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提高交易税，房价就能压下来？
邹啸鸣（大学教师） 2006-1-3 经济观察报
目前的媒体有个奇怪的论点，好像坚信房价是“忽悠上去”的，于是需要“忽悠下来”。于是政府的主要精力就是打击投机分子惟利是图，媒体的主要精力就是配合着往下“忽悠”。而买不起房的潜在消费者则在这种“单向忽悠”的狂轰烂炸之下晕头，拾起来自传统文化的对“奸商”的仇恨，当作自己的判断依据。于是，那些向“奸商”开炮的学者都被看成是“良心”的代表，但问题是这些学者一套房子都不供给，所有的房子都是那些惟利是图的“奸商”供给的。这些“奸商”受到的打击越烈，那么垄断程度只会越高，房价也只会越高而不是相反。比如北京，房子的价格仍然在涨。
于是，又把宝押在对房屋交易的征税上。因为，政府、学者和媒体对投机者的指责隐含一个逻辑：炒房者的“炒作”导致公众对房价会一直上升的“稳定预期”，这种预期其实相当于“泡沫”，导致人们消费的“不理性”，使得低收入者买不起越来越贵的房子。于是，征收交易税的目标是打击投机，将房价“压下来”。
其实这近似奇谈。如果炒房者买了房子以后，房价涨幅超过房租涨幅太多，出现严重泡沫，那么，消费者的理性选择是自己租房子住，这将有效约束房价涨速；同时，生产者的理性选择是，更多的投资商会将资源集中到这个能够产生超额利润的行业，房产商会供给更多的房子，这也会将房价涨幅压下来。这个过程，政府什么也不用干，一切都会自然发生。但是政府对二手房征收交易税越高，交易量就越少，房价涨幅就越容易超越房租涨幅。
如果房子不涨反跌，亏的是购房者自己的钱，他们并不会为此找政府的麻烦。如果炒房者买房子使用的是贷款，那么该担心的是银行而不是政府。如果人们可以赖账不还，那么问题存在于执法环节而不是炒房环节，因为其他的贷款也会面临赖账不还的问题。
我不会去指责“暴利”，因为对暴利最有效的打击正是使消费者变成投资者参与投资，分享暴利。这种参与一定会导致价格下降。而真正值得指责的，是政府对参与竞争所设置的障碍。
我也不愿意探究房产商的成本，因为在竞争条件下，成本高的企业会被其他惟利是图的企业所淘汰。所以，降低成本是企业自己最关心的事情，无需消费者和学者多管闲事。但是中国房子的成本则具有一定的“中国特色”。那就是地方政府是土地这种不可再生资源的惟一供给者。所以，降低土地开发成本不是商人所能左右的东西。
我更不愿意去指责“投机”，因为投机者事实上是用自己的钱承担投机失败的风险。那些因为投机而赚了钱的人基本上都在媒体的注意力范围内，而那些因投机而亏钱的人，媒体并不关注。
低收入者买不起房子的问题，是收入能力问题，由于收入能力低，一切消费品都显得太贵。在农村，收入水平高的地区房子盖得也越舒适。某个地区的房子越破旧，原因是当地的生产力落后，并不是因为当地房产商的心太黑。手机1万元一个的时候，低收入者何必要省吃俭用买个手机来炫耀呢？又何必因此指责手机商的心太黑呢？所以问题的关键要检讨是什么约束了人们的收入能力的提升。
政府如果真想提升房子为低收入者提供的福利，那么所应该做的：1.鼓励更多的房产商参与竞争以压低价格；2.退出土地的垄断地位，对通过二手房买卖而能拥有房子这样的交易，少征点“幸福税”。3.放弃更多行业的垄断地位，降低税率，以鼓励私人在这些行业增加投资以创造更多的就业机会，有效提升低收入者的收入水平。
另外，千万不要指责购房者“不理性”。房子的一个很重要的功能是不动产的保值能力。购房者之所以用房子保值，是因为产生了对货币贬值的预期。黄金近来升值到26年来的最高点，也在从另外一个方面印证着这种预期。当然，房子要能够担当此重任，还将建立在对政府政策的稳定预期基础上，起码购房者希望政府最终会将房产“70年使用权”延长为永久性使用权。
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