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央行报告首次警示房企偿债压力（上篇）：泛海控股、华发股份、绿地控股等大型房企净负债率超200%
原创： 渔村村长 楼市头条
近日，央行发布由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告（2018）》，对房地产市场进行专题分析时提到：
当前房地产市场发展总体平稳，租赁住房市场发展加快，房地产投资韧性较强。但这其中也存在一些问题，比如部分房企负债率较高，偿债压力较大。
值得注意的是，这是央行自2004年发布运行报告以来，首次警示房企高负债率风险。
报告出台的背景是，在规模为王的时代，房企江湖正在加速洗牌，中小房企为了生存都在疯狂举债圈钱买地，不计后果地扩大经营规模。
导致的结果是，部分房企可能已无法偿付超过自身能力的到期债务。由于房企有较长的产业链传导作用，一旦发生债务危机，可能会引爆系统性风险。
随着房企偿付高峰逼近，市场的债务违约信号已开始显现。
比如 ，2018年6月11日，云南省房地产开发经营(集团)有限公司持股51%的子公司京鹏地产，被曝出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。
再比如，恒盛地产(00845.HK)2017年报显示，截至2017年12月31日，恒盛地产若干借款的本金还款及利息付款分别为32.73亿元及14.97亿元已逾期(逾期贷款)。
这些能看得到的可能只是房企债务违约市场的冰山一角。
据村长对127家A股上市房企的不完全统计，考虑到永续债权益，按照业内通行的更能体现真实负债率情况的净负债率指标（净负债率=（带息+永续-现金）/（净资产-永续））的计算口径来看，截止到2017年底：
1、共有48家房企净负债率超过100%，占比上市A股房企数量接近4成；
2、共有17家房企净负债率超过200%，其中不乏见到泛海控股、华发股份和绿地控股等大型房企的身影。
具体名单如下：
村长选取其中的典型企业作为例子，剖析其净负债率高企的原因：
云南城投：“蛇吞象”式买买买！
据不完全统计，自2016年12月至2018年5月26日，云南城投共发起四项重大资产收购。其中以25.88亿元完成对银泰旗下8家公司股权的收购及7家公司70%股份和1家公司20%的股份收购。
近期，云南城投上演了“蛇吞象”式收购的一幕。2018年6月19日，云南城投召开2018年第四次临时股东大会，235.72亿元收购成都会展的议案，于当日以99.9%的赞成率高票通过。
值得注意的是，成都会展的估值是停牌前的云南城投市值的2.86倍。
泛海控股：标普、惠誉双双下调评级
近期，标普宣布将泛海控股的长期主体信用评级从“B-”下调至“CCC”，同时将该公司未偿还优先无抵押债券的长期债项评级下调至“CCC-”。另外，惠誉将泛海控股评级由“B”下调至“B-”。
标普称泛海控股高杠杆率以及资本结构失衡不可持续，2018年的到期债务将使其流动性继续吃紧。惠誉则称其债务增长快于预期。
标普指出，2017年，泛海控股项目在北京和上海均未取得销售许可证，对当年合同销售额和现金回款造成严重冲击。即使能于未来几个星期在上海取得销售许可证，在扣除近期的建安成本、经营费用和利息支出后，销售回款或许也不能及时足额地覆盖偿债需求。
天房发展：地王项目去化不明
截止到2018年3月底，天房发展总负债293.3亿元，其中流动负债为194.5亿元，一年内到期的非流动负债81.93亿元，而其手持货币仅22.93亿元。
鹏元评级指出，截至2017年期末，天房发展5宗土地储备全部位于天津市和苏州市，部分土地楼面单价较高，随着2017年房地产市场成交量回落，调控政策未有放松迹象，未来该等项目库存去化和盈利可能承压。
中天金融：闯入金融领域
自2015年宣布 “大金融”战略以来，中天金融通过投资和并购两种方式进行扩张，斥资近200亿元进军金融领域，先后拿下了保险、证券、银行等多个金融牌照。
值得注意的是，2018年5月7日晚间，中天金融（000540.SZ）发布公告称，公司持有的中天城投集团100%的股权已经过户至贵阳金世旗产业投资有限公司。这意味着中天金融已将房地产开发业务置出。
华发股份：加速扩张
截至2017年12月31日，华发股份总资产为1396.83亿元，是2012年底资产规模的4.82倍。
除此之外，为了加速开发项目，华发股份还持续为子公司提供高额担保。截至2018年5月16日，公司及子公司对外担保总额为550.73亿元，占其2017年经审计净资产的463.47%，其中为子公司提供的担保总额为493.84亿元。
绿地控股：多元化布局
近年来，绿地控股积极打造“投资+投行”的金融全产业链，实施“大金融”发展战略：深度介入并自主参与经营包括金融资产管理、信托、投资银行、小贷公司运营等业务。
值得注意的是，2017年财报显示，绿地控股扣除掉2374亿元预收款项后的负债达5176.8亿元，扣除预收款项后的负债与其净资产比例仍高达5.5倍。
近期，惠誉发布报告称，将绿地集团的杠杆率在未来两到三年内不太可能下降到50%左右的低水平，这样的高杠杆率将继续限制其评级。
净负债率过高有偿债风险，但显然也不是越低越好。净负债率指标是负数的绿景控股为例：
绿景控股：错判房地产？ 转型不顺利
为什么绿景控股的净负债率指标是负数呢？
原因很简单，绿景控股近年来加速剥离了房地产业务，转型医疗服务。
为什么要转型？
《地产中国网》的报道称，绿景控股从2010年至今并无任何土地储备，房地产开发一直吃老本。而近年来绿景控股一直处于反复亏损的境地，主要是因为公司可结转项目较少。
数据显示，2014年至2017年，绿景控股分别录得净利润326.28万元、-2367.79万元、3211.34万元、-8477.38万元。
截至2017年底，绿景控股退出房地产的动作基本完成，公司目前并无土地储备，也无正在开发的房地产项目，房地产收入占比总收入仅3.06%，物业管理收入上升至总收入的73.11%，医疗服务所带来的收入占比增加至23.83%。
但绿景控股转型之路并不顺利。其近日拟将以2.84亿元的总价出售两家全资子公司的全部股权及一家全资子公司的七成股权。
深交所对此还向绿景控股提出问询：在未来转型方向仍为医疗行业的前提下，剥离已培育多年医疗资产的主要考虑、合理性和必要性，是否与公司战略规划相矛盾。
由于港股房企的净负债率计算口径与A股房企有所不同，所以村长将港股房企另作排序，我们在下篇接着聊。
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