浅议财产性收入增长与不断攀升的中国住宅房价的节节攀升

是 否 +2 论坛币

k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群

赵安豆老师微信：zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

立即领取

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币！

+2 论坛币

阅前说明：本人对住宅地产一直非常关注，早早酝酿写一相关通识小品的想法，但一直未能动笔。今天突发兴致，在周日中午时候作此陋文，并于子时完工。但限于本人水平、精力有限，完成全文的时间仅为10个多小时，且本文只是一通识小品，并非一篇学术论文，请不要将本文作为一个学术性论文来看待和批评。即使如此，本人作者也希望阅读者具备一定的经济学、法学、管理学一级学科和房地产行业知识方面的基本素养，以免对本文的一些观点引发误读。本人也欢迎有学之士向本人提出、指正本文在观点、论证上存在的问题或改进建议，或与有兴趣与本人共同合作，将本文改编成一篇研究对象明确、研究逻辑明晰、研究方法科学、研究数据充分、参考文献与资料详实、学术写作规范的论文，但拒绝任何形式未经本人同意引用本文的主要观点和逻辑框架进行演绎作品的再创作。本人未写摘要，是希望有意阅读本文者能够系统、完整的读完本文，以免断章取义。本人的联系方式为grassrootsman@163.com，任何转载本文的媒体除经本人允许，否则必须不经删节的全文转载，尤其是本段说明。否则即视侵权行为。

一、财产性收入增长——一个值得商榷的提法
2007年，十七大报告首提“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。按照国家统计局专家的解释，“财产性收入”是指家庭拥有的动产（如银行存款、有价证券等）、不动产（如房屋、车辆、土地、收藏品等）所获得的收入。它包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入等；财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。由清华大学中国金融研究中心在2009年开展的调研显示，在我国家庭资产构成中，房产是最主要的资产，占比62.72%，而现金、活期存款和定期存款占比超过15%。（该调查问卷将抽样样本定位在15个城市，收集了大约2100个样本数据。问卷数据还显示，我国城镇家庭2008年年均税后总收入接近7万元，为68875元，家庭净财富超过60万元，为607802元。）在当前的情况下财产性收入增长实质来源于“所持房产的价格上涨”或“购入更多的房产。”
2008年某期《瞭望》周刊载文曾指出，2006年，城镇居民中20%最高收入组（25410.8元）是20%最低收入组（4567.1元）的5.6倍；农村居民中20%最高收入组（8474.8元）是20%最低收入组（1182.5元）的7.2倍。 根据世界银行公布的数据显示，中国居民收入的基尼系数（贫富差距程度）已由改革开放前的0.16上升到目前的0.47，不仅超过了国际上0.4的警戒线，也超过了世界所有发达国家的水平。由于部分群体隐性福利的存在，有专家认为中国实际收入差距还要更高，中国居民收入差距已超过合理限度。2009年中国的基尼系数应在2006年的基础上又有了进一步的上升，恰巧的是中国各大城市的住宅房产价格基本上全线刷新了“次贷危机”前的水平，也与十七大报告提出的“创造条件让更多群众拥有财产性收入”的大思路相互印证。虽然中国不但逃脱了“次贷危机”的影响，而且使“更多群众拥有财产性收入”的目标基本达到，然而为此付出的代价却是高涨的房价和主要基于住宅房价上涨导致的“贫富差距拉大”和可能埋下的隐患。
我国现代化建设的总设计师邓小平同志在指导我国改革开放的过程中，反思了我国过去对社会主义认识的偏差，逐步提出了社会主义本质的命题，明确指出“社会主义本质，是解放生产力、发展生产力、消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕。”邓小平的论述，是对科学社会主义理论的新的概括和发展。
然而，我国目前的实际情形是，财富与收入分配的机制都不很完善，贫富差距之大已令人拙舌，如果在这个时候过早的践行“创造条件让更多群众拥有财产性收入”思路，显然是与邓小平同志提出的社会主义本质要解决的问题的背道而驰的。理由很简单，因为目前我国家庭的财富主要体现形式是房产（占家庭总财富的62.72%，上文已提及），而住宅房产的特点就是价值总额较高，投资住宅房产的成本（首付、月供还款本金与利息、相关税费）均非常之高，而大部分群众的收入均处于一个较低的水平（基尼系数与贫富差距即是有利佐证），无力去进入到这样一个财富再分配的投资行为，因此主要依靠持有更多房产或房产升值的途径与使更多群众参与到财产性收入分配的目的显然是南辕北辙的。这一思路的推行无疑实实在在的将绝大部分群众排除在了“经济发展与财富分配”的大门之外。就好比原本“和谐号”动车组的载客容量为1000人，可以覆盖到80%以上的出行旅客需求，但却在仅仅上了30名旅客不到的时候就急着要停止检票、关闭车门，驶向幸福的彼岸了。
因此，笔者一直认为，没有效率的财富增长（这里的效率是广义的概念，是指对社会和谐发展并没有什么正面帮助的财富增长）是缺乏实质意义的。毕竟如果大部分人的财富都没有得到中位数以上的增长，财富增量更加集聚在少数人手中，并不利于对社会发展形成一个好的示范作用。而且，反思给全球经济、金融秩序带来次贷危机的主要责任人之一——美国的投资银行摩根斯坦利、高盛及已经倒掉或被兼并掉的美林银行、雷曼兄弟、贝尔斯登等，不正是因为长期过分沉醉与贪婪于虚拟资本带来其远高于实体经济增长的不正常超额利润中而一再视监管政策为无物，置大多数人（这里的人包括法人、自然人）的利益于不顾，从而导致了这一场悲剧。过分强调财产性收入增长必定会引发社会资源过分向虚拟金融领域倾斜分配，而中华民族恰好向来是一个好赌的民族（中国人好赌闻名海外。最直接、最有力的一个证据是，我国周边地区，从东北亚的朝鲜、韩国、日本，到东南亚的澳门、印尼、马来西亚、菲律宾、泰国、缅甸、越南，再延伸至大洋州、欧美，一张庞大的赌博网络，以每年吞噬140亿美元的速度在运行着，而其中的大部分赌资恰恰来自中国。有参赌者以亲历证实，在这些地方豪赌，出手动辄数百万、上千万的，大都是黄皮肤、黑头发的中国人。见2005．2．5《现代快报》。另外，屡屡见诸报端的一些中国“公仆”在境外赌场豪赌的新闻，似也证实了国人的好赌成性），该政策原本的信号是鼓励大家适当购置不动产、投资股市。然后，政策信号在一些较敏感的富裕群众阶层那里就被解读为鼓励炒房、鼓励投机，加上对投机性购房加以支持的房产信贷，于是造成了短短数年的房价飙升，有产者愈加有产，无产者蜗居一室，社会贫富差距二极分化愈演愈烈。而另一方面，由于资本的逐利性，很多本应配置在各行业从事实业生产、经营领域的资金也纷纷涌入到住宅房产市场，导致经济结构变得愈加不合理，也使很多原本有技艺从事实体经济经营的人纷纷改行专门从事房产投机等活动，使得房产、股市、资源价格的波动变得更加剧烈和不规则，大大增加了国家对宏观经济与产业经济调控的难度。因此，如果是这样一个超预期、超理智、甚至超调控能力而不能惠及大多数群众的财产性收入增加模式，又有何实质意义。笔者认为，在现阶段对财产性收入增加的宣传可能更适宜淡化，如果财产性收入能在扣除通货膨胀的影响下略有增加，就应该属于成功的了，过高的风险报酬率隐含着过大的风险，而这些风险不仅是财产性收入的受益者来承担，更是整个社会，全体国民承担的系统性风险。如果过分强调财产性收入分配，动不动每年百分之十几、几十甚至百分之百的房产价格上涨（由于购置房产经常用到首付方式，相当于增加动用了2倍至5倍的杠杆），那本身就可能是一个鼓励大家向往一夜暴富的政策信号，对社会、经济的长期健康发展并无好处。

