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空间运营、赋能增值 房地产下半场将更具看点
2017-08-28 每日经济新闻 王海慜
“只有不断创新才不会被淘汰。”这是黑石集团CEO苏世民喜欢对公司员工讲的话。1998年被公认为国内房地产发展的分水岭，也许二十年之后回头看，主动创新和被动跟随在房地产这个传统行业的分野会始于近几年。
8月26日，2017年诺亚财富房地产金融高峰论坛在上海举行，论坛汇聚了毛大庆、陈劲松等国内房地产行业的一众大咖。据记者观察和采访，在此次论坛上，地产业内人士关注的最多的不再是调控、融资、房价等房地产行业的基本要素；相比之下，面对逐渐浮出水面的地产投资新趋势——内容运营、IP打造、O2O等新经济词汇频频被脱口而出。
存量运营酝酿大商机
尽管房地产相比其他资产受政策和流动性的限制更多，但房地产仍然是时下投资热点，此次论坛实际到场参与的投资人数量远超主办方的预期。放眼海外，世界领先的私募股权机构黑石集团旗下最大的业务部门正是不动产投资部门，通过运营增值是黑石集团房地产业务能不断膨胀的奥秘之一。据了解，美国在2008年金融危机后每年房地产基金都有较大的发行规模，不过主要是聚焦存量运营和持有性物业的房地产基金占主流。
歌斐资产在论坛发表的《2017中国房地产行业白皮书》中指出，中国房地产“黄金十年”已经过去，存量时代已然来临；“运营为王”成为地产行业下一个十年的重要命题，运营能力将彰显重要性。随着“租售同权”这一新理念的横空出世，包括长租公寓等新业态在内的房地产存量运营模式将推动行业发生重大变革，甚至开始有观点认为，2017年和1998年一样是中国房地产行业的分水岭。诺亚财富董事局主席汪静波向记者指出，且不说是否会发生1998年房改那样的变革，长租公寓等模式的快速发展背后反映的是存在真实需求。“这两年，可以看到，不少高素质人才进入房地产存量领域创业，随着行业基础的改变，未来几年房地产存量运营的市场很快会起来。”她表示。
有媒体近日报道称，广州“租售同权”政策发布一个月后，当地教育资源相对集中的区域二手房成交环比下降超三成。此外，8月23日上海推出的4幅位于商品房价格较高的市中心地块都将用于建设租赁住房引发了市场的热议。政策的初露锋芒也打开了市场的想象空间。
世联行是近期A股“租售同权”概念的领头羊。8月24日，世联行公告称将变更部分之前募集资金8.68亿投向，将用于长租公寓建设，目前公司已签约4万多间长租公寓，今年上半年公司长租公寓业务的收入为6767万，同比上升接近5倍。参与此次峰会的公司董事长陈劲松指出，随着各地政策的逐步细化，人们逐渐认为租也是一种很好的生活方式，“租售同权”将会把中国房地产带入波澜壮阔的下半场。他预计，未来几年在资本市场，REITs类房产商的体量会超过以开发为主的房产商体量。
国内酒店业龙头华住集团总裁金辉对存量改造运营的意义也有着深刻认识，“过去几年通过运营能力的提升，我们不少老酒店的平效有明显提升。”2015年，华住集团开始进入了长租公寓市场，据介绍，目前华住旗下长租公寓项目大多可实现盈利，今年公司在核心城市将继续积极拓展长租公寓业务。
歌斐资产所投项目优客工场从事的共享办公是当前不动产存量运营的热点方向。优客工场创始人、前万科副总裁毛大庆表示，存量运营将是房地产生态链创新的新风口、主战场。在这样的思路下，共享办公，长租公寓等领域的新模式不断涌现。
毛大庆认为，中国的房地产过去一直是“买面粉、做面包、卖面包”的短路模式，这种不动产的初级阶段将不可持续；随着存量不动产规模的不断膨胀，中国房地产产业链需要更多的运营者和内容制造者，以提升产业链的整体价值。
投资进入专业时代
“过去十几年国内投资人始终享受着刚性兑付，这一期间也是投资人资产快速增长的过程，不过未来要想获得以往那样安全的回报需要认真进行资产配置。”汪静波此次接受记者采访时表示。
房地产是国内居民持有的资产大头。国内楼市在2015~2016年的高潮之后，目前市场的主流观点趋于一种冷思考，甚至不乏担忧。据记者观察，论坛嘉宾大多认为房地产还有大量投资机会，不过对投资的专业能力要求更高。
地产行业资深人士、上海菩悦资产创始人兼CEO陈凯表示，现在粗放式的做法在投资领域也行不通，投资房地产基金对选择什么样的公司和项目要加以审慎甄别，这就需要专业的投资能力。
歌斐资产作为中国市场化母基金的领导机构，其房地产金融业务的管理团队经过7年时间的历练已具备较成熟的房地产金融跨界与跨周期的双重能力。这些年，歌斐资产把运营增值这一理念融入到了房地产传统和创新领域的投资。歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹表示，未来一线城市的调控时间会更长，歌斐将一方面关注那些在运营领域有出色能力的房地产行业创新，另一方面择机收购优质商业地产项目，以股权投资分享高收益。她表示，歌斐一直积极关注和空间运营相关的项目，中国租赁行业的市场主体还方兴未艾。
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