房地产企业授信风险识别与控制，看这一篇就够了（一）

是 否 +2 论坛币

k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群

赵安豆老师微信：zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

立即领取

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币！

+2 论坛币

我不太想邯郸学步似的，按照现在流行的房地行业风险研究那样，找几个财务指标、几个非财务指标，套进一些国外的成熟模型（ANN模型、Logistic 模型、Z－Score模型、ZETA 模型等等），然后得出房地产企业最核心关键的风险指标是什么的结论。一是因为我并非科班出身，确实没有这个专业素养和能力来做这类研究；更重要的原因则是因为，我觉得这种研究太多的意义——在写下这个标题后，我在知网等地方也找了七八十篇相关主题的文章来学习，却惊讶的发现：同样的数据因为模型不同、甚至指标权重的不同，往往会得出完全南辕北辙的结论，甚至有些论文变成了就数据分析数据，最后得出一堆完全没头没脑、不知所云的结论。

所以，本文将摒弃过多的、繁杂的数理分析，仅从我个人八年多房地产授信的实际工作体会出发，更多的从感观性的、经验性的内容着手，非常浅显的讲一讲房地产企业风险识别与控制。同时，因为本文只是粗浅的经验性描述，所以涉及的内容较多、较杂，逐一展开论述不太现实，故对大多数的论点，我只做了观点的陈述和简单展开，并未做详细论述。

风险识别

房地产企业的风险识别与控制，有效的识别风险是前提。而要识别风险，则首先要明白，房地产的风险到底有哪些？我个人习惯将其按大类来分，大致有：行业风险、集团（股东）风险、区域风险和项目风险。

（一）行业风险

为什么我把行业风险放在第一个讲？原因很简单，覆巢之下焉有完卵。往远的例子说吧，人手一个BP机、家家一台缝纫机、每条街都有录像厅的时代过去之后，对这些行业相关产业链条上的绝大部分企业来说，都是灭顶之灾，真正成功转型的企业可谓少之又少。

拿近的例子来说，现在P2P行业基本算是全军覆没了，可真的是每家倒闭的P2P企业，都是由于自身经营出现问题了吗？并不是如此，特别是最近几个月崩盘的。我在某个酒局上听到过这么一个故事：一个最近才刚刚崩盘的P2P公司，由于其创始人还算是正宗的科班金融专业出身，走的也是先规模后风控的正统路子，所以虽然企业扩张很快，但资金链却一直很安全。一直到去年底，在那么多P2P企业都出问题的情况下，它把大量的钱投向了自己旗下做进口红酒的生意的关联公司，红酒生意的利润率和资金回报周期，其实都能匹配上其资金来源，所以直到今年五六月份，仍能按期足额兑付投资人本息，在小范围内甚至维持了较好的口碑。但今年上半年，连续几家巨型P2P企业暴雷之后，媒体掀起轩然大波，P2P在社会上的口碑近乎彻底的臭了。于是整个行业都面临着近乎只有挤兑，没有新的资金来源的窘况。果然，没几个月，那个原本在行业内还算经营稳健的企业，终究也撑不下去跟着崩盘了。

作为典型的资金密集型行业的房地产业，资金链风险也是房地产行业最显著的风险，所以如果整个行业呈现出整体性回调或者不景气，那么房地产最主要的两个资金来源（银行贷款、销售回款）都会急剧受限。这种情况下，行业平均负债率年年攀升的房地产企业，其资金链会收到极大的压力，可能会爆发严重的系统性风险。哪怕个别体量很小，负债较低的房企，也很容易被购房者浓重观望情绪下，节节下滑的销售价格、销售量给拖得步履维艰。甚至一些本身能撑过去的企业，也可能因为施工企业陷入行业性的、供应链式的资金危机，而造成项目完工风险。所以，房地产企业几乎是不可能在行业整体性风险下独善其身的。那么，房地产行业的行业风险主要又由什么导致呢？

