房屋等不动产转让，涉及到的增值税问题如何处理？

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编者按：“营改增”后转让不动产增值税的计算变得更加复杂，就纳税主体行业而言就有房地产开发企业和非产地产开发企业两大类，纳税人性质上分为一般纳税人和小规模纳税人，以“营改增”为界分为新老项目，不仅如此还有一般计税方法与简易计税方法的区分，涉及预缴税款及申报时的扣除，预缴税率与申报税率各有区别，总之，纳税人转让不动产增值税的计算涉及的知识点较多，本文将为读者详细梳理。

一、一般纳税人转让不动产，缴纳增值税计税规则
1、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

2、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

3、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

4、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

5、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

6、一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

二、小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，增值税计税规则
1、小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2、小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

三、其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，增值税计税规则
1、以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%2、以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

四、转让不动产增值税计税规则一览表

纳税人分类及性质		项目情况（“营改增”为界）	计税方法	预缴税款		申报纳税
分类	性质			税额预缴及计算	主管税局	税额计算	主管税局
房开企 业	一般纳税人	老项目	简易	应预缴税额=预收款÷（1＋5%）×3%	国税	应纳税款=含税全价÷（1＋5%）×5%-预缴	国税
		新项目	一般	应预缴税款=预收款÷（1＋10%）×3%		应纳税款=（含税全价-土地价）÷（1＋10%）×10%-预缴
	小规模纳税人	新或老项目	简易	应预缴税款=预收款÷（1＋5%）×3%		应纳税款=含税全价÷（1＋5%）×5%-预缴
非房开企业	一般纳税人	前取得	简易	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%	不动产所在地地税	应纳税额=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%-预缴	机构所在地国税
			一般	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%		应纳税额=含税全价÷（1+10%）×10%-预缴
		前自建	简易	应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%		应纳税额=含税全价÷（1+5%）×5%-预缴
			一般	应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%		应纳税额=含税全价÷（1+10%）×10%-预缴
		后取得	一般	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%		应纳税额=含税全价÷（1+10%）×10%-预缴
		后自建		应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%		应纳税额=含税全价÷（1+10%）×10%-预缴
	小规模纳税人（个人转让其购买的住房除外）	前或后取得	简易	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%		应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%-预缴
		前或后自建		应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%		应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%-预缴
	个人（住房）	—		—	—	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%	住房所在地（地税）
						应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%

注：2018年5月1日之前，上表中10%税率为11%。

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关键词：小规模纳税人 一般计税方法 一般纳税人 预缴税款 价外费用