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现金流量净额下降 华侨城欲彻底脱手丰台地王
华夏时报百家号2017-11-04
从2015年11月拍下北京丰台地块整整两周年之际，华侨城将正式从这个项目退出。
回顾两年前，华侨城华润招商联合体竞得北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村B组团地块，成交总价83.4亿元，成为北京丰台地王。一年后，华润、招商退出，华侨城独自操盘。建筑进度缓慢，直至今年8月，华侨城又将49%股权卖给了泰禾，如今又要转让剩余51%的股份。而不久前，华侨城还表示准备与泰禾联手操盘“新著东方”这个项目。
戏剧性的变化再次上演。两年来，虽然虽未开盘，丰台地王却赚足了眼球。据北京联合产权交易所披露的信息显示，至今年9月底，该项目已经亏损了1459万元。
转让北京项目，在业界看来是华侨城集团为上市公司减负的一种动作。类似的动作，在今年4月发生在其泰州的项目。泰州项目连续3年发生亏损，今年4月华侨城集团将该项目从上市公司华侨城股份剥离，转至非上市公司——华侨城华东投资公司。
业界认为，两个项目的亏损以及转让或剥离，从侧面反映出华侨城过去的发展及经营模式，对当前市场环境某种程度的不适应。
一年甩掉两亏损项目
即将被转让的北京侨禧投资，是华侨城集团旗下北京丰台地王的项目公司。而在华侨城转让北京侨禧投资51%股权的3个月前，泰禾刚刚以51.83亿元的价格，接手了该项目的49%股权。如果将另外51%卖掉，意味着华侨城将从北京的这一项目彻底退出。
因一直没有回款，北京侨禧投资一直处于亏损状态。据侨禧投资公布的2016年度审计报告数据，至去年年底项目公司营业利润-2.59亿元，负债90.8亿元。至今年三季度末，北京联合产权交易所公布的信息显示，项目资产总额94.5亿元，负债72.2亿元，净利润-1459万元。
两年前，华侨城联合华润、招商以83.4亿元的价格拍下了该地块，当天，市场就传出华润、招商要退出丰台项目的消息，原因是拍地成本已超出这两家的预期，最终的竞拍阶段是华侨城在竞价。2016年9月华润、招商确认从该项目退出，华侨城对项目持股100%。
当众多房企争先布局一线城市土地的时候，华侨城却要转手普遍被房企看好的项目。是华侨城拍地成本过高，还是运营、操盘能力有限，或是过去曾给华侨城带来增长的发展模式，出现了不适？
有市场人士指出，按目前的股权结构，泰禾作为项目第二大股东具有优先收购股份的权力，因此泰禾完全接手这一项目的可能性相当大。接近泰禾的人士认为，公司有意收购项目余下股权，但是否能够成功暂不知，应以公告为准。
在三四线城市泰州的另一个项目中，华侨城的开发运营，得到了另一个层面的展示。
今年4月份，泰州华侨城以5196万元的价格，将泰州华侨城项目转让给华侨城华东投资有限公司。华侨城华东投资公司，为华侨城集团直属子公司，与上市公司华侨城股份为同级公司。业界认为，这样的转手，意味着泰州项目从上市公司资产中被剥离，减少对上市公司业绩的拖累。
据华侨城4月27日的公告，近三年以来泰州华侨城项目的财务状况及经营业绩，连续3年的净利润为负值。至去年年底，泰州华侨城项目净资产-3240万元，该项目净利润为-2亿元，较2015年-1.8亿元的亏损，再扩大了约2000万。
分析人士认为，将泰州华侨城项目从上市公司剥离以及脱手北京新著东方项目，很大程度上与今年华侨城现金流的下降、业绩增长的压力有关。
急于“超车” 资金压力上升
“此前华侨城模式一直为人所道，但经过这么多年时间，这种模式可能有些地方不一定适合当前的市场环境。”一家房产机构分析师认为，依靠强大融资能力在一线城市拿高价地，待楼市行情走高后，高地价成本相应被消化并借市场东风而获得收益。这种操作方式在一线城市的北京丰台项目，遭遇了尴尬。
今年，华侨城宣布新战略，成立了北方、华东、西部、华中四大“战区”公司。北方集团将以“京津冀”城市群为核心，构建北京、天津、河北三大区域发展中心。而战略转变背后，是华侨城正在加速的全国化扩张，从去年开始，华侨城已经斩获两幅深圳地王，去年8月底，华侨城联合招商蛇口以310亿元总价在深圳拿下新的全国总价地王。作为“旅游+地产”开发模式的前行者，华侨城试图“弯道超车”。
然而高速发展让华侨城对资金需求大幅增加。
与其它房企上半年动辄百页的半年报相比，至十月结束华侨城也未披露完整的半年报，其半年报摘要还不到4页。
就在这不到4页的半年报摘要中，华侨城披露上半年公司营业收入137.8亿元，较去年增长约二成。然而营收增长二成的另一面却是，上半年经营活动产生的现金流量净额，为-176.9亿元；这较去年同期-7.9亿元的指标，同比大幅度减少了约223%。与此同时，公司资产负债率从去年年底时的67.12%，增加至上半年71.59%。
而至三季度，华侨城的财务现金流，并没有得到彻底改善。
华侨城三季报显示，前三季度公司经营活动产生的现金流量净额为-88.8亿元，较年初减少-187.26%。
前三季度华侨城累计营业收入193.6亿元，但在第三季度，公司营业收入约55.8亿元，较去年同期减少26.48%。
有地产界人士认为，现金流净额增长为负，表面上反映的是支出过多、同期收入较少；但更深层的问题是华侨城的战略合理性。在此背景下，为保证上市公司业绩和资金的周转灵活，一些开发周期长、难度大的项目股权成为华侨城考虑出让的对象。
“华侨城文旅大盘曾被地产界所称道，也是很多企业学习的对象。但在地产细分越来越专业化、市场供求及整个生态环境发生重大变化的时候，华侨城似乎没有相应做出更深层的改变。未来，摆在华侨城面前的难题仍然很大。”一位不愿具名的分析人士说。
责任编辑：张蓓
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