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心慌慌：老家三四线城市房子大涨，价格到头还是刚起步？真相扎心了
2018-02-28 来源：投资者报
尽管无数房地产专家一直不看好三四线城市的房产，过去的2017年，北京漫漫阴跌，大量三四线城市房价却妖艳的大幅上涨，有的甚至翻了一番。
猫姐春节回到西部的四线城市老家，发现去年过年时房价仅4000元/平，但现在普遍涨到6000元-7000元/平。
在亲戚们聚会的饭桌上，围绕房子的讨论较往年大幅提高，有两三套房子的亲戚喜笑颜开，只后悔自己以前买房买少了。
猫姐的其他同事也发现他们老家房价涨了许多。老家在石家庄的小李说，石家庄下面的五线县城都一万多了，六线乡镇正在奔万，七线村庄还能在5000以下买到...
老家房价不断上涨，不少人心思活动起来了。近日，安居客一份返乡置业报告数据显示，有近六成人群有回家买房的意愿，这些人群大多来自三四线城市，70%在一二线城市工作。
老家县城的房子疯涨起来，是价格到头还是刚起步？ 三四线老家的房子还能买吗？
01
老家房价暴涨的秘密
三四线城市一向没有大量人口流入，也没有很多产业支撑，房价已多年不涨，为何过去一年突然就暴涨了呢？ 这里面还有一个重要原因：政府的“去存库”。
“去库存”这个词我们很熟悉了。但他们是如何去库存的，估计大家都不太明白。猫姐发现，棚改是里面一个重要的推手。
2017年5月31日，中国政府网发布一个文件：《国务院关于开展第四次大督查的通知》，这个文件名字太普通，以致很多人都没有注意到。
但这个通知对于去库存有个重要表述：加强房地产市场分类调控，推动库存较大的三四线城市去库存，推进600万套棚户区住房改造，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加快居住证制度全覆盖情况。
专业人士看出了里面的门道：把棚户区改造说是去库存的手段，在中央、国务院的文件中还是首次。利用棚户区改造去三四线城市库存是已经成为中央最新、最重要手段。
什么叫棚改？就是改造棚户区，而棚户区指城里面年久失修的危房片区。在近两年中，棚改中出了有两个重要专业名词：PSL、棚改货币化。
►什么是PSL？
棚改要拆掉旧房，给拆迁户们补偿钱或新修房子，钱从哪里来？此前资金来源一直是一大难题。
后来，央行来解决钱的问题了。央行创设PSL（抵押补充贷款）工具，通过国开行等机构发放棚改贷款。看不懂PSL这个专业名词没关系，你只要明白这是央行在放水就行。 这个工具创设之后，PSL增长曲线是这样的。如图：
►什么是棚改货币化？
危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前模式拆房还房。棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，你自个儿拿去买房吧。市场有了新资金，也产生了大量需求，大量的库存房就这样卖出去了。
近几年来，棚改货币化安置得到大力推广， 2014年所占比例仅9%， 2016年则进一步跃升至48.5%，2017年比例达到50%，按照计划，2018-2020年，安置比例将达到60%。
券商的研究员春节调研发现，政府对拆迁户们非常大方，棚改的力度和补贴力度都相当惊人，比如温州2017年中提出的棚改补贴政策下，补偿金比原来提升了30-50%。
一些研究员们这样描述他们看到的情景：“好几个亲戚家住市郊，院子已经成为一片瓦砾，不过大家都喜气洋洋的，租住在附近的楼房里，等待着好几套回迁房、门面房。村里有人家的儿女给父母买了院子，正好赶上拆迁，院子拆了，拿到几百万补贴....。”
这些财大气粗的拆迁户们，他们拿着资金继续投入到房地产当中，这些资金成了房价上涨的推手。
三四线城市是棚改主战场，全国棚户区规模中三四线城市占比高达87%。 克而瑞研究中心数据显示，2017年货币化安置去库存超3亿平方米，带动销售约21%。
