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地铁新局：地产巨头角力场
原创 2017-09-09 曾冬梅 中国房地产报
中房报记者 曾冬梅 广州报道
9月8日，广州，早高峰。客村地铁站挤满了密密麻麻的上班族，这群数量庞大的年轻人大量居住在番禺，每天搭乘这条广州最拥挤的地铁3号线到广州的CBD上班。
这得益于轨道交通的飞速发展，他们能够在广州房价最贵的珠江新城办公，并在半小时内回到房价只有市中心1/3的家中休憩。地铁已经为广州城市空间的扩张、缓解高房价压力贡献良多。据知情人士透露，目前广州地铁拥有的场站综合体高达30多个，建筑面积接近1500万平方米。
这是一块让人眼红的大蛋糕。8月23日，珠江实业集团与广州地铁集团战略签约，宣布在沿线物业的开发及运营上深入合作。此前，越秀地产已经成为了广州地铁的合作伙伴。
在深圳，深圳地铁如愿成为万科基石股东，并与万科、恒大关系密切。
国泰君安的一份报告显示，未来5年新增轨道交通能够带来价值提升的上盖物业（包括存量和增量）建筑面积达10.8亿平方米，蕴含着万亿级别的投资机会。
地铁公司+地产商登场
在刚刚过去的8月份，中国铁路总公司于北京、上海两地举办了土地推介会，推出了土地面积高达3000多万平方米的20个综合开发项目，还顺便披露了自己丰厚的身家——既有铁路土地总面积68万公顷，可开发利用土地3万公顷。
一线城市的地铁公司也成为了开发商们的重要合作伙伴。在8月23日的签约仪式上，广州地铁集团透露，公司已建成开通10条309公里线网，日均客运量达700多万人次。随着地铁建设投资任务的不断加大，线网的不断延伸，未来客流量将成倍增长。在这个基础上，广州地铁需要考虑如何更好地促进地铁沿线物业的综合枢纽的开发和发展，做好沿线土地研究策划，这需要更专业的团队和合作伙伴介入，形成每个地块合作开发的具体模式。
越秀集团早在2016年就和广州地铁绑在一驾战车上了。2017年7月10日，越秀集团、广州地铁集团及珠江实业集团作为战略发起人，成立了首期规模达200亿元的广州轨道交通城市更新基金。
被问到为何要与地产商合作时，广州地铁集团丁建隆董事长表示：“今年广州要开通4条线，地铁里程将达到400公里，明年就有500公里；争取2025年前后实现1000公里。而且，广州新一轮的轨道交通规划也在重新做调整，结合新规划掀起新的建设高潮，把地铁沿线开发做起来，恰逢其时。”
实际上，地铁公司在地产界异军突起还是源于深圳地铁在万科股权事件中的突出表现。在这次事件中，深圳地铁不仅笑到最后成功入主万科，还和恒大达成了战略合作，在城市建设、轨道交通等方面开展合作。
在2016年度的股东大会上，深圳地铁集团董事长、党委书记林茂德表示，接下来深圳地铁规划了32条地铁线，未来十年仍将大力建设轨道交通。未来深圳地铁将全方面与万科合作，打造轨道物业的标杆。
抢占轨道+物业
国泰君安的一篇研究报告认为“轨道交通+物业”模式方兴未艾，正蓄势待发。该报告指出，经测算未来5年新增轨道交通能够带来价值提升的上盖物业（包括存量和增量）建筑面积达10.8亿平方米，蕴含着万亿级别的投资机会。
土地资源的稀缺性和政府在轨道交通建设中面临的巨大财政压力，令地铁公司与地产商有了利益交集。
广州市前市长陈建华曾表示，到2017年广州在地铁上的投资（包括利息）在2200亿元左右，“这里面相当一部分资金要靠地铁沿线开发，如果没有沿线开发，地铁是不可能的，也正是因为有了地铁，这里的土地以及物业才有可能实现价值”。
地产商的目的很明确。在提出和深圳地铁的重组预案时万科就表示，此次交易不仅可直接获得深圳核心地段的优质地铁上盖项目，通过引入深铁作为战略股东，万科还将深度介入“轨道+物业”的创新模式，极大拓展未来获取土地储备的渠道，让全体股东都能分享地铁经济红利。
在今年的中期业绩会上，郁亮更是将“轨道+物业”模式视为万科的第五类潜力业务，他透露目前万科地产项目有600多个，其中和地铁有关的物业达到40多个。他认为，轨道交通建设是中国未来几年非常重要的项目，全球80%的轨道建设都会出现在中国。轨道物业的价值在于，“它是普通人居住、消费、出行都需要的东西，未来前景非常看好，很少受经济周期的影响。”
越秀地产也将“轨道+物业”当作公司突破土地储备和规模增长瓶颈的有效路径。一位接近广州地铁的专家表示，广州地铁与越秀地产合作，采用“基金+轨道+物业”的全新发展模式后，土地一级开发的主体变成了广州轨道交通城市更新基金和越秀地产，越秀地产在土地一级开发和二级开发阶段都可以享受收益。
广州地铁和越秀集团的合作盈利模式很清晰。首先，由越秀集团和广州地铁共同成立广州轨道交通城市更新基金一期，围绕轨道交通场站开展一级土地储备。在政府收储的地铁沿线土地设条件出让时，由广州地铁底价竞得项目后，越秀集团以市场合理价格为原则溢价收购股权，双方共同参与项目开发，同时参照国资基金与越秀地产合作模式引入社会资本，提高资金使用效率。对广州地铁的商业项目，越秀商投公司通过管理输出，通过资产提升计划，业态升级及运营管理等方式，提高资产价值。这些商业项目最终要实现金融化，由越秀集团和广州地铁共同成立不动产基金，通过REITs和ABS等形式实现商业物业资产证券化，回笼资金进行轨道交通产业链投资，提高广州地铁整体资产回报率。
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