的全面失败，最终导致了我们国家的扩大内需是一句空话。从97年朱镕基总理在任时候我们就在喊扩大内需了，可是时至今日，依然无法解决，甚至消费占GDP比重从百分之六十几下降到了如今的35%左右。在现有局面没有改变之前，消费注定拉不动中国经济。再说出口，在全球性金融危机的影响下，出口我国今年联系几个月以百分之20几的速度持续下跌，其中8月份的出口下降幅度为23%。从国际环境来看，在金融危机影响下，各国均希望率先实现经济复苏，结果是导致了严重的贸易保护主义，前阵子的美国轮胎特保案以及更多的国家对中国采取反倾销的措施，都是一种历史的必然。经济危机情况下，贸易保护主义是国家的通行做法。利益才是博弈的根本，这就是外贸的规则。今年的第3次G20峰会，与其说是研究全球经济复苏，不如说是国际贸易保护主义大会，美国提出的所谓解决全球贸易失衡在本质上是一种贸易保护。我国的最主要出口国美国，经过金融危机的调教，储蓄率从0%上升到了7%，新的消费模式开始成形，负债消费将不再是他们的消费方式。连奥巴马都喊话说：不能再靠美国人过度负债借钱消费来自中国、德国、日本的商品了。这些，都将对中国的出口致以致命性的打击。而更可怕的是，美国的经济至今还是以个打着问号的经济，暂时性的经济平缓湖面下面隐藏着更多的暗流，其中包括：地产优质债（美国地产连续下跌，以百分之十几的速度）危机、消费债危机、信用卡危机。而一个更为可怕的数据则是，美国失业率已经逼近百分之十，失业率达到了29-33危机后最大值，而这还仅仅是官方的数据。美国经济的危险性蕴藏的则是我国出口的重大危机。我国的出口占GDP约为35%，有的学者认为这个不能表示外贸依存度，但是虽然GDP计算是用净出口计算的，但是我国出口行业消化了很大比重的就业人口，如果用这个数据来表示外贸依存，我觉得非常合理。我国每年的净出口数据达到8%左右，这是一个高出国际平均水平很多的值。过大的贸易顺差导致了外贸依存度过大，外向型经济受制于人，随着美国经济对中国的影响，中国出口难以为继。中国经济现在唯一的希望是投资，国家4万亿的投资计划，以及今年上半年高达7.37万亿天量信贷，不但没有拉动国内的民间投资，甚至产生了“挤出效应”，大部分的资源转向国企，转向基础建设。但是要知道大量基础建设所带来的是一锤子的买卖。这样的拉动是难以为继的。上半年的股市泡沫、楼市泡沫，充分显示了国内投资无法被拉动，正如郎咸平教授判断的“投资环境恶化与产能过剩”的两大困境的存在，民间投资无法启动。中央政府在近20年来，基本是年年赤字，地方政府更是如此，今年首次地方政府发行了债券进行融资，才勉强解决了4万亿的资金来源问题。银行业根据银监会的通告显示，部分的股份制银行已经出现了资本金不足的情况，浦发银行的再融资计划充分表明了这个情况。要继续考投资拉动GDP,唯一的办法是继续开动印钞机。但是通货膨胀预期的加大，使得这个唯一的可能也变得渺茫起来了。而同时银行业风险也在加大，一方面基础建设信贷和地方政府绑架了银行，一方面，通胀预期加大，大量资金跑出储蓄市场，进入资本市场形成避险资金。例如，今年8月份，定期存款出现负增长，活期存款增加，资金流动性增强。这样的畸形的GDP增长模式，注定是无法有效拉动经济的。
上面分析了2010年我国经济拉动的情况，现在来说下2010年经济因此带来的即将面临的困境。随着7.37万亿天量信贷的完成，由于传导过程的滞后性，最终信贷带来的通胀将在约2个季度后的2010年初形成。通胀将在那时候最终全面形成，而随着国际大宗商品的持续走高，恐怕到时候我们可能还会面临一个国际进口通胀风险。由于出口受到重创，在没有其他经济拉动方式消化的前提下。中国失业率将大幅提高。而同时由于中国经济刺激计划并没有最终拉动经济的发展，最终通胀与经济停滞并存，失业率大幅提高，投资者投资意愿大幅降低。那时候，我们真正的危机就将到来。而地产在这一轮经济周期里，将扮演一个悲剧的角色。
