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一份蹊跷的“过期”评估报告：市值5亿的房产估价仅1.28亿
2017-09-17 华夏时报记者 吕方锐 北京报道
“过期”评估报告是通过评估公司自行发函的形式“起死回生”的。李忠飞方面对其提出了异议，据称并没有被法院受理。对此，进行评估的估价师丁丽声、朱明杰没有回应记者，该案执行法官韦著敢也拒绝了记者的采访。
9月14日，南宁市中院对李忠飞方面诉评估公司一案正式立案。另外，上述被查封的328套房屋中有114套已经销售给他人，近日部分业主赴法院了解情况时指出，不应将已经销售的房子作为地产商抵债的资产拍卖。
“过期”报告起死回生
此前《华夏时报》曾以《开发商第一单溃败：没关系死得惨》为题报道过李忠飞的债务纠纷。民事判决书显示，法院终审判决李忠飞及其名下公司偿还许文飞8300余万元。
2016年12月，防城港中院出具执行裁定书，拍卖腾飞广场43间商铺和285间住房共328套房产。上述房产的拍卖依据是由广西万宇房地产评估有限公司（下称“万宇评估公司”）出具的《房地产估价报告》，上述资产评估价为1.28亿元。而李忠飞称，328套房屋市场价格超过5亿元，争议由此展开。
这份报告由注册房地产估价师丁丽声和朱明杰做出，经记者计算，43间商铺的评估均价为每平方米6581元，285间住房的评估均价为每平方米2664元。此前《华夏时报》记者实地了解到，腾飞广场位于防城港市“黄金位置”，为当地价格最高的楼盘之一。销售合同显示，其商铺每平米的售价在4万-5万元之间，住宅售价在每平米5000元到7000元之间。评估价格与市场价格相差数倍。
估价报告中写明，该价格包含了土地价值，估价师没有进入估价对象内部进行实地查勘。
李忠飞方面提出对上述估价结果不认可，2016年10月，防城港市中院为此召开了听证会。会后，万宇评估公司向防城港市中院提交了一份“补充说明及更正函”。
估价报告的出具日期为2016年5月29日，结尾写明报告使用期限到2017年5月28日。在上述“补充说明及更正函”中，万宇评估公司称上述日期是“笔误”，根据相关规定及委托方（注：防城港市中院）要求，将估价报告落款日期由原来的“5月29日”改为“9月2日”，报告有效期随即被改为“2017年9月1日止”。上述修改将报告有效期延长了3个多月。
记者就此联系了丁丽声和朱明杰。丁丽声以委托方是法院为由，拒绝回应记者的任何提问，要求记者向法院核实。朱明杰始终没有接听记者电话，也未回复短信。
李忠飞方面以评估公司侵权为由，向南宁市中院提起诉讼，9月14日获正式立案。李表示，他们近日将向法院提出执行异议和中止执行申请。
追加1.6亿投资未被理会
可以拿来解释估价过低的一个说法是，估价时，腾飞广场处于停工状态，有烂尾风险。李忠飞表示，法院查封328套房屋后，项目承建方担心拿不回工程款，当月月底即停工。
2016年5月，腾飞广场复工，李忠飞追加投资约1.6亿元用于项目建设。截至目前，腾飞广场工程迫近收尾，预计于10月底全部竣工，验收交房。
问题在于，更改了日期的估价报告、“补充说明及更正函”及防城港市中院，都对追加的这1.6亿元投资视而不见，仍然维持了不足1.28亿的估价。
更改了日期的估价报告，其估价作业期为2016年3月至2016年9月，腾飞广场的复工就落在该作业期内，估价报告却没有进行任何更正。“补充说明及更正函”出具时，腾飞广场已经复工半年多，该函仍然维持了原估价结果。
防城港市中院获悉腾飞广场复工后，于2017年8月24日临近下班时向李忠飞下达了一份通知书，要求李忠飞在第二天中午12点前，向法院提供复工后续建的材料。李忠飞在时限前递交了材料。几天后，防城港市中院出具了拍卖通知书，起拍价仍为原估价。
李忠飞的代理人蔺文财称，他们曾多次向法院提出异议，法院却一直不予理会。
还让李忠飞疑惑的是，他被判定偿还8300万元债务，除了拍卖上述估价约1.28亿元的房产外，还要拍卖他名下两辆汽车。法院甚至查封了他在福建老家的几处房产。
另外，销售合同显示，上述328套房屋中有114套已经售出给他人。在防城港中院最新出具的拍卖通知书中，328套房屋已经变成了325套。李忠飞称，有3户业主向法院提出异议后，3套房屋被解封。
《华夏时报》记者获悉，上述114套已售出房屋的业主中，有多位于近期赴法院说明情况，接待他们的法院工作人员也无法解释，为什么属于他们的房屋被拍卖。
记者联系了负责该案执行的法官韦著敢，他在听明记者身份后，急忙挂断了电话。之后其电话无人接听。
或涉多处违法
近日，在北京举行了针对该案执行中的评估和拍卖等问题的专家研讨会。
针对当事人对评估报告提出异议而法院没有受理的问题，中国政法大学民商经济法学院民事诉讼法研究所所长宋朝武教授表示，按照《民事诉讼法》第225条规定，当事人对执行行为提出异议的，法院应作出裁定，当事人对裁定不服，可以向上级法院申请复议。他认为，防城港中院没有依法作出裁定，仍然进行拍卖，是违法的。
他还表示，防城港中院存在超出范围查封财产的嫌疑。在被查封的财产能足以偿还申请执行债务的情况下，把法定代表人家庭财产（汽车）予以查封。中国政法大学法学院教授刘晓兵也认为，该案中的公司财产和个人（家庭）财产应该要分开。
上海师范大学教授、中国法理学研究会副会长刘作翔指出，评估报告距今这么长时间，房屋的价格已经发生了很大的变化，评估结果却没有做改动，是不符合相关规定的。
中央财经大学法学院副教授林剑锋表示，执行过程中评估公司补充出具的更正函，其效力存在问题；而日期的变更是重要的实质内容变更。因此他认为，这一份更正函本身是不合法的。
关于114套已经售出的房屋，中国政法大学民商经济法学院副教授韩波表示，这涉及到案外人权益，也会令李忠飞面临二次诉讼。
京公网安备 11010802022788号