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

分享0 收藏1 回帖

关键词：住宅房 中国金融研究中心 科学社会主义 社会主义理论 邓小平同志 中国 收入 房价 财产 住宅

二、住宅房产的本质与房价上涨的背后

从经济学角度来看，物品可以分为公共物品、低等商品、生活必需品、高级消费品等种类。从我国住宅房产市场的情况来看，在我国大多数城市中，住宅房产的定位已不再归属生活必需品一类，而早已进入投资品、投机品的行列之中，典型的代表就是上海的房产。易居中国和戴德梁行的数据均显示，2009年10月全市住宅的成交均价升至1.8万/平方米，家庭年收入为8万元/年，若以3口之家居住一套90平方米（建筑面积）的住宅标准计算（总价160万左右），2009年上海的房价收入比已高达20倍以上，若要购置上海内环内的相同面积的房产，则房价收入将比高达40倍以上（上海内环住宅的成交均价升至3.7万/平方米）。1998年诺贝尔经济学奖得主阿玛蒂亚·森提出的一个概念，意指一个人免受痛苦，诸如饥饿、营养不良等，可以避免的疾病、过早死亡，以及能够识字、有尊严地生活的自由。人们在所处的社会条件下拥有多大的可行能力，去享受他们根据自身的理由而珍视的那种生活，阿玛蒂亚·森把它称作实质自由。无论有多少理由来支撑上海的高房价（中国的上海、世界的上海、世博会、迪斯尼等等），均不是让上海的居民（尤其是原住民）不能有尊严地生活的自由的理由。因此，从理论来说，社会主义国家似乎应更比资本主义国家有义务使住宅房产成为受到价格上限管制的物品，平抑过分的投资和过多的投机，使国民安居乐业。然而，事实似乎与愿望背道而驰，不断高涨的房价，其背后的推手到底是谁呢？

