大迁徙背景下的中国住房问题
第一个问题:中国缺房子吗?
对于这个问题,有两种可能的答案:(1)不缺;(2)缺。
我们先来看看第一种答案:不缺。
2010年,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心提出了中国首份《中国家庭金融调查报告》,该报告称:中国家庭的全国自有住房率高达89.68%,这个数字甚至远高于美国等发达国家,更高于世界平均63%的住房拥有率。据调查统计,中国户均拥有的住房,城市达到了1.22套,农村达到了1.15套。
根据上述数据,可以得出结论:
(1)中国住房已经总量过剩。因为无论是农村还是城市,户均拥有的住房都达到了一套以上。一般情况下,1户人家住1套房子就够了,除非这户人家因子女长大要结婚、分居的原因,从1户变成2户,这才需要增加住房。所以,户均拥有住房超过1套以上,就可以视为总量过剩。
(2)根据上述调查报告,中国目前还有10.32%的家庭没有房子,这也非常好解决。因为根据该报告,中国还有百分之十几的家庭拥有2套房子(城市占15.44%,农村占12.20%),还有相当一部分家庭拥有3套以及更多的房子(城市占3.63%,农村占2.10%),那末,就让这些有2套以上房子的家庭将多余的房子通过二手交易出售给没有房子的家庭,或者通过租赁的方式租给没有房子的家庭。这就可以实现“居者有其屋”,天下太平!哪来什么住房不足的问题?
所以,这些年来,无论是所谓的经济专家,还是国家领导人,都认为中国根本就不缺房子,这些年房产市埸火爆,房价疯涨,都是一些投机者或者投资者炒起来的,甚至还有人提出“丈姆娘推高房价论”,等等。
再来看第二种答案:缺。
如果我们略微留心一下身边,就会发现,因为买不起房子而娶不起老婆的小伙子成千上万;有多少打工者住在群租屋里?有多少打工者住在地下室里?有多少打工者住在建筑工地的工棚里。前几年,广州市某人大代表在人大会议上说,有数量很大的一批农民工,大多出来打工七、八年了,因长年居住在工棚里或雇佣单位提供的集体宿舍里,无法进行性生活,而产生了严重的性压抑或性苦闷。
那末,到底缺还是不缺呢?
其实,如果静态地看问题,如果假定全中国的人都老老实实地住在自己家的那套房子里不挪地方,那末,房子自然是不缺的。
但问题是中国发生了人口大迁徙,在短短的三十几年中,已经有5亿多人从一个地方迁徙到了另一个地方,而且,这埸人口大迁徙的规模还在继续扩大,这就有问题了,因为当人们从一个地方迁徙到另一个地方时,是不能背着房子走的。比方说,在陕西黄土高坡上有一家农户,他们家本来是有房子的,而且是个很宽敞的四合院,但是,现在他们全家都跑到北京来打工或做小生意了,那就出现了这种情况:一方面,他们老家的那一套房子闲置无人住;另一方面,他们在北京缺房子,得设法买房子或租房子。中国目前的住房问题就是这么来的。
也就是说,中国目前发生的人口大迁徙,一方面导致了人口流出地大量房子的闲置,乃至废弃;另一方面,导致了人口流入地的住房短缺。
第二个问题:在人口大迁徙中离开了老家的农民,最终还会回到老家去吗?
答案是:也许有少数人可能回去,但大多数人是永远也不会回去了。
假如我上面所说的这家从陕西黄土高坡来到北京打工或做生意的农民,有朝一日还是要回老家去种地的,那末,他们老家的那套四合院只是暂时闲置;但如果他们今后永远不回去了,那末,那套四合院最终的命运只能是被废弃。
为什么说,大多数人是永远也不会回去了呢?
理由一:第二代农民工已经不会种地了。
上世纪八十年代至九十年代出来的第一代农民工,都是在老家种过地的。但是,2000年以后出来打工的80后、90后的第二代农民工,基本都不会种地。他们在老家农村从小读书读到初中毕业,到了勉强可以外出打工的年龄,他们就跟着父兄到城市里来打工了。
2008年,受世界性金融危机的影响,中国沿海广州、浙江等地有数十万家从事出口加工的民营企业倒闭或歇业,大量农民工失去工作,被迫回农村老家。某些媒体记者跟踪调查一些青年农民工回家乡以后的情况,记者们发现,回到村里的那些农民工小伙子和姑娘们,没有一个下地干农活的,他(她)们都不会干农活,也都不肯学习干农活,他(她)们成天在村里晃来晃去,要末玩手机,要末跑到小镇上去泡网吧。当他(她)们发现自己多年打工积攒起来的那点为数不多的钱快花完时,便又纷纷打点行装,重回城市寻找工作机会。总之,这些第二代农民工在本质上已经不再属于农村,而是属于城市了。
那末,第三代农民工又会如何呢?我们发现,前些年,许多青年农民工结婚生子以后,往往把子女放在农村老家,让女方或男方的父母照看抚养,自己出来打工。但是,现在已经有越来越多的农民工把老家的父母和孩子都接出来,接到打工的城市里与自己一起生活。这样做,虽然可能增加了在城市的租房开支,但却省下了每年不断往返打工城市与老家之间的交通费,其他还有诸多好处,例如,一家人在一起,方便相互照顾,不象以前那样心挂两头,不能安心工作;又如,让子女在父母身边长大,不会在日后发生感情上的生分;有些农村来的老人往往可以帮着照看孩子、做饭、做家务,其至有些身子骨硬朗的老人还能在城里找到挣钱的活儿,贴补家用,等等。这已经成为目前农民进城潮中的一个新的趋势。