在这样的背景下我们来讨论地产了。地产是资金密集型产业，不仅表现在供应层面，更表现在了购买层面，可以说它是一个两头资金密集型的产业。在今天的我国，由于投机过度，造成了地产成为一个继国际油价后的另一个金融工具。可以毫不夸张地说，如今的地产业的本质就是资金。地产业和资金层面密切相关。这一点可以从07-08年的冷清的地产市场得到印证。2007年927房贷新政后的房价下跌，07-08信贷紧缩后带来的地产萎靡，以及09年下半年信贷萎缩后带来的地产市场成交量大幅下跌，都是如今我国地产是金融工具的本质性表现。通过历史我们可以发现，只要是信贷大幅度提升的时候，就是地产上涨的时候，信贷紧缩则往往造成地产市场的冷清。原因在于，我国地产市场内存在大量的泡沫，投机资金大量使用信贷杠杆撬动银行资金来炒房。从最初的温州炒房团，到山西煤老板的炒房团，再到如今的全民皆炒房，大量的泡沫聚集在地产市场上。这些地产在一定时期，还形成了以种泡沫型的财富效应，给政府和个人以错觉。今年上半年的地产火爆与下半年的地产冷清，似乎很好的明证了这个问题。今年7月16日刘明康强调了2套地产信贷首付问题，结果造成了7月17日，大部分城市出现了成交量大幅下滑的情况，深圳从300-400套/天突然就降到了100余套/天。这样的泡沫情况和我国以前热炒的君子兰，普洱茶，以及05-07年的股票，形成了强烈的呼应。
大家注意一点，地产炒房客，为了能更大面积的提高炒房收益，基本上都使用了金融杠杆，也就是使用少量首付，然后通过金融杠杆撬动银行业资金，达到利益最大化，以小搏大的目的。这就是目前的炒房的现实情况，有点类似于外汇市场、期货市场的保证金制度。地产上的资金构成主要有这样几方面：1、走投无路的民营资本；2、腐败的官僚资本；3、民间应对通胀的避险资金；4、刚性需求资本。按照国际租售比1：200的比列，如今中国动辄高达1：300-400的地产租售比以及租金下跌（代表真实购买力）的现状，充分说明中国地产市场已经形成了一个泡沫经济。那么地产资金的主要构成部分就是前面三个投机性资本了。资本的贪婪性决定了资本利益最大化是资本的终极目标。这也就决定了投机资金必然会充分利用银行的杠杆，进行炒房。只要我们分析了资金来源及银行业信贷（这就是杠杆），就能充分理解地产的将来了。
银行业目前已经资金紧张了，由于天量信贷的放出，从部分股份制银行的资本金不充足，到浦发再融资，银监会下发文件要求注意资本充足率和银行间的次级互持，再到基础建设未完成项目的继续绑架银行，再到大量避险资金出逃，银行的风险继续提升。刚刚股份制改革完成消停了没几天的银行，又面临着一轮风险。这段话目地是让大家了解，现在政府（多年赤字加上拿出1万亿刺激经济，地方政府首次发行债券，且也拿出1万亿刺激经济）和银行（存款余额57万亿，贷款余额40万亿，存贷比70%以上，接近75%，部分股份制银行出现资本金不充足现象，银行体制问题造成的大量信贷违规造成的不良资产行为等等都能说明问题。四大资产公司已经对银行进行过两次大型坏账剥离。）都已经没钱了，除了印钞机。
先来说说银行信贷。09年下半年，由于通胀预期的增加，政府已经明松暗紧缩紧信贷。通货膨胀在食品上也基本显现出来了，猪肉价格更是出现了连续14星期的上涨。但是，现在全面性的通胀还并未到来。正如前文所说，由于滞后性因素，全面通胀很可能在2季度后的2010年初爆发。但是由于政府可能在全面通胀前期，依然希望通过资金刺激经济，会拖延提升利率，而是通过采用一些公开市场的做法来收回部分流动性。这样再算上一个延迟期，估计约摸到了明年2季度样子，政府会被迫提升利率解决通胀问题。利率的提升将是地产泡沫的导火索。97香港地产泡沫破灭，90年代日本地产破灭和07年的次贷危机的出现（地产崩盘导致的次贷），都是由于利率上调导致的。可以毫不夸张地说，利率上调是地产终结者，是地产业的“核按钮”。这是因为所以地产泡沫都在依靠金融杠杆下形成的。高通胀率，导致政府被迫提高利率，中国经济进入滞涨状态，看过西方80年代滞涨历史的人都知道，在滞涨情况下，任何政策都将失效。地产业的将随着利率上调彻底崩盘。这时候，即使是地方政府在土地收益的情况已无能为力。因为，购买层面已经从银行贷不出款了，又如何去购买呢？（要知道地方政府年年赤字也是没钱的，银行没钱了，也不敢印钞票了，同时还有避险资金大量外逃）而失业率的提高，人人自危，谁又有胆识去买房子呢？而买涨不买跌的投机资金，亦会撤退出楼市。而利率的提升更可能出现大量断供的情况的发生。由于，我国地产高度绑架银行，地产崩盘将导致一场银行系统的大灾难，进而引发实体经济的痛苦。中国将进入大萧条时代。日本的前车之鉴，“土地神话”终将破灭——我们重蹈覆辙。悲哉！
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