角色一：中央政府——整体利益的衡平者

可以说，中央政府对住宅房产的飞速上涨是有所关注、有所促动的。但是为什么中央政府很少在房价快涨期内出台实质性抑制房价上涨的政策，而反而在房价下跌的时候频频出台托市和有利于房产商的政策呢，我们可以通过国家对房产价格与农副产品价格调控的态度管中窥豹，略知一二。我国目前一方面面临高涨的基尼系数（50%左右），另一方面又面临着较高的恩格尔系数（2008年的统计数据为38%），农副产品的价格上涨将极大的影响到大多数居民的生活质量甚至生活保障。假如农副产品价格整体上涨50%，居民的可支配收入大约就要下降25%，如果农副产品价格整体上涨100%，居民的可支配收入就要下降60%以上。在大部分群众的消费倾向系数还较高的情况下，农副产品的涨价显然是影响面非常之大，程度相当深刻的，而且由农产品等初级商品导致的涨价反应也会很快扩散到其他商品和行业。而住宅房产虽然是国民财富的最主要体现形式，住宅房产价格的上涨并不会加重未有“改善居住条件”或“增持住宅房产”计划人群的财务负担，反而增加可国民的整体财富价值。2008年，中国受次贷危机影响，经济增速下滑，房地产业首当其冲，2009年国家领导人果断作出房地产行业维稳基调，房地产市场先于实体经济回暖，保证金融体系、尤其是银行资产的安全性，而土地出让金的持续增长则解决了4万亿基建投资的持续供应问题，将近2.3亿的农民工（统计局2008年底数字）的就业问题得到保障（这些农民工又反而是农村家庭的主要劳动力与经济来源），而与房地产密切相关的钢铁、水泥、电力、商业流通等行业也得到了不同程度的支持，一些大型企业针对房地产行业的资本投资回报得到了保障甚至远远超出预期。可以说，“信心经济”与“房地产维稳政策”从维护国家整体经济利益上来说是成功的，但是这个政策的时效性有多久，究竟是不是能够治标治本，还有待于时间的考验。在一个政策保障了社会整体财富的增长（这些财富仍然会集中在少数企业和自然人的手里）和大部分群众的最低生活得到保障（大部分群众是不具备购买商品房的消费能力的）的同时，毕竟会有一个阶层会为此买单，那就是社会的中等收入人群。2009年，伴随着大量投机资金流入住宅房产市场，快速翻倍的住宅房产价格排除了中等收入人群支付恰当的对价改善居住条件、更有尊严地生活的自由、享受实质自由的权利，而这个人群可能恰恰是社会发展的中流砥柱。我国现行或已实行的经济政策一而再以剥削和牺牲这个阶层发展与成长为代价，使得社会阶层中部空心化，从国力的长远发展来看未必是一件好事，而其不利后果或许会在未来一二十年更加显著。可见任何经济政策的制定都需从长计议，只顾眼前利益，杀鸡取卵，不给子孙后代留有适当发展空间是不可取的。

角色二：地方政府——卖地为生的经营者

中央党校研究室副主任周天勇称，财政正规渠道中央拿走太多，地方收入主要是卖地和收费罚款，地方政府卖地加上土地几项税的收入占整个总收入的40.7%，房屋成本中政府税费在40%—50%。地方政府卖地财政成为了推高房价的主要原因之一。城市的公共设施建设需要投入大量资金，而高地价就成为了地方政府获得大量现金流的有力依托，地方政府推高地价，在很大程度上可以提升地方官员的政绩。作为一个理性经济人，总是希望通过最小的成本投入、风险，获得最大的经济利益。地方官员通过维持和推高房价，是其通过最小成本投入获得最大的政绩的方式。由于房产行业的利益链牵涉宽广、复杂，还容易滋生寻租行为、行贿受贿、官员腐败等。要改变地方政府热衷推高地价的做法，需要从改革地方政府政绩考核导向为根本出发点（甚至可以抑制住宅房产不合理上涨作为选拔和考核地方政府官员的重要条件，能者上，不能者下。通过外部约束和激励机制纠正目前不正常的地方官员执政思路并获得公共利益的最大化），同时对中央和地方的财政收入分配机制进行适当调整，使各级政府的事权与财权相匹配。

