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定调楼市新周期
来源于 《财新周刊》 2017年第42期 出版日期 2017年10月30日
楼市长效机制正在搭建，扶持租赁市场，推出共有产权房，重点在供给侧租购并举
《财新周刊》 文 | 财新记者 侯雯
中共十九大报告中直接涉及房地产的只有一句话：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
不到50个字，看似毫无新意，实质是更明确的信号：房地产调控将作为长效机制长期存在，五年甚至更长时期都不会放松，对于热点和次热点城市调控政策甚至可能趋于强化。
部分开发商的希望化为泡影。此前多位开发商人士向财新记者表示：“一切都看十九大了。”他们心存幻想，翘首以待十九大能够放松政策基调。中国的楼市基本是“政策市”，开发商对政策保持高度关注，能否敏锐领会、准确把握，攸关业务战略。
当习近平总书记说到“房子是用来住的、不是用来炒的”和“租购并举”两处时，大会现场两次鼓掌。一位与多家房企交流过的业内人士在十九大开幕报告结束后指出：“再幻想调控会放松就不明智了，房企需要尽快调整思路。”
本轮楼市调控已一年有余。目前全国楼市整体降温，主要靠长三角等核心城市群的三四线城市支撑增长，热点一二线城市的成交面积已陆续转为下跌。
各方迹象显示调控仍将继续。今年“9•30”，调控政策以“限售令”为核心加码。“限售”即地方政府限制新购住房再上市时间，主要出现在以新房成交为主、尚在去库存阶段的城市，甚至有三成以上城市“限售而不限购”。政策实质在进一步限制市场流通活跃度，“剑指”快进快出的投机需求，但不误伤刚需。
一位擅长捕捉政策信号的业内人士向财新记者分析，从2016年9月底开始的本轮楼市调控，政府思路明确，先是以行政手段抑制房价快速上涨，然后在实践中慢慢摸索长效监管机制。
与过去几轮楼市调控仅从需求端限贷、限购不同，本轮调控手段更加细致，因城施策，层层加码，还叠加了供给端的变化，热点城市增加土地供应，同时扶持租赁市场发展，以推动住房体系的改革。
从最具政策信号意义的北京样本来看，长效机制的轮廓大致清晰，偏重在供给侧做增量。北京市一方面大力扶持租赁业务，一方面推出共有产权房，升级政策性商品房体系。后者由政府与居民共同持有产权，居民所持份额封闭管理，给共有产权房留下有限的资产增值空间。普通商品房定位于满足改善需求。对于短进短出、杠杆率过高的投机炒房行为，则通过楼市“五限”政策（限购、限贷、限价、限售、限商）予以打击。
针对存量的房产税，需要以不动产登记制度的推进为前提，调整现有的税负设置，并通过立法程序，但有巨大利益阻碍，需要更加系统性考虑，短期内尚无法看出落地时间表。
市场正在逐步归拢认知，形成共识。此前的每轮楼市调控，大部分开发商只是嘴上说着“跟党走”，私下怨声载道。“调控就是越调越涨”的预期广为散播。但这次，大家渐渐意识到，事情正在起变化。嗅觉灵敏的开发商与政府达成了前所未有的默契：让房价平稳下来，等待长效机制出台，是最好的选择。
回头看，从2014年底到2016年底，金融资源极大推动了这一轮打着“去库存”旗号的楼市暴涨——六次降准降息，降首付门槛，降按揭贷款利率；2015年对房企公司债开闸，房企无差别获批发债，且无需担保和抵押。结果是房企买地用配资，盖楼用开发贷，居民买房用按揭，供需两端均加杠杆快速入市。
楼市帮助地方政府缓解债务压力，也成了中国经济转型升级的稳压器，但越来越多的老百姓被裹入其中，楼市泡沫不断催化。直到2016年9月底，本轮楼市调控拉开序幕，暴风骤雨之后是细雨绵绵，上一轮建立在高基数上的翻倍上涨，透支了太多的未来空间，需要以更长的时间来消化风险与矛盾。
伴随此轮楼市调控的三四线城市热潮也渐行渐去，库存已去，动力不足，全国楼市销售将进一步低迷。房企国内发债暂停，回A股IPO受阻，融资渠道全面受限，加之2018年房企债务陆续到期，流动性差的房企将面临严峻的生死关。
“五限”以时间换空间