1、政策变化导致的行业风险

房地产行业从诞生那一刻，就是受政策影响极大的一个行业。房地产行业腾飞，其基础固然是最近几十年城市化的红利，但之所以能发展得如此迅猛，其源头还是分税制和自1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》将房地产业列为国民经济支柱产业。而之后的每次房地产行业的调整，更是几乎都源于政策性调控：第一轮房地产调整就起于自2003年4月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，第二次轮房地产调整也是起于新、老“国八条”，“国六条”……一直到最近几年的“限购”“限贷”、“限售”，可以说每次房地产的回落和复苏，都和政策的变化直接相关。网上有句调侃：“企业经营得再稳健，也是敌不过一纸A4纸”，这句话不仅对单个企业适合，对行业更是如此。因为政策的变化，意味着整个行业生态、整个行业游戏机制的变化。政策变化导致的行业风险又能细分为长期和短期两类。

（1）长期政策风险——也谈长效机制落地

房地产行业的头上其实一直都悬在一只尚未落下的大靴子，那就是所谓的长效机制。房地产长效机制其实是一个比较大的概念，它包含了土地证供给体系的变化、房地产税费体系的变革、租赁等基础保障性住房体系的建立等等，但在现实中，大家注意力主要还是集中在房地产税费体系的变革上，对长效机制的关注，也主要集中在房产税何时落地，如何落地上？而对这个问题，我的一些不太成熟的想法是：

①当下，中国经济的整体景气情况不如预期，“稳增长”、“稳投资”、“稳就业”，是目前党和国家一切政策的根本红线。那么，在基建投资断崖式下降的情况下，在贸易战前景并不明朗、东南沿海制造业订单急剧收缩的情况下，在建筑行业相关就业人口占了全部就业人口四分之一的情况下，在银行体系中房产（土地）抵押贷款仍居高不下的情况下，国家是承受不起房地产行业溃退式调整的。所以，至少在2020年之前，在中国经济彻底企稳之前，房地产税是不太可能推出的——当然，时不时的喊喊话、放放新消息，来作为房地产市场调控的手段，那是免不了的。

②从中国的政府架构和税收体系来看，一城一策的房地产税费政策很难落地，或者说，在近期内是完全不具备落地条件的。所以，未来房地产税的推出，应该还是会以全国一盘棋的方式施行，而且较大概率不会直接和价格挂钩（因为北上广深这种租售比极为离谱的地区是承受不起的），并且会有很大的豁免范围。所以，虽然房地产税是房地产长效机制中的重要组成部分，也是未来地方财税的重要来源，但刚落地时，其具体作用和效果可能会远远低于预期。

③当下的中国经济承受不了房地产崩盘，却也承受不起房价进一步飙升了。因为在汇率基本稳定的情况下，中国的资产价格已经将中国的社会成本抬升到了一个极高的程度。房价进一步上涨带来的成本提升，是中国产业和社会都不能承受的。从这个意义上讲，中国的房价已经到了一个经济基本面导致的天花板了。所以，未来如果抑制不了房价进一步上涨，房地产税这种在保有环节征税的长效机制又暂时不具备推出条件的情况下，不排除在交易环节征收20%资本利得税，进一步抑制投资需求的可能。

（2）短期政策风险——聊聊“棚改货币化安置”退场后的三四线房地产市场和预售房制度是否会退出历史舞台

①“棚改货币化安置”退场后的三四线房地产市场

目前，房地产行业最大的短期政策风险就是“棚改货币化安置”即将退场。两三个月前，关于棚改货币化安置退场的新闻就铺天盖地了，虽然随后为了稳定三四线房地产市场，政府出面进行了一系列的辟谣，但从我了解的情况来看，大部分三四线城市执行的政策都是：“老的棚改货币化安置项目继续推行，却不会再新批棚改货币化安置项目了”，棚改货币化安置已实质性退潮。所以，有些棚改进程较慢，还踩着“棚改货币化安置”的大浪尾巴的城市还在继续涨；有些浪潮已过去的三四线城市，房价和销售量已经从9月末开始，出现大幅的回落了。

2018年10月25日的住建部会议上，虽然也有提到“棚改货币化不搞一刀切”，但却明确了：I.棚改以专项债为主；II.棚改必须区分收益与融资能否平衡（实际上，专项债的全称也是“自求平衡专项债”）；III政府购买棚改模式正式取消，仅鼓励国开行、农发行对收益自平衡项目进行贷款。所以，可以预期，虽然未来“新三年棚改计划”还会继续实施，但不管是落地速度，还是对三四线房地产市场的拉动作用都必然远不如以前了。这种背景下，我个人对三四线房地产市场的判断是：

