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高房价背后
是货币供应总量快速增长现象
刚才嘉宾一直讨论“房住不炒”的问题，我觉得陈教授讲得很有道理，房地产价格不一定全是炒出来的。M2不断增加，每个月增加两万亿，你会用这笔钱买什么，股市和楼市？此前股市表现还比较好，但目前表现不佳，钱就更多流向了楼市。
房价高问题不是靠限制楼市就能解决的，高房价背后是货币供应总量快速增长现象。拿普通人来说，无非是哪儿收益高放哪儿，放股市上，历史的几次大跌也让大家产生了担忧，而房子是看得着摸得着的东西，而且价格目前还在涨，所以，投资房地产才成了一个好的选择。
如果我们想要调整经济结构，最重要的是控制好贷款规模。货币贷款投资是一个比较长期的过程，周期可能是五年甚至十年。刚开始的时候，企业可能感觉不到压力，不断加大投资，但如果投了三五年后发现仍然不赚钱，甚至还本付息都困难了，那时再调整难度会加大。
城市发展，中间是我们的地图，著名的三大河流以各个省会城市。在这样一个区域里，分布着很多这样的城市，以地级市和县级市为主的，大概有600多个。这是1500多个县城，根据这些县城的平均城镇状况，可以把所有的面积都算出来，按照这个具体的统计中国是965万平方公里，其中真正住人的地方也就是这26万平方公里，而这26万里有一半是村庄，按行政村有50多万个，按自然村有250多万个。
我们讲城市化，实际上用的都是城镇化，镇离城市的水平还是有一定距离的，除了江浙一带沿海，其他地方的镇基本上就是个镇，还没有到县城的水平，更不用说县级市或者地级市了。这么大一块土地，我们城镇人民活动的范围其实也就是12.2万平方公里，占我们总国土面积1.3%。这里面如果你可以再去算一算，历史上累计这些年我们固定资产投了多少？平均每平米投了多少？
城镇累计建造的房子面积如果全都铺到地上，也只占了这个城区的29%，更何况我们所谓的容积率，我们盖一个高楼，占了一块3000平米的地方，但是盖了10层、20层，每层都是3000平米，这样总的占地面积更小。也就是说其实你12万平方公里的里面仍然是很宽松的，如果我们没有这样一个空间概念的理解和想象，可能我们谈论城市发展的问题就太抽象了。
现在，城市有个最重要的问题被我们忽略了，是什么呢？城市是有生命的，首先需要有合理的规划，系统的基础设施等等，也许我们现在都在做，但成本计算也很重要。特别是当需要更高的GDP时，就会在基建上投资很多钱，这其实增加了城市的成本，一个基本的经济学概念是，你要能够从这些基建项目中回收成本，它带来的效益要比你投入的多，你需要有一个有效的成本控制，系统的成本计算。
另外，人生活在城市里，最核心的是这个城市的经济结构是什么，人靠什么生活？工作收入如何？生活成本如何？如果开销大过于收入太多，想在这个城市生活也生活不下去，所以城市问题也是经济问题，从一开始就要有一个宏观控制。
如果再加上遍地开花，每个城市都复制一样的东西，你可能真的招不来人，因为每个产业的发展有一定的必要依托的因素，这些依托因素需要你能够至少把它大致串联起来，它才会有一个希望，这是关于城市问题。
我们再来看看财富管理，正如刚才谈的中国资产负债表的例子，“中国集团有限公司”有900万亿的资产扣除折旧，600万亿的负债，还有300万亿的权益，这些权益怎么分配呢？总共264万亿的财富积累，包括国有实业、非公实业、金融国有、金融非公、政府以及住户几部分内容。在统计上，一些小微企业规模由于过小，所以归到了住户数据里。
中国经济要迈向高质量发展，我们希望经济有更好的增长，需要思考如何经营好这264万亿资产，让它的效益最大化。投资管理越来越好，经济发展也会越来越好，追求的生活质量甚至财富自由程度也会越来越高。
未来机会在科技创新
面向未来，需要科技创新是毫无疑问的。
在经济大规模增长的同时，我们的技术含量还有待提高，很多技术我们做出了最终产品，但是过程中大量使用进口原件，包括材料、设备、部件等。不过应该说这仍然是一个进步，改革之初，我们连这些都做不了，如今我们通过多年的努力做到了。
往长远看，这应该是第一步，积极往下推进还有第二步，也就是什么时候可以真正做到自主研发。这其实跟做装修一样，你说装修是我自己设计的，其实也是在设计师的帮助之下，施工也是请别人做的，这样你不能说你自己真正有家装的技术水平。
所谓中等收入陷阱，其实不是一个看不见的玻璃顶，而是你有多大能力去做增加值高的产品，增加值高意味着收入高，这就是高收入。如果这个产品技术含量很低，就不可能是高增加值，因此不可能是高收入，这个道理还是比较简单的。
我们看看图的比较就会知道，要想发展技术，就要有知识产权，没有产权，这个是很难做到的。但是知识产权不等于你发很多专利，有时候专利发太多了反而起到负作用，尤其是发很低水平的专利。所以必须是货真价实的专利，真正有技术含量的专利。我提到技术审计，我们现在自己有制造汽车的能力和制造飞机的能力了，但有多少是你自己制造的？我们做一个技术审计，哪些关键技术你掌握了，哪些暂时没掌握，这是我们未来要争取能够做好更好的方向。
