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中国房地产市场在向垄断竞争演进，后续可能发展成寡头市场
腾讯财经10-08
腾讯财经《灼见》特约作者 盘和林（中国财政科学研究院应用经济学博士后）
房地产大数据应用服务商克而瑞研究中心预计，2018年全年销售金额过千亿的房地产企业数量有望超过30家左右。500亿元以上规模的房地产企业量，也有望从2016年的23家提升至超过50家。
曾几何时，对于很多房企来说，销售金额过亿就已经是可望而不可即的目标了，甚至在十年前的2007年，全国房地产龙头万科的全年销售金额也不过300亿左右。而在今年前三季度，销售金额破千亿的房地产企业已达到18家。当前政府的调控如此严厉，房地产行业却还能有如此大的发展，不禁让人感叹该行业的兴旺发达。
1998年我国实行全面住房制度改革，向市场释放了巨大的住房需求，房地产行业也迎来了快速发展的所谓黄金时代，行业规模年平均增速达20%以上。到2016年，房地产行业全年商品房成交金额突破10万亿，达到了11.7万亿，相比2015年增长34.8%。据中银国际估算，2016年房地产行业占GDP比重或达到20%，进一步奠定了其全国经济支柱行业的地位。
近两年房地行业发展的一个突出特点是行业集中度大幅提高。数据显示，全国前100房地产企业销售金额集中度升至66%。其中，全国前10房地产企业和全国前50房地产企业的流量金额集中度达到27.9%和55.3%，分别较2017年同期提升3个和9.5个百分点。
行业集中度是市场结构最基本、最重要的因素，集中体现了市场的竞争和垄断程度。一般而言，行业集中度越低，竞争越激烈，利润率越低；反之，集中度越高，竞争越温和，利润率越高。房地产行业集中度逐渐提高，说明我国房地产市场结构正在发生深刻变化，从接近完全竞争向垄断竞争演进，随着后续集中度进一步提高，还可能发展成为寡头市场。
在过去，房地产行业集中度低主要有两个原因，其一是发展时间较短，还未形成比较系统完整的行业规范，在尚不成熟的市场中，大多数房企进行的是低水平的无序竞争，这就导致房企规模普遍不大，数量上更是高达4万余家；其二则跟房地产行业属性有关，众所周知，房地产行业建设周期和周转周期都相对较长，而在早期，房地产行业是典型的资源密集型行业，房企的核心竞争力在很大程度上体现为拿地的能力。
而当时由于地区间关系网络的阻隔，房企的地域性比较强，体现为与当地政府关系密切，由此形成了地区间的壁垒，实际上也限制了房企自身的发展规模。因此，即便一家房企做得相当出色，也只能是割据一方，很难形成全国范围内的影响力。
而今，随着房地产市场制度的健全，土地出让的公开化，房企开始走出本地，在全国市场上与来自各地的房企进行激烈的竞争，当地政府作为土地资源的实际供给者，在土地供给方面便拥有了垄断势力，面对来自全国各地的房企，便有了更多的选择。而失去区域性壁垒的保护而直接暴露在激烈竞争中的房企，便只能依靠自身的实力求生存了。于是，那些建设能力、资金运转能力等稍弱的房企，便纷纷倒下。当时的4万家房企，而今只剩了1万余家。
随着房地产行业的发展，其资金密集型的特点愈加明显。房企巨头扩张迅速的一个支撑便是其高周转的能力，而这个高周转，说的不仅仅是其拿地、建房、出售的速度很快，更核心的是资金回笼速度很快。也因此，在激烈的市场竞争中，不进则退的压力逼迫着房企不断加速扩张，这对企业的资金周转能力提出了更高的要求。这不仅仅是生存需要，也是追求规模经济的必然选择。所以，行业的头部效应也越来越强，一些头部企业吸纳了包括商业银行在内的各种融资渠道的绝大部分资金，那么那些身量尚小的房企便只能固守一隅甚至面临消亡了。
所占市场份额较大的企业由于其拥有雄厚的资本，能够进行大规模投资，充分发挥规模经济的优势，并且在很高的扩张速度下还能进一步优化服务，于是就走上了“高市场份额——高利润率——高效率——高市场份额”的良性发展道路，其竞争力也不断提升。而那些经营不善的小企业，便难逃被兼并或者淘汰的命运了。
在竞争程度高的市场中，优胜劣汰的规则会得到充分的体现，盈利能力背后是企业高效利用各种资源提高经济效率的能力，同时也意味着行业发展成熟，行业规范也相对健全了，对于这样的行业集中，我们应当予以肯定。但对于房地产行业，其之所以能够发展得如此迅速，一个不应被忽略的原因是房价的持续上涨，原因当然很多，但不管如何，最终为此买单的还是消费者。
但是，随着“房住不炒”新定位的提出，配套的调控政策不断出台，同时住房长效机制也在稳步建立，这就意味着房企传统的发展模式已经难以为继，房地产行业将迎来新一轮的变革。目前的头部企业在迎接新挑战时固然拥有很大的优势，但最终会呈现出一种怎样的行业格局，仍然存在不少的变数。
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