自9月22日起，近十个二三线城市密集出台“限售令”。目前，成都、福州、青岛、常州等40多个城市宣布了新购住房限售政策，限售期多在两到三年。海口、西安以及保定白沟新城限售周期长达五年。保定更是在5月推出的一宗宅地上试行十年限售。
至此，全国开始进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。限制政策的轮番加码，意在为长效机制的全面落地争取时间。
限售出台是伏笔。今年“3•17”北京升级调控，提出企业购买商住房需满三年及以上方可再上市，商住“限售”首次出现。随后3月24日，厦门成为全国首个祭出商品住宅“限售令”的城市，新购住房需取得产权证满两年后才可再上市交易。 8月，沈阳二套房全面“限售”，而其一年半前还被楼市高库存困扰、推出大学生零首付购房政策，政策“半日游”后宣布取消。
调控之下，全国楼市整体量跌价稳，三四线城市量增价涨，成为成交主力。克而瑞研究中心研究总监杨科伟分析，目前限售以三四线城市为主。就政策力度而言，限售明显宽于限购、限贷，不会对真实自住型需求造成影响。短期内，限售或许会造成成交量回落，但不会断崖式下跌。去库存任务艰巨的三四线城市更乐意出台限售政策，保证市场仍有一定成交量。
值得注意的是，限售城市中还有超过三成以上没有限购，如常州、扬州、芜湖、桂林、惠州等15个城市。保利投顾研究院在9月底发布的研报中指出，这意味着这15个城市仍为城市圈的外溢需求、本地工作的非户籍人士需求释放“留口子”。政府不再是“一刀切”地打压需求，而是通过限定房产再次上市交易的年限，控制快进快出的短期投资需求。
业内普遍认为，楼市“限售”在短期将减少一定数量的二手房供应，部分购房需求将被驱赶至新房市场，从而存在推高新房价格的可能。
这亦是一些热点城市并未限售的原因所在。目前二手交易规模较大的重点城市并未限售或力度不大。在一线城市中，除了广州限售居民家庭住房两年，北京仅对企业购买限售，深圳和上海均不限售。
“从数据上看，北京、上海、深圳等城市已步入存量时代，一旦限售，将极大影响市场有效供应量。”该研报称，上述三个一线城市2016年的二手房交易量已达新房交易量的2到3倍，而广州二手房与一手房交易量的比值为98%，大体相当。
共有产权房出炉
2017年8月3日，北京市住建委将《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下称《暂行办法》）向社会公开征求意见，意图推出共有产权房，全面升级替代自住型商品房。
共有产权住房政策，即实行政府与购房者按份共有产权方式，政府将其所持有部分产权的“使用权”，让渡给首次购房者，进一步降低房屋出售价格，支持手头有一定存款但又购买不起普通商品房的“夹心层家庭”购房。
一个半月后，正式发布的《暂行办法》取消了政府产权份额退出的条款，并明确规定，新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。10月19日，北京市住建委相关负责人解读相关政策时再次强调，政府份额不得出售和购买，共有产权住房将真正实现“封闭管理、内部循环”。
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北京并非第一个试行共有产权房的城市，但规定政府产权不可售出，在全国尚属先例。早在2014年12月，住建部即发文：在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石六个城市开展共有产权性质政策性商品房试点。上海市2016年5月1日起施行相关管理办法，并明确允许上市转让或购买政府产权份额，即共有产权房在退出时可转变为自住型商品房。
上述内部循环机制，将使共有产权房被严格限定在确定人群中运行。政府保证持有比例不变是其挤压套利空间的关键。购房者虽可以低于市场价格购买房屋，但是仅就支付价款拥有相应产权，退出时只可获得相应部分的增值额。
自住型商品房同样面向有刚性需求、无资格享受低收入保障房但又购买力不足的“夹心层”人群。北京市规定，自住房购房者取得不动产权证满五年后，即可转让房屋的全部产权。自住型商品房价格比周边商品房便宜30%，故对处在不同区域位置的自住型商品房，购买者在五年后转让时，均一律上缴增值额的30%。
