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温州、鄂尔多斯：中国房地产史上的“燕郊”
上世纪90年代的海南和北海，2010年之后的温州和鄂尔多斯，每一次小周期都有一个样本。
在北京史上最严房地产市场调控一周年后，环京大幅下跌的房价再度引起舆论的关注，尽管在2017年四季度就已引发一轮舆论的惊讶了。
紧邻北京的北三县燕郊，素有环京楼市“晴雨表”之称，曾经房价如火如荼，2017年二三季度跌幅超过了三分之二，却仍无人问津。
燕郊楼市与北京楼市唇齿相依，房价涨落随北京变化而变化。2008年北京办奥运，燕郊楼市开始出现转折；2009年北漂外溢，燕郊房价从3000元/平方米翻了一倍；2010年北京出台限购政策，燕郊房地产迅速膨胀，房价突破万元大关。
尾部的上涨是最刺激的，从2015年夏天开始，特别是北京副中心确定通州后，大批投资客的涌入，燕郊房价由2015年年初的8000元/平方米迅速拉升到了3万多/平方米。到了2017年“317限购”前夕，燕郊楼盘最高报价已接近4万元。
然而随着北京限购政策的到来，燕郊楼市急速降温，尤其是2017年4月千年大计雄安新区横空出世之后，改变了环京区域的楼市投资价值版图。于是2017年4月份开始燕郊乃至整个廊坊的房价开始下滑，目前燕郊房价已跌破1万元/平方米，10个月内房价回到了8年前。
毋须讳言，燕郊已成为中国房地产历史上，又一个价格大跌的新样本。之前是上世纪90年代的海南和北海，2010年之后还有温州和鄂尔多斯。
2010年开始，温州和鄂尔多斯房地产市场接连出现裂痕。前者是民间借贷在挤压，后者可谓资源性“诅咒”。
自改革开放以来，温州一直是中国商业最具活力的地方，出现过各种小商品大王，温州GDP的八成是由民营经济创造的，比全国水平高出了30个百分点。
温州也是资金嗅觉最为敏锐的地方，2002年温州买房团悄然萌生，很快就席卷全国，温州还是民间借贷最为鼎盛的地方，其民间借贷利率走势堪称中国经济的领先指标。
但就在这么一个热衷追逐资金热点的根据地，在民间借贷危机的挤压之下，原本欣欣向荣的房地产市场无可避免地遭遇冰冻。
2007年到2011年，温州市区商品房每平方米销售均价从9787元一路上涨到34674元，5年涨了2.5倍。但随着限购、限贷等的调整政策出台，加之外需走弱，温州的房地产泡沫终于破裂。
到2013年底，温州的房价与2011年初的顶峰相比平均缩水近三成。从2011年8月算起，温州的新建商品住宅价格指数已经连续下跌30多个月，虽然从2012年四季度有所反弹，但自2013年四季度起再度扭头向下。2015年初温州房价大跌至底部时，房价已经低于2008年底的水平，也将2009-2010年两年累积涨幅全部抹去。
温州的房价下跌过程中，温州司法委托拍卖的房屋数量明显增多。2011年温州市法院委托拍卖545件，2012年986件，2013年上半年为622件，其中百分之七八十为房产，而且80％为个人房产。
房价涨时，舆论涨声一片，房价跌时，跌声也是一片，甚至不乏妖魔化的声音。2014年5月，有报道称，温州最大的一座楼盘将以超低价9000元/平方米开盘，这个价格是温州房价最高时的八分之一。但据央视《经济半小时》的调查，这个楼盘与温州最贵楼盘鹿城广场相隔一江，而且只是刚开工而已。而鹿城广场2011年售价最高时市价8万元/平方米，把这两个隔江相望的项目放在一起相比，明显妖魔化了。
近6年来，从全国来看，温州是全国70个大中城市中2011年以来房价唯一下跌的城市。从二手房价格来看，温州房价2015年末见底后，在2016年有所反弹，但2017年开始继续下跌。从2010年年中开始，温州和鄂尔多斯的房价持续调整到现在，大跌三分之二左右。
几乎同时与温州房地产大跌遭遇相似的是鄂尔多斯，这本是座中国曾经最富的城市。依靠煤炭开采，很多普通人发家致富的成果，通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新的煤炭商。在这个财富链条中，煤炭是发动机、房地产是储蓄罐、高利贷则是传输器。
但音乐终有停场的时候，2011年下半年起鄂尔多斯不再扬眉吐气，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者，沦落为“鬼城”。从根据新闻整理的鄂尔多斯房价数据显示，鄂尔多斯至少从2011年6月住宅价格指数开始暴跌，一直到2012年末，房价从最高时的2万元/平方米跌到了3000元/平方米。
从8年前的温州、鄂尔多斯，到今天的燕郊，中国房地产历史上不断增加鲜活的案例。和之前的楼市下行周期背景还不一样的是，随着经济L形增长，美联储加息效应下的央行缩表，M2增速正在不断创新低，曾经货币化加速过程中导致的房价快速上涨过程正在终结。
更重要的是，中国房地产市场正在面临大的转折，确立“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展的长效机制日趋完善，从房地产市场的历史进程上看，这和1998年住房货币化改革的意义是一样的。
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