角色三：开发商——不断频现的地王

2009年4月起，中国内地“地王”频现，胜出者几乎全是内地大型开发商，万科、保利、富力等皆在其列，鲜见外资身影。以上海6月推出的7处地块为例，除全部溢价成交外，其中5块溢价都超过100%。不断频现的地王与地方政府的供地模式不无关系，地方政府还通过完全（一级）价格歧视手段尽量缩减每次土地的供应量，以期待让开发商愿意为每单位土地付出最高的价格。而同样的套路，开发商更是惯用，将一个楼盘分期开盘、故意推迟开盘日期、甚至捂盘不卖，并将所有的成本统统转让到住宅地产的购置者头上。从房地产企业经营管理的角度来看，开发商频繁高价拿地并非像普通百姓所想象的那样增加了经营成本，反而地王的频繁产生在某种意义上对开发商来说是一件好事。假设一下，目前我国房地产企业的资产负债率平均在75%左右，如果动用资产总值10%左右的货币资金（假设账面存有的货币资金，而非通过债务再融资）拿下一块溢价100%的地王，大约能周边的楼盘立即上涨10—30%左右，而通过比价效应传导到房地产企业所拥有的其他土地储备与房产资产（假设所持有的资产都是与所拍得的地王可类比），也可以（1）使公司的资产总值上升20%左右（2）资产负债率也会从75%下降到62.5%，资产负债率的下降使得该企业可以获得更多的外部融资或可用抵押资产（3）土地储备与房产资产的升值，使得未来年份的销售收入预期上涨，经营业绩趋好，现金流得到改善（4）同时也为企业做了一次免费的软性广告，吸引社会各界的眼球，增加了企业的品牌价值。频现的地王，伴随着房地产企业的过度扩张，漂亮的财务报表与未来经营预期在企业高财务杠杆运作之下并不是这么可靠，如果某个环节出现问题，就有可能引发连锁恶性反应，而房产企业的股东、债权人将首当其冲，并且将影响扩散到各个环节中去。政府对待经营住宅房产企业的管制应该更加严格，甚至应该考虑逐步取消预售制度、建立类似商业银行管制中的“核心资本充足率”的考核指标，对上市公司中从事经营住宅房产企业采取更加严格的管制政策（尤其是对大股东对上市公司资金占用、关联交易、为关联企业或关联人提供担保等进行严格限制）

角色四：投机购房者——住宅房价高涨中最为关键的一环

马克思认为，商品的价格是物化在商品中的社会劳动量的货币名称。商品价格构成主要由两大要素组成——生产成本和利润。一般情况下，商品的价格体现为行业的平均生产成本与平均利润。但是，在少数情况下，供求关系的确会对商品价格产生重要影响。当供给大于需求时，商品价格会下降；当供给小于需求时，商品价格会上涨，可见住宅地产的上涨的确源于供需失衡。在上文笔者已经分析，中国国民整体的可支配收入还较低，而同时贫富差距较大，显然房价的上涨的主要推力归结于刚性需求，即是大部分群众购置的第一套、第二套住宅保障性或改善居住性房产（即使在上海、北京、深圳这样的一线城市），恐怕很难有说服力。那这样的话，推动房产供不应求的最主要原因，也可以说是罪魁祸首，就是过多的投机资金涌入我国房产市场。银河证券首席经济学家左小蕾女士也指出，如果将解决房价上涨寄托于增加供给，无异于南辕北辙，中国高房价的根本症结在于投机性需求强奸刚需。

相比股票投资，房产是所有全国国民皆需面临的刚性需求，住宅是人类生存的基本权利之一。股市之所以经常大起大落，是因为一旦股市整体市盈率达到一定高度后，市场认为在这样一个点位没有投资价值，而引发大幅回调，其周期性符合投资、投机市场的一般规律，不投资股市并不会影响到一个人正常的生存居住权。而住宅地产的置业者不仅有刚需型（住宅保障或改善居住条件）、投资型（少量买入非自住需求房产，至少持有10年以上，收取租金、享受物业升值）、投机型（大量非正常买入非自住需求房产或在短期内、如2年以内频繁买进、卖出房产），购房群体的构成类型非常复杂。而且占购房者人数比例较少的投机型购房者在房产交易总量（以数量或金额计）中的比例较高（服从二八定理），正是一批疯狂的投机型购房者在推动房价疯狂上涨，而远远脱离实际经济增长的水平。这批人的财富积累建立在无、低产（房产）者的痛苦之上，为社会矛盾的加剧制造了隐患，以牺牲大部分群众对最低居住保障的需求、实质自由利益为代价满足了其对资本增值的贪婪。

从某种意义上来说，这批人也是钻了法律、政策对房产市场调控、管制的空子。当然，究其深层次原因，是和中国人的传统意识传承所分不开的。中国是全球少有的成功的从封建社会转型到社会主义的国家之一，然而祖先们的“地主意识”或多或少地的影响到了现在这代人，而“房产”实际是“土地”另外一种的表现形式，部分先富裕起来的少部分群众潜意识或有意识的购置大量住宅地产，做不了地主改行做房东，这才是导致了房产市场的供需失衡、房价高企的根本原因。