相比而言，共有产权房产权比例确定更加灵活，价格锚定同地段商品房价格，根据项目所处地段差异，提供不同产权比例项目。地段好、单价高的项目，为降低购买门槛，购房者产权比例可能为30%，反之则可能为70%。在这两种情况下，五年后出让时，共有产权房的购买者所获的收益都比购买自住房要少。
方正证券房地产研究团队指出，共有产权房的推出，实现了从租赁到销售之间的过渡，打破产权价值0和1的绝对分割状态。
实际上，共有产权房主要借鉴了新加坡组屋模式，实现保障性住房和商品房双轨制。不过，与普通保障性房相比，共有产权房和组屋的升级之处在于只能在封闭市场中流通，实现固定资产的合理增值，并由政府参与，共享收益。
不过，中国的操作方式与新加坡不同。满五年后再上市时，共有产权房通过灵活确定产权，使政府能按比例分享增值收益，抑制套利，而新加坡则通过政府征收10%-15%的交易税来调节。
1960年，新加坡建立组屋制度，成立建屋发展局，主导住房供应，在市场主体的辅助下，提供组屋和私人住宅，满足不同阶层需求的住房体系。组屋制度的特点在于，供应层面，政府无偿划拨土地，用于建设组屋。组屋多位于偏远地区，售价由政府制定，一般比私人住宅便宜50%-70%。只有新加坡公民才有资格申请购买组屋，私人住宅则主要针对高收入人群及外国人。在金融方面，有中央公积金制度给组屋建设提供资金，还有长期低息的住房贷款制度支撑。新加坡政府通过这种非市场化的成交机制促进了房价长期平稳，2016年的居民住房自有率达到90%，位居国际领先水平。
上述业内人士指出，新加坡组屋的保障范围占市场的七到八成，商品房约占二成。不过，新加坡的人口规模仅相当于中国的一个二线城市，在中国这一更广阔的地域，保障覆盖范围如何提高，还需因地制宜地探索。
就北京而言，八成以上的住房刚需仍需依靠商品房市场满足。9月，北京住房保障办主任邹劲松公开表示，目前已上市但未售出的2.3万套自住房、未来五年要建设的25万套自住房都要转为共有产权房。据前述研究团队测算，未来五年内，共有产权房将分流17.9%左右的商品房销售。
扶持租赁市场
在租购并举的顶层设计之下，“房住不炒”中的住还包括租住。
5月19日，住建部对外发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。这一条例开始显示向长期处于弱势地位的承租人倾斜。
7月17日，广州率先推出“租购同权”，即购房人和租房人享有同等权益，但并未出台实施细则。次日，住建部等九部委为此政策背书，联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》），要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，表明将通过立法保障租购同权。
九部委还选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。随后，北京、无锡、郑州、济南等地也出台了租购同权的相应措施。
不过，上述《通知》并未明确权利的范围，而是统称为“相关公共服务”。各地在响应中央号召时也未能拿出实施细则。以广州为例，子女入学权最受关注，但符合租购同权的承租人门槛仍旧较高，学区房的高溢价将转嫁为高房租，且有限的教育资源还是需要按照顺位规则分配，租购并不能真正同权。
政策嗅觉灵敏的开发商已在2015年开始抢滩登陆长租公寓市场，如今迎头赶上了本轮政策红利的释放。
一家品牌房企的长租公寓业务负责人向财新记者介绍，和地产商传统的“开发-销售”模式不同，租赁业务是资产管理运营的逻辑。从重资产模式向“轻重结合”转变时，首先要做到资产保值；第二阶段再通过运营提升租金收益，做到资产增值；第三阶段就是通过资产证券化来实现多元化融资或退出。
目前租赁市场的现状还是个人房东占主导，租约大多不满一年。机构化、品牌化的长租公寓刚刚起步，主要以“二房东”模式赚取租金差。