所以,在上述这种新趋势下的第三代农民工,很可能从小就是在城市里长大的,他们可能在城里上农民工幼儿园、农民工小学、农民工初中等(现在政府已经在重视农民工子女的教育问题,关于这个问题,我在另外的文章中讨论)。所以,第三代农民工中的很大一部分人,也许从小到大,除了在父母回老家探亲时跟着去过几次以外,对老家实际上已经没有什么概念了,他们已经是城里的孩子,今后也永远不可能回那个农村老家去了。
理由二:农民工即使回到老家,也很可能无地可种了。
大量青壮年劳动力离开农村,在很多地方已经出现了土地抛荒现象,政府不可能坐视不管,因为13亿中国人的吃饭问题可是头等大事,中国目前的粮食自给率已经接近80%这个危险的数据了。那末,如何来解决这个问题呢?首先,政府提出了鼓励土地承包权流转的政策,希望通过各种方式,将进城农民的土地承包权“流转”到少数种粮大户或私营农埸主手中,让原来在“包产到户”时被划分成一小块一小块的耕地,在这些“种粮大户”或私营农埸主手中重新连成一大片;然后,让这些“种粮大户”或私营农埸主实现机械化,用较为高效率的农业机械来耕种土地,同时,扶持各种对农业的配套服务行业;同时,政府还对这些种粮大户或私营农埸主进行政策扶持,除了免除一切农业税费以外,每年还给予大额的现金补贴。这项工作现在正处在试点阶段,各地政府都在紧锣密鼓地做。至于这种试点能否成功(我在另一篇文章中将讨论这个问题),那是另一回事,反正,政府是不能让进城农民丢下的土地长期荒着的,总得千方百计地让它“流转”到能种地的人手里去。所以,当进城农民有朝一日想回老家种地时,他原来的地肯定是没了。
综上所述,在大迁徙浪潮中离开家乡的数亿进城农民,只有其中很少数人在老家的房子,可能由于离县城或小镇比较近,还有一定的保存价值以外,其余的可能永远也没有人会去住了。
第三个问题:中国目前的房产市埸为什么不景气了?
从去年开始,火爆了十多年的中国房产市埸开始不景气了,成交量大幅度萎缩,二、三、四线城市的房价都有不同程度的下调,房产开发商手中积压的待销售房子的数量大幅增加,媒体上频频曝光“死城”、“鬼城”现象。中国的房子真的是造得太多了吗?
其实不是的。我在《中国的人口大迁徙》一文中已经谈到,中国目前已经形成了一个庞大的流动人口群,我把它叫作“飘”族。如果按过去三十多年中,卷入人口流动大军的人中有20%已在其进入的城市里购房定居估算,则尚未在其所工作和生活的城市里拥有住房的人数,即“飘”族人数,可能达到4.37亿,接近我国总人口的三分之一。这些“飘”族中的绝大多数人,可能在其老家都是有房子的,但是,我在上文已经分析过,他们中的大多数人今后是不可能再回到他们老家去了,他们老家的房子面临着被废弃,而在他们现在工作和生活的城市里,他们是没有房子的,而且深深为没有房子而困扰。
所以,一方面是房产开发商的房子卖不出去了(网上不断地有人在喊:房地产市埸要崩盘了!),另一方面是数量多达几亿的“漂”族在为没有房子而困扰,这就是现实。
市埸经济中发生的“过剩”危机,往往是“相对过剩”,而不是“绝对过剩”,即相对于人们购买力的“过剩”。人们的购买力取决于两个因素:一是人们自身的收入水平,一是商品的价格。
人口大迁徙浪潮使农村人口大量涌入城市,使中西部地区中小城镇的人口也往中心大城市流动,这就使各城市,尤其是一、二线的中心大城市的住房需要急剧增加,这种急剧增加中的住房“需要”,要想转化为“市埸需求”,还得有一个条件,即购买力。经济学家告诉我们,当市埸上的商品供不应求的时候,市埸机制会自动发生调节作用,即商品价格上涨,价格上涨的结果会使供给增加而需求减少,最终达到供需平衡。但是,经济学家们所讴歌的这个美好的市埸调节机制在现实中是很残酷的:当房子的价格不断上涨的时候,价格的不断上涨就会将一批又一批的相对较穷的人不断踢出房产市埸。所以,目前房产市埸的不景气是大量相对较穷的人被踢出房产市埸的结果。
有人说,为什么不让房产开发商把房价降下来呢?比方说,降个30%,或者降个50%,房子不就统统卖出去了吗?说这话的人是站着说话不腰疼。开发商盖房子是要成本的,而房子最大的一块成本就在地皮价格上,当初开发商竞拍这块地皮的时候就是花了天价的,竞拍地皮的价格不断提高,直到面粉拍成了馒头价,房子的成本如何降得下来?房子的成本居高不下,如果开发商降低房子销售价格的幅度过大,就会亏本、甚至破产。但是,开发商还欠着银行、材料供应商、建筑承包商等等大笔的欠款呢,如果房产开发商一破产,其他这些相关企业岂不都要跟着倒霉?那末,开发商当初竞拍天价地皮的钱又哪里去了呢?政府早就已经花了呀,创造了政绩了呀。