政府历次对房地产市场的调控政策，从未真正没有涉及到过这一群体，对投机型房产交易不予以最严厉的打击，根本无从阻止房价继续疯狂上涨。正是因为相关政策约束的缺失，投机型购房者在2009年宽松货币与积极财政的事实下，轻松地配合房产企业将诸多城市整体住宅房产均价比2007年推高了20%—100%。国家已初拟2010年继续实施“双宽政策”，通货膨胀预期再度被国民强化，同时并未出台对投机型住宅房产交易的配套打击政策，投机型房产交易者有恃无恐，令房产市场更加疯狂。

更为严重的问题是，一些原本是自住型或改善型刚需购房者在这种疯狂的市场环境下，也被迫加入到参与投机、助推房价的行列中去。笔者了解到，身边不少在上海、北京等一线城市购置不起物业的人，已经开始在全国各地房价相对偏低的城市（如重庆等）购置异地物业，以期通过此种手段来抵消通货膨胀、房价上涨带来的对自己资产价值缩水的不利影响。这样的异地购置行为（1）已经体现了国民对货币贬值的强烈预期，严重挑战和威胁了人民币作为法定货币的价值存储功能，进而可能会威胁到人民币的计量与交换功能。（2）将不同区域的房价根据比价效应进行投机炒作，势必引起全国性的通货膨胀预期，使市场环境更加险恶。（3）异地投机型房产购置推高这些地区的房价，加强了当地群众的生活成本与压力。（4）异地投机型房产的主要目的并非自主，而是资产增值，因此在当地房价上涨到一定水平后，投机型房产持有者可能会集体抛售所持物业，导致当地房价水平大幅波动，影响到当地经济秩序的稳定和正常发展。可见，现在是政府痛下决心补上这个政策漏洞、出重拳打击投机型房产交易与持有者的时候了，只有这样才能真正让全体国民享受到经济发展的好处，切实改善人民的物质生活条件，改变各产业、各群体之间的收入分配比例，创造切实可行的创造条件让更多群众拥有财产性收入，推进和谐社会建设。而唯一需要研究的，就是如何区分保障性与改善性居住需求、投资型与投机性购置需求，以及如何制定相对应的政策，这也正是下文对策部分需重点强调的。

角色五：商业银行——投机交易的催化剂

房地产企业与商业银行之间是一种天然的合作伙伴关系，房地产企业从商业银行处获得贷款，然后开发项目，卖给购房者，而购房者也多会从商业银行处获得数额不等的商业贷款，用于支付给开发商房款，而开发商将卖房所得的一部分用于偿还商业银行的贷款，一个商业活动的信贷循环就此完成。在房价上涨过程中，商业银行曾起到了非常大的助推作用，央行曾经查处多起一个人有几十套甚至上百套商业贷款的纪录，才后来推出了对个人住房商业贷款的管制措施。但从某种意义上来说，为时已晚，因为已有初期入市的炒家通过这个漏洞积累了大量的原始财富，而且并未离开这个市场，做起全额买卖住宅房产的业务，才有了上文中的角色四：投机购房者。而如今的情况下，商业银行作为房地产市场中的最重要金融媒介，并未能真正发挥其本应发挥的鼓励购房者理性消费、倡导市场健康发展的功能。举例来说，目前各大商业银行对首套房贷的利率优惠政策把握基本上是规定只能享受一次，即使还清贷款，购房者因改善居住条件再次贷款基本上也无法再次享受到首套房贷的利率优惠政策。这样的话，一方面压制了大部分群众改善自住性住宅的需求，或提高了改善自住性住宅的成本，另外一方面助长了大部分群众首次置业时买高档、大面积房产的倾向，加剧了国民对住宅房产的超前消费，在一定程度上助推了房产的上涨。众所周知，个人房贷是商业银行贷款中的质量最好的部分。根据投资的风险与收益对称的原则，银行贷款给居民的普通住宅房贷利率下浮30%并不为过，可见目前商业银行普遍给出的二套房贷利率（按照标准房贷的1.1倍执行）不是太低了，而是太高了，银行只需要承担很小的风险就可以获得远超过正常水平的超额利润报酬，这是非常不合适的。以30年住房商业贷款为例，目前的标准商业利率是5.94%，如执行7折标准，按等额本金还款方式，首月偿还的费用中支付给商业银行利息的比重为56%，而按1.1倍标准执行，则同样的还款方式，首月偿还的费用中支付给商业银行利息的比重为56%，相应的比重将上升到66%。后者的利息费用支付额是前者的157%，后者的本息还款支付额是前者的132%，商业银行的加息程度与风险增加程度完全不成比例，不合理的加重了改善性居住需求群众的财务负担。因为真正的炒房者根本是不在乎110%的二套房贷利率政策，目前的二套房贷其实针对的就是一般群众，此种做法就是防君子不防小人的。笔者认为，针对商业银行的普通住宅商业贷款管制政策，应当引用中国古代刑罚理论的“重期所重，轻其所其”的政策，只以存量贷款套数作为衡量依据，已经还清贷款的不应再计作贷款套数，具体见本文第三部分相关的建议。

