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上半年土地市场“两重天”： 一线降温三四线量价齐升
宋兴国2018-07-05 来源：21世纪经济报道
近日，多家机构发布了2018年上半年土地市场的监测报告。
易居研究院的报告显示，上半年，40个典型城市土地市场量增价跌，土地成交面积同比增长18%，土地成交均价同比下跌13.2%，溢价率保持低位。土地出让金方面，40城土地出让金达到10453亿元，尽管14.4%的同比增速比前一年大幅下降，但总额仍创下了历史新高。
从结构上来看，受到严格调控的一线城市明显降温，加大供应的二线城市量升价稳，而在市场轮动效应和棚改政策利好双重作用下，三线城市则量升价涨。
易居研究院研究员詹毅凡预测，土地市场将在下半年迎来降温。一方面，由于三四线城市的土地市场竞争变得更为激烈，地价屡创新高，将导致房企做拿地选择时更为谨慎。另一方面，由于金融环境的收紧，房企的拿地动作将受到资金的制约。同时，房企的土地储备在近1年来已经有了较大的增长，主动拿地尤其是以高价拿地的主动性在下降。
三四线城市量价齐涨
土地市场正在持续分化。
据机构数据，受其监测的300个城市中，一线城市土地市场降温明显。今年上半年，一线城市共成交土地面积1207万平方米，同比增加3%；土地出让金为1837亿元，同比减少23%；楼面均价为7051元/平方米，同比下降21%。
与一线城市相比，二线城市则呈现量升价稳态势。机构数据显示，300个城市中，二线城市土地成交土地面积和土地出让金分别同比增加31%和33%，但土地成交价则同比持平。
三四线城市则量价齐涨。机构监测的三四线城市共成交土地7397宗，成交面积达到30248万平方米，同比增加25%；而土地出让金则达到7538亿元，同比大增43%；而土地成交楼面均价为1458元/平方米，同比上涨10%。
此前，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾用“舞龙”，来向21世纪经济报道来形容楼市轮动效应下的住房和土地市场。他表示，龙头的一线城市整体还处在市场低迷期，但龙尾末端的三四线城市，则还处在尚未开始下行的高峰状态。
一二线城市与三四线城市土地市场在上半年的进一步分化，也引起了部分担忧。詹毅凡表示，近两年三四线城市因棚改货币化安置的政策利好，去掉了大量的库存，实际需求已经严重透支。由于三四线城市的经济基础相对薄弱，对楼市提供的支撑力度有限，盲目地在这些城市拿地可能导致库存的增加，这些城市或将再次面临去库存的压力。
实际上，市场对三四线拿地的态度也在变得审慎。7月4日，有媒体报道称，碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略。尽管碧桂园方面向21世纪经济报道澄清此为谣言，也有碧桂园高层回应媒体称叫停的是“表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目”。但分析人士向21世纪经济报道指出，“这个动作或对其他房企的心态产生微妙的影响。”
21世纪经济报道注意到，另一个能从侧面反映市场热度的关键数据，是在出让面积与出让金持续高位的同时，中国指数研究院与易居研究院监测的300个和40个城市，地价分别下调了1%和13.2%。
这其中有三线城市土地大规模交易拉动均价下滑的因素，但一些数据也显示，土地市场正在趋于理性。中指院的数据显示，一线、二线和三四线城市的土地溢价率分别为11%、17%，和27%，比去年分别下滑了10个百分点，15个百分点和23个百分点。
而易居研究院的数据显示，受其检测的40个城市中，总体地价房价比已连续下行3个季度，市场正在回归理性。
供应结构多元化
全国政协经济委员会副主任委员杨伟民6月在陆家嘴论坛公开表示，行政性措施已经不能根治当前的房地产乱象。也让接下来如何推动系统性的住房制度改革，成为关注焦点。
其中，完善土地供应制度成为焦点。2018年上半年已发布的政策来看，一些地方提高了住宅用地供应比例，另一方面，如何加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，也是政策关注的重点。
3月，国务院印发《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，提出对于人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的省份，可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模，并在新一轮土地利用总体规划编制时予以调整。
5月，住建部在《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中指出，热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。3-5年内，热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。
实际上，从2017年起，各地优化供应结构的文件就屡有出台。杭州在1月提出，从2018年起到2021年底，市区将按每年出让住宅用地面积不少于5%的比例提供用地，专门建设人才专项租赁住房。深圳在6月提出，要着力构建长周期住房供应体系，明确商品房、人才住房和安居型商品房、租赁住房比例分别为40%、40%、20%。
这其中，最受关注的是北京从2017年开始大力推出的共有产权住房。
中原地产研究中心的统计数据显示，2017年北京成交71宗住宅用地，这些土地累计成交规划建筑面积约969万平方米，其中合计共有产权面积达到了300万平方米。而这些土地正在转化成为住房供应，据统计，北京上半年成交新房1.06万套，其中共有产权房2013套，占比超过20%。
这一模式正在被其他地方所推广。6月27日，广东省住房和城乡建设厅印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》，提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年。
对此，广州市社科院研究员谈锦钊表示，这有利于广东省多元住房体系的建立，而共有产权房的推出，也有利于满足这些城市当地发达制造业，带来的庞大的中低端住房需求。
有分析人士指出，前一阶段的房地产调控，主要注重“控情绪”，而要推动长效机制的建立，更多城市开始大范围、深层次注重“调结构”成为必然。以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设，将在2018年下半年进入加速阶段。
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