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香港8年来上涨177% 长江实业赵国雄：不一样的香港楼市
2017-09-25 来源: 和讯名家
本文首发于微信公众号：中国房地产金融。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
会上，赵国雄发表自己的主题演讲：不一样的香港。对于香港楼市长期预判素来精准的赵国雄表示，以“不一样的香港”为题目是因为，香港现在跟回归前完全不一样了，特别是在房地产方面，无论从整个房地产的态势，还是从政策对房地产的影响来看，都完全呈现不一样的情况。
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长江实业集团执行董事赵国雄
香港楼市2008年以来上涨177%
从香港回归后，香港定下一个非常宏大的目标：希望70%的人能拥有自己的住所。这个政策改变了香港房地产的面貌，香港的房地产市场由本来的市场主导转变成政府主导。
但是从1997年开始到2007年间，十年发生了翻天覆地的变化，使得实际情况跟我们预判的完全不一样。”赵国雄结合图表数据解释到：香港住宅价格6月再创新高，比1997年亚洲金融风暴之前的最高位升了54%，比2003年SARS期间最低位升了390%，自2008年全球金融危机以来升了177%，这次的上升周期已经持续了8年。
2008年之后，全球多国包括美国、日本、中国、欧洲及英国，均实行了量化宽松。
赵国雄说:“亚洲金融风暴以来，相比于香港房价增长了3.9倍，香港银行存款的增长却达到了4.5倍，比房价更高。因此，香港房价的增长，并不是资产的增长，而是市场钱太多，货币贬值。并且，接下来，香港房价也很难控制上涨的趋势。”
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“回顾历史，从1994年开始的，香港土地供应有调控，大概是50公顷，当时土地供应不够，房地产的价钱一直往上走。1992年开始是低谷、1997年是一个高峰期，大概是2000年往上升。”
“2010年开始，政府陆续出台了相关政策，整个情况又发生改变。”赵国雄还总结了影响房地产市场的四个因素：经济表现（GDP、失业率、薪酬变动）、房屋供应量、利率走势预期、政府政策。“GDP的变动对房价也是有影响，一般来说通货膨胀对房价是有利的，当通货膨胀一直往上走，房价就往上走，这个肯定的，因为是固定资产。” 赵国雄说。
未来三四年供应量仍有挑战
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但根据2017年2月公布的财政预算案来看，预期未来3-4年私人住宅供应量为94000套（年均超过18000套），但对于达到目标，仍存一定挑战。
挑战在于：转换土地为住宅用途的过程中，需解决政治争议；建筑工人不足，要和市场上其他进行中的大型建筑项目争夺建筑工人；政府定期退出土地招标而补地价金额较高，开发商没有太大意愿进行冗长的农地转换住宅的过程；港铁要和政府就项目补地价金额达成共识。
右图显示了2017-2018年一共计划建设21160套，但从分析看来，存在难度。
政府的政策
对房地产市场有什么影响？
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为解决楼价持续下跌和住宅供应过多的问题，香港又落重手，推出了“孙九招”来大救市。土地供应方面由“卖地表”变为“勾地表”，土地供应主导权变相落入开发商手上。在商言商，开发商不会积极勾地。随后，土地供应不足导致住房供应严重短缺，加上良好的宏观因素及资金涌入，楼价不断破顶。
香港特区政府在2010年起实施了一系列紧缩措施，干预楼市。但随后外围宏观情况不断改善，金融海啸、量化宽松接踵而来，楼价调节乏力。
2002年11月，时任香港房屋及规划地政局局长孙明扬为稳定楼市而推出的九项房屋政策。
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赵国雄在演讲中，谈及到近年来内地开发商开始影响香港房价的走势时，具体分析到：从2012年到2016年这5年间，内地开发商在香港拿地面积占比从2%猛增到超过40%，拿地金额占比更是从5%左右猛增到超过50%。
随着内地企业投资香港楼市热情的不断升温，越来越多的内地房企奔赴香港开始拿地。
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可以预见的是，未来几年中，香港的住宅市场将有大量内地房企开发的项目入市，俨然内地的另一个一线核心城市。以目前内地房企在香港拿地的趋势看，今后将会有更多的内地房企加入。在港资开发商对拿地日益谨慎的态度下，今后香港的公开土地市场，不排除由更加敢于高价拿地的内地房企占据主动。
内地房企在香港积极拿地，除了它们普遍看好香港市场，能增加自身品牌效益外，也与国内一二线核心城市拿地难有关。
2018年香港楼市涨跌波幅10%
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物业价格波幅预期方面为：正负10%。认为利率继续较低和稳定。
开发商将继续以灵活的定价策略和优惠的付款办法，令一手成交继续主导市场。
换楼需求释放预期，换楼市场转趋活跃。
解禁期房屋逐渐增加并且已有一定升幅，预期二手市场渐趋活跃。
文章来源：微信公众号中国房地产金融
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