中国指数研究院最近也调研发现，许多三四线城市房地产市场在过去一年里的优异表现均离不开棚改货币化带来的需求增长，购买力提升，带动成交量，价格走高。
02
判断要不要在老家买房：看这些因素
考虑是否在老家买房 ， 必须了解一下2018的房地产政策是怎样的。
住建部部长王蒙徽表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，去库存任务再深入，步入县域去库存的新阶段。 简单说：继续去库存，重点在县级。
棚改政策呢？2017年12月底召开的全国住房城乡建设工作会议提出“扎实推进新一轮棚改工作，2018年改造各类棚户区580万套”，超出原来市场预期的500万套，增幅高达16%。
你的家乡今年会大力推进棚改吗？
2018各省的棚改计划已经陆续公布，猫姐查询到，这些省份今年还会大力推进棚改。
新疆今年的棚改力度也不小。
另外再给大家画一个重点： 2018年浙江省计划改造棚户区危房23.7万套，其中温州高达92815套，占比高达全省的40%！2018年温州的房价会如何表现呢？大家可以想象一下。
在刚刚过去的2017年，这些地区棚改推进力度比较大，你的家乡在里面吗？
看下图：
我们要不要在老家买房？
看了上面的这些数据，猫姐觉得，2018年老家的房子上涨压力还是挺大的。比如山东、新疆、湖南、江西、安徽等省份。
2018年棚改目标调高16%。多家机构已据此调整2018年楼市销售预测。华创证券默默的将2018年楼市销售面积预期增速由原来下降4.6%上调至与2017年持平。平安证券则表示：棚改目标预期将小幅提振2018年三四线楼市销售，将2018年商品房销售面积增速上调2%。
在2018年，我们肯定还能看到三四线城市房价继续火爆的新闻。但三四线城市的火爆，能延续多久呢？
国泰君安分析认为，三四线城市2017年的火爆，是经由拆迁(棚改货币化)的一次性刺激，属于“透支需求，延缓供应”的一次性刺激，短期能推动房价和销量的上涨。但长期看，由于缺乏产业和人口支撑，这个拉动效应将会逐渐减弱。
这个短期能持续几年？估计专家们也很难精准预测到。
从近期地方两会的情况来看，一些省份的棚改新开工目标已经较2017年有所降低。
04
如何买？
如果你是投资在老家买房，建议谨慎考虑。 很多城市房价上涨幅度已很高。伴随着去库存逐渐完成，你得小心自己成为最后的接盘侠，搞不好会套牢。
如果你的老家处在棚改货币化的开始，这时候投资买房也可以，但是需要注意判断房价高点，及时出货变现。
如果你是自住，还是可以的。三四线城市生活舒适，压力小。春节前猫姐回家，看到老家的亲戚朋友大多住100多平米宽敞明亮的大房子里，下班后喝茶钓鱼，生活滋润，远胜过在帝都住蜗居、挤地铁常加班的自己，心里不禁又羡慕了一番。 如果你打算未来回家乡发展，不妨买个房子。
买给父母家人改善居住，也可以考虑。县城生活方便，生活设施和医疗条件都比村镇好，买给父母住也是不错的选择。
三四线房价的大涨，很多人羡慕又焦虑，只怕错过了这次财富盛宴。猫姐一位亲戚看到去年涨了这么多，一直想把自己已有的房产去银行做抵押，贷出资金来再买第二套房。 三四线城市房子流动性本来不是那么好，如果房价下跌，流动性更低，这种加大杠杆的方法无疑是刀口舔血，十分危险。
怎么买？
❶ 在县城买房尽量选地段好、学位好、交通好的房子，即使将来房价回落，这样的房子依然是最保值的。
❷ 三四线城市商业没那么发达，请勿购买商铺、写字楼，除非真的是热门的档口。
如果，你在三四五线城市的亲戚朋友正考虑买房，把本文转发给他们，相信他们会做出正确的选择。
（本文内容仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）
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