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房企销售排名新特征：明星民企扩大优势
2018-01-04 经观地产
赵亮 | 插图
经济观察报 记者 张凤玲
经济观察报记者了解到，平安银行、工商银行和中信银行的投资部门在2017年度房企业绩排行榜出来后，针对几家排名前茅的房企迅速预估了2018年的授信额度，并且制定了多套融资方案，准备在2018年2月前提交。
据中指院排名，2017年房企销售业绩排行榜的前三名，销售额都超过了5000亿元。
龙光地产（03380.HK）一位内部人士称，目前各大银行正在制定2018年年度总借贷规划，房企销售是银行授信额度的重要指标。对于房企而言，这是销售榜单最直接且实用的价值所在。
中指院研究总监蒋云峰表示，虽然房企的“大”和“强”无必然逻辑关系，但“大”可能代表销售能力、市场占有率等。恒大在2016年12月底获得销售额第一名后，2017年1月，中信银行和恒大签约了300亿元的融资合作方案，2017年多家融资机构增资了恒大约1300亿元的资本金，恒大在半年内赎回1129亿元的永续债，负债率大大降低。
前述龙光地产内部人士表示，现金流是房地产公司的命脉，“我们内部开玩笑说，开发商只是财务的搬运工，我们只是把银行的钱搬运到购房者身上，搬运机器就是房子，我们用金融机构的资金盖房，房子最后的增值红利属于购房者。房价涨了，业主获得上涨红利，然后业主认可我们，客户越来越多，产品得到市场认可，市场占有率、销售额慢慢就上来了；要是房价下跌，业主不满意，销售额上不去，意味着之前在融资机构融到的钱可能被套，我们就没有机会做搬运工了。”
融创中国执行董事商羽告诉经济观察报记者，外界感觉融创在到处买买买，其实融创非常珍惜每一笔钱，比如一块土地的拿地方案、产品方案等都会准备好几套，这些方案的花费差不多在5000万元到8000万元之间，“因为钱不容易挣，不管是从金融机构拿的钱，还是自己挣的钱，每一分都需要谋定而动的，怎么把钱这个资源用好、用活、用对，非常关键。”
国企央企和民营企业的差距越来越明显是2017年房企销售的重要特征。保利地产（600048.SH）榜上排名第五，全年销售额为3066亿元，和第四名的融创中国（01918.HK）3600亿元的销售额仍有差距；中铁建（601186.SH）、中铁（00390.HK）、首创（600008.SH）等销售排名均有下滑；绿地控股（600606.SH）、中海（00688.HK）的销售额较之碧桂园、万科和恒大并不抢眼；首开（600376.SH）、北京城建（600266.SH）、金隅（601992.SH）等地产国企销售额没有出现大幅度增长；金融街（000402.SZ）甚至出现销售额下滑的情况，从2016年的276亿元降至2017年的177亿元。
北京市国企相关人士多次向经济观察报记者表示，ZF层面的项目上，由于现在棚改项目不赚钱，北京市ZF停了不少棚改项目；市场层面的项目上，由于北京项目利润低、融资成本高，企业已经从北京转移到环北京地区，后又从环北京地区转移到张家口等地区，现在可能连张家口土地市场的门槛都摸不着了。
对销售额排名和融资能力的重视，产品、服务等全方面升级，再加上合伙人制度等这样的内部杠杆效应机制，使得民营企业在对抗调控周期时更为灵活，也为业绩的高速发展提供了保障，但一些国企央企似乎慢了下来。
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