除了专利标准，科技还要有这么几个要素才能够系统的推进成长。当年中国组织"两弹一星"，这类的科技发展就是抓住了人才，系统的推进，实际上证明我们中国人还是能够做得到的。具有自主研发、自己制造能力的科学技术才是真正的世界级竞争力。只有高级科学技术才能大幅提高人均产值，跨越“中等收入陷阱”。
我做了一个地产投资和科研经费的比较。中国在科研和外投上的投入远小于在地产上的投入。2003年至2017年，中国累计地产投资111万亿元，同期累计科研经费投入12万亿，仅为地产投资的12%，同期累计对外投资7万亿，仅为地产投资的7%。这是我们需要思考的内容。地产投资迅猛增长，科技投资的力度却不大。
人口增长处在接近顶点的演变过程中
未来人口-中国/世界 朱云来
再谈下人口问题。这条曲线反映了人口的变化，从图中可以看出，当前人口在上升阶段，处在接近顶点的演变过程中，顶点据测算不会达到15亿，之后面临下降。
中国2000年实际人口12亿，根据《中国人身保险业经验生命表》模型预测，中国人口将于2024年后出现拐点。由于2015年末“全面二孩”政策放开以来生育率未明显上涨，两种情境中均未对政策导致的生育率增长做过高假设，考虑二孩政策影响，人口负增长拐点有所推迟，但总体影响不大。
同时，这个数字对于房地产市场也是一个借鉴。房子已经很多了，人口反而越来越少了。当然，如果是改善型或者需要特殊型房地产可能还是有需求的。但是，我们现在城镇居民的住房已经达到了三百亿平米，这个数量是巨大的。并不是我们讨论的每年10个亿的销售，7个亿的库存问题，而是整个300亿存量的问题。任何东西有价值需要两个因素，第一有人需要它，第二有钱买得起。
未来人口-世界 朱云来
从图中来看，全世界的人口，除了非洲人口还在迅速增长，其他几大洲人口和中国一样都在下降，这实际上是逐渐进入老龄化的表现之一，当然这可能也是社会进步到一定程度的必然结果，但它带来的可能影响值得注意。从长期来看，中国应积极推进其在更大程度上参与世界经济活动，特别是非洲未来的发展。
全球化有利于世界经济
国际格局 朱云来
再看当前的国际格局，图中黄色部分是60多个一带一路国家，蓝色部分主要是经合组织，红色部分是西方经济合作组织里边的成员，也交错了我们一带一路的成员。绿色的几部分加起来大概是20国集团的概念，但是有两个比较大的部分是巴西、阿根廷例外。我们现在需要考虑的是，施展的空间是要放弃其他蓝色部分的市场，还是希望通过谈判协商来解决这个问题。
我做了一个简单的测算，假如一带一路沿线国家按照10%的节俭原则进行调整，结果是怎样的。比如要建一个新的电场，我们消费牺牲一点，节省10%，这样就可以把这部分钱用于投资电场，这个电场投资了以后，给我们的生活带来更多的便利，给我们的工业发展建立更好的基础。
宏观经济主要是消、投、开、出几个方面以及进口替代，节省政府开支，替换更有效的投资，这样算下来大概节省1.5亿美元，按照7的汇率测算大概为10万亿人民币，这值得去思考和开拓。中国现在是83万亿的GDP，10万亿意味着比经济7%的增速还要高很多，相当于有10%增速的潜力。
有些国家已经在做这样的事情，比如非洲，要开拓这个市场，我们还是有优势的，因为我们在做系统的工程，做基础设施的建设，比其他先进国家有相对的优势。这可能需要长期系统的开拓，因为这些一带一路国家加起来，相当于中国人口的2倍，相当于我们的GDP的1倍。对于中国的企业来讲，这是一个潜在的可以开发的市场。
世界发展 朱云来
再看世界发展。图中，我选取的节点为1945年，主要因为二次世界大战以后是人类最长时间和平也是最高速增长的时间段。
世界和平能持续多久现在还不敢说，但是可以看出，从1985年第一次提出来全球化的概念到1995年WTO，到后来过了金融危机，世界经济仍然是有很系统高速发展。人口发展一直比较平和，差不多全世界每年平均1%的增长率，经济、贸易甚至对外投资都呈迅速增长趋势，这张图也反映了世界人均产值都在迅速提升，所以全球化是对经济有好处的。
但是现在为什么这么多人反对，比如美国？因为分配问题。全球化带来的好处可能被商家赚走了，老百姓可能还因此丢了工作。
我们生逢其时
见证了经济发展最快的20年
文明进程 朱云来
最后，从更长远来看，从公元元年到现在，世界号称有两千年的历史，但真正迅速的发展是1800年以后，也就是工业革命以后。农业文明持续了将近一万年，但是它的平均增长只有0.5%，农业文明主要是土地、耕地，也就是锄头、耕犁，中国那时候是名副其实的世界第一大国，那时候印度的GDP和产能有时候比中国还会高一点，但是没有像中国这么连续发展，中国从秦始皇开始都是中央的统一的大国，而印度历史上有很多分裂的时期。
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