上述房企人士指出，房源争夺战愈演愈烈，获取房源的成本水涨船高，预计到2018年，租金差将不复存在。他表示，开发商未来还是会以重资产模式为主，拿下相应性质的地块自建长租公寓，如北京去年出让的要求开发商100%自持的地块，或上海今年挂牌出让的租赁地块，后期通过运营来提高出租率和收益率。相比创业型或中介做长租公寓，开发商的优势在于配套完善，可以通过与商业地产相结合的方式开发长租公寓，比如塔楼作长租，底层作购物中心，并逐步辅以更多的城市生活配套。
九部委的上述联动，使租赁业务更易于整体规划。业内人士指出，商住房限购以后，开发商可以转为长租公寓或联合办公空间长期持有。这需要消防部门完成相应的安全审查，需要工商部门设立“长租公寓”这一类目，进而将商业水电变成民用水电。税务部门可以给公寓运营商增值税的优惠，例如已有房企拿到的从11%降至6%的税收优惠。
地方政府也积极配合制定实施细则，纷纷与互联网巨头合作。例如，8月初杭州市房管局和阿里巴巴集团共同搭建“智慧住房租赁平台”。10月20日，北京市住建委官网显示，京东集团为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。
有两位公寓运营商向财新记者透露，《租赁法》将于明年正式落地，他们期待监管层能给予更多的配套政策。例如，将给予各地政府的公租房补贴转给开发商，然后由开发商负责公寓房、人才公寓的建设；或是联合教育部门，给予租客更多的教育权益或资源，实现真正意义上的“租购同权”。
政府在土地供应端也给租赁市场开闸。8月28日，北京、上海、成都等13个城市作为首批试点，可开展利用集体建设用地建设租赁住房。这意味着在“租购并举”的楼市中，土地供应的主体除了政府，还包括农村集体，后者的土地存量给供给侧打开了巨大的想象空间。
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链家研究院院长杨现领指出，存量住房的盘活和流通亦是扩大租赁供应的有效手段，且效率更高，对于提高房屋资源和土地资源的配置效率有重要意义。链家研究院统计发现，以北京为例，正常市场情况下，同一时点处于可售状态的二手房供应超过10万套，新房供应只有数千套，完全不在一个量级。二手房供应规模大、品类全，可选户型、可选地段、可选价格等都更为丰富。
培育租赁业务还需金融配套支持。9月13日，证监会表示，正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品，制定相关的政策法规，其中租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
在政策红利下，近期租赁资产的证券化审批更加顺畅，产品结构也有所创新。10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，底层资产为租金收益，拟募集2.7亿元。
10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称保利一号）获得上海证券交易所审核通过。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制。这一产品的创新之处在于采用储架发行模式，一次核准，多次发行。但保利一号仍仅面向机构投资者，无法触达公众，而公募REITs的投资人数无明确限制，一般超过200人。保利一号的募资规模也限定在50亿元内。
种种迹象引发业内期待：REITs终于进入落地倒计时了吗？据财新记者了解，REITs真正落地尚无明确的时间表，目前市场上的金融创新仅限于类REITs的ABS产品。
一位资深券商人士向财新记者指出，在国内现行的税收等法律框架下，发行公募REITs尚无可能。从美国经验看，推出REITs法案是REITs落地的基础，出台法案需要跨部门协调。而中国目前仅由证监会的债券部在推动，在该机构内部就阻力重重。■
财新实习记者易孜其对此文亦有贡献
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