房产高涨引起的一系列负面作用

住宅地产作为一种必要的生活资料，在不少城市和区域已出现超过同区域商业地产价格的情况。作为生活资料的住宅地产超过作为生产资料的商业地产，不但可笑、而且可憎、可怕。这已经不仅仅是一个经济上的问题，比如引发资源配置效率缺失、产业结构失调、通货膨胀预期加剧、人民币权威受到挑战，而且已经引发了一系列的社会问题，比如强拆导致的法律诉讼和官民冲突、房价高企引发的家庭内部矛盾、犯罪事件、市民的心理健康问题、过快城市化进程对城市建设的挑战（公共资源，如水、电、天然气、通信、公交供给的配套）、环境污染与相关疾病的高发、人才的海外流失等。




三、解决住宅房产价格高企的政策与技术框架

【本段并非本文的纲要，且笔者牺牲对部分意见持保留态度，故仅提出了一个大致的技术框架】

（一）基本原则：打击投机型购房、指导投资型购房、鼓励自住保障型与改善居住条件型购房。

（二）住宅房产保有上限原则：以户（配偶与未成年子女为一户，如未成年子女未成婚的，根据其意愿也可以将其与父母视为一户）或个人（身份证号）为单位，规定享有的房产保有上限（如每户最多持有6套标准房产或个人最多持有3套标准发生），而不论该房产是否有贷款。未成年子女有多胞胎的或符合法定多生育情况的，有第4胎起的，每多1胎，享有的住宅房产保有上限增加1套，即3+X（X大于等于4）

由于中国房产的土地使用权为70年，因此不再适宜征收物业税，但到期后可以根据情形适当征收展期土地使用费。

（三）住宅房产商业贷款原则：

以户为单位的，对存量在2套以内的自住保障型与改善居住条件型的房贷应当采取优惠的利率政策，最低应该可以享受到同期存款利率水平，针对存量在第3套的投资型房贷可以享受标准贷款利率，第4套的投资型房贷可以适用标准贷款利率的150%，而超过4套之上的房贷一律不给予商业贷款。当然，还有一些具体的问题需要考量，比如计量单位（以个人还是家庭，如何判别家庭的组成）、在4套房贷以内的放贷与否还需依据家庭的贷款偿还能力评估与诚信档案等。

以个人为单位，对存量在1套以内的自主保障性房贷应当采取优惠的利率政策，最低应该可以享受到同期存款利率水平，针对存量在第2套的投资型房贷可以享受标准贷款利率，第3套的投资型房贷可以适用标准贷款利率的150%，不允许发放超过3套房贷以外的房贷。在3房贷以内的放贷与否还需依据家庭的贷款偿还能力评估与诚信档案等。

只以存量贷款套数作为衡量依据，已经还清贷款的不应再计作贷款套数。

（四）住宅房产交易政策原则：

以户为单位的，唯一持有1套标准房产的交易可以享受标准税费率的50%，持有2套标准房产的交易可以享受标准税费率的80%，持有3套标准房产的交易可以享受标准税费率的100%，持有4套标准房产的交易按标准税率的150%支付，持有5套标准房产的交易按标准税率的300%支付，持有6套标准房产的交易按标准税率的600%支付。

以个人为单位的，唯一持有1套标准房产的交易可以享受标准税费率的50%，持有2套标准房产的交易可以享受标准税费率的100%，持有3套标准房产的交易可以享受标准税费率的200%。

标准房产定义，以家庭或个人所在的居住地的当年普通住宅地产平均售价*90平方米的总价为依据，折算为1套标准房产的规定价值。住宅房产在交易时，为保证支付税费的公平性，统一折算成标准房产套数，以该笔交易完毕时该家庭（个人）所保有的标准房产套数总额套数（就高就近原则，超过6或3套以6或3套计）确定相应的税费率及该套房产本身的市场价格交付相应税费。

只以存量保有套数作为衡量依据，以前交易完毕的套数不作为衡量依据。

标准房产定义仅对本条住宅房产交易政策原则生效，对其他条款不发生效力。

（五）解决历史遗留问题原则：

所有政策应立即对所有住宅房产交易者生效。对已保有超过限额规定的住宅房产持有者，不允许继续从住宅房产市场上购入住宅房产，并且规定其应在一定年限内（如2年）有计划的卖出超额部分的住宅房产，并且鼓励其尽早卖出，如可以规定在半年内卖出超额部分的住宅房产可以享受税费上的优惠政策等，并明确2年内未卖出超额部分的住宅房产的投机者将被政府无条件以当时市场价的80%收赎超额部分的住宅房产（超额部分的住宅房产以市场价值最高依次排列顺序并确定）。诸多细节性的操作条款，可以另行商议。