I.三四线房地产市场不管是规模、还是影响人口，又都在整个房地产市场中占据了主要份额。所以，出于经济大局考虑，国家期望的既不是房价继续高歌猛进，也不是房地产行业的崩盘，而是房地产行业平稳发展。而现在，在货币化棚改实质性退潮后，部分三四线城市的房地产市场已经出现了明显的回调，这种情况下，国家未来应该不会针对三四线房地产市场继续出台过于严厉的管控措施了；针对部分涨幅过大，且涨势没有停止的过热三四线城市，可能针对性的、因地制宜的出台一些个案调控措施；针对部分跌幅过大的城市，为了避免多米诺牌效应造成全面崩盘，甚至可能出台一些保护性政策。

II. 不过，不管从之前的“控政府负债率”与“稳基建”“稳增长”来回换挡来看，还是从“喊话救市”和股市现状来看，我们都不难发现：虽然政策导向在中国社会经济中的作用巨大，房地产市场更是一个非常典型的政策市场，但政府的政策却并非一定能够完全达到其预期目标。

三四线房地产市场中，投资需求占比非常大（特别是这轮“涨价去库存”中，投资需求占比更是已经达到了一个很夸张的比例）。而任何一种投资品，特别是交易群体巨大的投资品（股票特别明显），一旦陷入了趋势性的下降通道后（下跌概率显著大于上涨概率，下跌空间显著大于上涨空间），那么市场情绪对市场走势的影响，很可能会超过资本和政策的影响。所以，并不排除虽然国家期望的是三四城市房地产市场平稳发展，或者是缓步回调至合理价位，但在市场悲观预期的情绪影响下，三四线城市的房价和销量会出乎意料的，陷入螺旋式加速回调的可能性。

III.总体来说，我个人认为，哪怕未来货币化棚改退场是个大趋势，“涨价去库存”的历史机遇也将很快过去，但因为中国的空间尺度很大，三四线城市发展程度、发展阶段的差异业又非常大，所以未来的三四线城市房地产市场将呈现出显著的分化：

部分货币化安置已近尾声、本轮“涨价去库存”的过程中房价涨幅过大，透支了未来数年市场需求的城市（如涨幅一直在全国居前的南充市），未来回调的可能性非常大，回调的空间幅度也不会小，哪怕售价由于政府干预不会陷入崩盘，销售量也会断崖式下降，呈现出有价无量的趋势；而对于部分尚有一定货币化安置的支撑，但人口基数较小，前期新区建设已经将市场需求基本消化的城市（例如，雅安市姚桥新区的建设已经将前期棚改释放的需求基本消化，现在新推出的、离老城区更远的大兴新区已没有那么持续、旺盛的需求支撑了），未来很可能呈现出价稳（或微跌）量跌的态势；而部分前期涨价幅度不大、大型房企下沉不充分，当地人口基数又较大的城市，未来则还有一定的发展空间。

②预售房制度退场

另外一个可能造成房地产行业风险的短期政策，则是最近各种新闻媒体上甚嚣尘上的预售房制度退场。我觉得呢，首先得想明白，为什么地方政府要在这个节点上提“现房销售”。是因为预售制度向购房者转嫁风险，有先天缺陷？我觉得不是，因为如果是这种道德上的因素的话，不会等到今天。是为了进一步紧缩房地产行业的资金链，彻底打压房地产市场？我觉得更不是，因为这个就和前面说的国家维持房地产市场稳定的初衷不符了。

我认为在目前这个节点上提“现房销售”，最大的原因还是因为过去的几轮房地产回调时，都产生过大量的烂尾楼项目，这些项目耗费了地方政府大量的精力和时间来维稳和调解。所以，在目前房地产市场回调的趋势基本确定之后，地方政府非常担心未来会再次出现大量烂尾房，所以才提出了推进、加大“现房销售”。但全面终止预售制度，又会对房地产企业造成毁灭性的打击，加速房地产行业的崩盘，与初衷不符。所以，我觉得最可能的就是部分城市的新拍地项目，在土地合同阶段就加入“现房销售”条件，而其他城市和项目维持预售不变。

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

分享0 收藏3 回帖

说得很有道理哈~~~