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地方政府给楼市松绑，背后真相惊人的相似
2018-01-10 一见财经 搜狐
「因城施策」是个筐，什么都能往里装
有一次乌鸦和猪一起去坐飞机，飞机上有一个天生丽质的空姐，这时候乌鸦就对着空姐大喊一声：「给爷来杯红酒」。
猪听见乌鸦这么对空姐说话，也不甘示弱，对着空姐大喊一声说：「给爷来杯二锅头」。
空姐听后非常地生气，叫来了两个人，把乌鸦和猪都扔下了飞机。乌鸦拍拍翅膀，飞走了，猪却掉下去了。
这个故事告诉我们，所有地方政府都在调控房地产，但每个地方调控的「底气」不一样，北上广深可以和炒房者僵持好几年，但有些地方不行。
最近，多地通过各种手段给房地产调控松绑就是例子，说到底就是地方政府财政已经捉襟见肘，不得不把注意力集中到土地财政上。
按照监管层的意思，各城市可以「因城施策」，形象一点说，可以把铁桶一样的调控政策捅一个小洞，没想到现在很多地方开了一扇门。
01
哪些城市给房地产松了绑
算上厦门和青岛，现在一共是10个城市，主要有三类：
第一类：光明正大放开的。兰州开了全国松绑调控之先河，厦门也要仿效，具体政策还没出；青岛宣布放开城镇落户限制，拆迁户可以拿着政府给的「房票」购房，抵购房款。
第二类：打着「人才计划」放开的，此类城市最多，包括合昆山、西安、长沙、武汉、郑州、济南等6个城市，相信会有更多城市跟进。
第三类：偷偷摸摸放开的。以合肥为代表，因为上一波房价涨的太猛，现在不敢冒天下之大不韪公开给调控松绑，所以采取了「不同时间拿地不同价」的方式。
不管怎样，10大城市给楼市松绑已经成为事实，只是手段不同而已。
02
这些城市为啥绷不住了？
在松绑政策中，有人注意到一个细节，兰州虽然放开了部分区域的限购，但是仍然限售三年。有人说，实际上兰州并没有给楼市松绑。
其实，兰州之所以要这么干，就是要维护房地产市场的稳定，投资者可以高价买房，但是不能以更高的价格马上卖房。
仔细分析，兰州这招实在是高，既响应了中央「房住不吵」的口号，又巧妙的把房子卖给了购房者，对于政府来说，去库存的目的也达到了。
兰州刚推出这个政策时，很多人有一个很大的疑问，给房地产调控松绑这扇门为什么在兰州被打开了，兰州为什么敢做第一个吃螃蟹的人？
想来想去，最终找到了答案，原来兰州缺钱了！
根据2017年9月27日发布的国泰君安研报，地市级政府负债水平和债务风险，兰州、昆明、南宁、贵阳市负债率最高。
查了一下，去年前三季度，兰州财政总收入528.81亿元，其中税收收入128.91亿元，增长20.68%。非税收入43.62亿元，增长0.67%。
2016年前三季度，兰州财政总收入461.87亿元，其中税收收入113.06亿元，增长9.58%。非税收入43.33亿元，增长55.13%。
对比可以发现，2017年以来，非税收入增速下滑明显，而土地收入一般是地方政府非税收入中的大项。
看完这个数据，就马上明白了，原来是兰州非税收入下降的太厉害，所以，就要把土地卖出去，卖土地的第一步就是让大家赶紧买房。
根据搜狐焦点的数据，2017年，兰州土地总成交量13954.57亩，其中商服/商住用地4536亩，总成交量较2016年上涨约98.51%，其中商服/商住用地成交量较2016年上涨约37.96%。
截止2017年12月31日，兰州三县六区获得预售证的新增商品房供应面积为753.56万平米，已售182.05万平，2017年新增商品房供应面积库存为571.51万平米。
土地收入下降，库存又这么大，住建部去年也发话，各城市可以「因地施策」，所以兰州就成了2018年房地产松绑的始作俑者。
所以兰州这次取消限购，明面上是打着「因区施策、精准调控」的口号，实际上就是在不违背国家指令的前提下，进行灵活地调整。
除了兰州，很多变相给房地产松绑的城市也面临着同样的情况。
来看看南京，2017年，全市一般公共预算收入完成1271.9亿元，截止去年5月份，南京市地方政府债务余额2263.3亿元，全年核定债务余额不能超过2616亿元。
按此计算，南京2017年地方政府偿债率（该指标越高，说明偿债能力越弱）大约为205.67%。
一边是地方债务余额高企，地方财政吃紧，一边是房地产投资下滑，地方政府能不着急吗？
中信证券昨天发布的报告称，南京与兰州都存在房地产投资动力不足，住宅销售量价齐跌的情况；南京市2017年土地出让收入较2016年下降。
除了兰州和南京，其余几个地方或是财政吃紧，或是卖地收入占财政收入比例过高，或是地方债务过多。
这几座放松调控的城市2016年土地出让金占一般公共预算收入的比值都比较高。
比如合肥，根据《关于合肥市2016年预算执行情况和2017年预算草案的报告》，2016年，合肥全市财政收入完成1114.1亿元，该市政府性基金收入1110.35亿元。
政府性基金收入是国家通过向社会征收以及出让土地、发行彩票等方式取得收入。
再看济南，《2016年济南市一般公共预算收入执行情况表》披露，2016年，该市一般公共财政预算收入完成641.22亿元，国有土地出让收入663.13亿元。
除了这些城市，其他几个城市也存在同样的情况，地方政府真是「不容易」，所以调控不放松不行啊！
03
地方政府面临「两面夹击」
中信证券称，现在多地区政府财政平衡有所压力，未来可能通过放宽房地产限制政策增加政府收入。
去年末召开的中央经济工作会议也已经明确，今年其中一个重点任务就是将杠杆，具体做法就是降低地方政府的债务水平。
据《中新社》去年12月20日报道称，中国财政科学研究院刚刚对安徽、北京、广西、贵州、海南、河南、黑龙江、湖北、湖南、江苏、江西、辽宁、宁夏、青海、山东、西藏和新疆等17个省市区进行了一次问卷调查。
调研中发现，地方财政自给率呈下降趋势，财政收支缺口增大。特别是基本公共服务支出呈刚性增长态势。
中信证券表示，个别债务较高、财政收入增速减慢的区域在符合国家总体房地产调控大政方针下，进行一定程度上的区域性结构性支持政策是存在可能的。
记得任志强之前说过，中国房价涨跌，取决于政府政策，一切经济规律是失效的。
现在政府已经明确分城市分类调控了，并且南京，武汉，长沙，郑州等地已经通过大学生落户可买房放松了限购，而国家还没有阻止，就说明国家已经默认了二线城市放开的。
至于一线城市会不会放开，我的判断是不会，一线城市就像文章开头故事中的乌鸦，除了房地产，这些城市还有别的产业。
京公网安备 11010802022788号