（六）建设电子化交易平台：逐步建议一、二手房的电子化交易平台，任何房产买卖都需通过相应的交易系统实名制进行，并制定相应的房产电子化平台交易竞价细则。

（七）投资引导原则：对投机型需求资金需要进行疏导，引导他们离开或禁入作为普通群众赖以为生计的住宅房产市场（至少是除顶级豪宅以外的住宅房产市场），鼓励他们参与股市或高风险高、高收益也高，收益、风险对等、不产生新的社会财富、只是对存量财富进行重新分配的金融市场领域——如期货市场等这样的话不至于因投机型需求资金在投资一些风险很低的市场领域时获得超额无风险报酬，这样的话，相当于事实上这些市场充当了劫贫济富的角色，使财富从多数穷人集中流向少数富人，更不利于让大多数群众享受到财产性收入增长带来的益处，并不符合和谐社会、社会长期、稳定、繁荣发展的需要。

四、住宅房产价格的稳定将是国家发展的百年大计

中国目前一部分人过多占有以土地资源为主要投入的房地产，是很不正常的现象。尤其考虑到中国是人均可使用土地面积较低的国家，如果房地产市场的这种状态持续下去，对中国经济发展将非常不利。目前离谱的房价上涨的不符合科学发展观的。现在的房产市场调控政策，可以用“光打雷，不下雨”来形容，根本没有真正的实质性调控政策出台。

以上海市为例，2005年上海市商品房平均销售价格为每平方米6842元，而2009年12月上海市商品房平均销售价格已逾每平方米18000元，4年以来涨幅高达163%。上海市领导人早先时候就高度重视上海住宅房价上涨的问题，但却始终没有拿出实质性的通过打击投机型购入房产，平抑住宅房产价格的措施。今年房价大涨的同时，政府却陆续出台一系列入户政策、行政区域重划政策（以今年上海南汇并入浦东为例，原南汇行政区划的房产受益大浦东概念而全线大涨，而静安扩张、重组成立大虹桥区的传闻也已成为了相关区域房产上涨的助推器，进而通过比价效应带动全市房产继续大涨）等支持住宅房产价格上涨的政策，加之上海轨道交通通车进一步改善出行预期、迪斯尼落户上海消息、世博会召开效应，上海房价的上涨步伐已在投机型购房交易的推动下脱离经济基本面的非正常上涨，在相当程度上透支了未来的房价上涨空间，不利于让更多的群众享受到财产性收入增长的好处。对比各地政府呼吁抑制住宅房产过快上涨的口号与实际推行的政策、房价上涨的势头，抑制住宅房产价格过快上涨的口号显得有些苍白无力。

十七大提出财富性收入增长，如果要让多数群众切实享受到经济繁荣、社会发展的果实，就应当抑制恶性的投机型住宅房产交易，投机型房产交易者期望住宅房产短时期内快涨、暴涨，将人民安居乐业的根本——住宅房产当做股票炒作、期望快速拉升后出逃，将严重地破坏我国的金融市场与经济发展正常秩序。商业房贷是银行的，而银行国家的银行，也是人民的银行，如果商业房贷出现问题，少数投机分子将财富从赌桌上拿走，留下一盘被打翻的棋子，最终的买单者却是全体国民。通货膨胀预期加之快速上涨的房价还可能会使现有货币体系出现信用危机，导致人民币作为法定货币的权威地位受到挑战，严重影响我国的正常的经济安全与发展。投机型住宅房产交易还会导致资源配置效率低下，产业结构失调，引发经济“无质量与效率”的增长。对住宅房产的投机炒作如果不加控制，其后果严重程度不亚于建国初的囤积居奇、哄抬物价，是社会主义国家所不允许发生的，相信政府和党有能力和决心打击这种可能给予中国经济长期发展带来致命打击的房产投机。而且，中国在调控房产住宅价格方面并非没有经验可循的，日本、韩国、中国香港地区、新加坡、欧盟诸国、美国等都有悲惨的教训或好的经验可循。

目前对2010年甚至今后的十年、二十年房价上涨预期的舆论过多地充斥于整个社会，影响非常恶劣。如果不尽快推出实质性的政策重权打击投机型房产交易，任志强先生与金岩石先生的预期恐怕很快就有到来的这一天，而到那个时候，再采取什么补救措施，恐怕已是于事无补了。在这里笔者要补充一下自己的观点，中国不是日本、韩国，也不是美国，是一个地理和人口上的大国，但幅员辽阔，需要国民在全国各地一同齐心协力的来建设我们共同的祖国家园，那些叫嚣上海、北京成为集聚上亿人口超级大都市的舆论，除了通过推高一线城市房价而带动全国整体房价上涨的目的外，很难想象国民会从中受益。一个超级大的城市群，非常拥挤的交通与公共场所，大量的资源集中消耗需求，巨量的垃圾处理能力，环境污染治理成本与几何级数增长的传染病传播机会，而且伴随着高房价与贫富差距悬殊将带来诸多社会矛盾与治安问题。况且，中国的经济结构何时能够转型到一个城市群大到能够容纳上亿人口，并且这些人主要从事第三产业工作（尤其是智力性劳动）为主的时点，需要打一个个大大的问号。这样的发展模式对于日、韩适用，因为他们本身就是一个地少人多的国家，一个国家的一半国民集聚在一个大城市附近从事一些满足全球需求的电子、网络、汽车等外向型、技术型经济产业作业，也是能够理解的。而如果中国如果也要走这条道路，那就不可避免要与日、韩甚至欧美等国发生经济产业配置上的竞争与世界经济重新分工和定位，而不是差异化战略或成本领先战略，这将牵涉到纷繁复杂的资源、利益分配等问题。。。。。。题外话，在此略过。

言归正传，将那些持有过多房产的投机者比作是眼睁睁地看着自己的同胞需要生育后代、需要给自己安一个家的机会，而趁机用绳套高价勒索自己同胞的凶恶歹徒都不为过分，只不过这样一个勒索在当前的法制和政策框架下，既不违法犯罪，也不违规。笔者认为，任何人都可以在不影响其他人享受“实质自由”的基础条件下进行其所乐意的投资或投机，但其隐含的意义也就是说，衣、食、住、行、教育、卫生、医疗这些作为保障国民生存最基本的行业领域应该受到管制，努力促使大部分群众能够享受到“实质自由”。

伟大的中华民族刚刚走上了复兴之路，要走的路还很长，稳健发展才是硬道理。国家调控经济的四大目标分别是稳定物价、增加就业、促进经济增长与保持国际收支平衡，而稳定物价是第一位的。经济政策是相机抉择的，目前中国经济发展中遇到的很多问题并非“效率”（与上文中所讲的效率是二个不同的内涵），而是“公平”。因此面对住宅房产价格已出现失控苗头、出现末路狂奔的情形，党和政府应当果断出手了，就如同年初应对“次贷危机”时一样用猛药，坚决打击投机型房产购置行为，让中国的住宅房产市场恢复到一个理智的状态，并借机完善立法，让中国的住宅房产市场步入良性的发展轨道，促使住宅房产价格长期温和、缓漫的上涨，让更多的群众切实享受到财产性收入增加的好处。



关于作者：草根男人，在通信、航空、地产、管理咨询、经济研究机构等行业从事过市场研究与营销管理、财务分析、经济研究、公司治理与资本市场关系管理等工作，并获得管理学学士、公共管理硕士、工商管理硕士、法律硕士学位。本人的联系方式为grassrootsman@163.com，欢迎探讨专业问题。

分析得不错

保持经济增长刺激消费

不错，LZ的QQ是？。。。

谈的都是大道理，典型的学术派，离现实还有距离

如果说这篇文章没有提出实质性解决问题的方案，那要么就是没好好看，要么就是根本没看懂。

当然，这篇文章是篇随笔，几乎没有用模型、数据表格什么，但是对大方向的判断是需要大智慧的，即使加上罗嗦的数据也不一定能反应真实的问题，因为中国住宅房产的供求数据什么都只看了数量，没有分析结构，如果是20%的人提出了80%的需求量，目前任何已施行的政策都解决不了问题，所以当局应该看到这些深层次的问题。这个不仅仅是贫富差距拉大，不利于可持续发展，很有可能全社会对人民币法定功能的信任丧失，持币恐惧，其后果就不用多说了吧。

当然，如果说要提出深层次解决目前经济面临的严峻形势，的确不仅是打击投机型住宅房产交易一帖药就可以解决了，这个还牵涉到官僚行政机构决策体制变革、重新审视人类社会发展的根本诉求、并在承认中国目前人口众多、整体人口素质仍然偏低等现状的基础下推出一系列产业结构转型思考，而这些可以治标治本的举措之所以迟迟不能被考虑，更不要说施行，主要还是牵涉到了意识形态或既得利益阶层的根本利益问题了。

不过，我仍然相信在大是大非面前，党和政府一定会做出正确的选择，现行的劫贫济富道路是走不通的，也是没有出路的，当务之急是通过打击投机型住宅房产交易来暂时缓解全社会的投机跟风、对货币信用的恐慌甚至是货币体系面临丧失公信力的威胁，至于其他措施，都需要从长计议，在此之后跟进。