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古语曰：以史为鉴,可以知兴替。任何有价值的研究，都必须建立在丰富的历史经验上，房地产也不例外。
下面的文章，可以从宏观角度，帮助大家建立起对城市房价走势分析的思维模型，助力成为一个睿智的购房者。
文章以北京房价为例，从人口-经济-货币-住房政策角度出发，宏观阐释北京房价历史现象，总结历史房价成因，抓大放小，对北京和其他城市未来房价走势的预测均有一定的借鉴意义。
（提示：此类文章为干货分析，会参杂大量经济学知识和数据分析，如果时间有限，大家读黑字部分即可）
文章核心观点如下:
1、经济发展和人口质量提升是一座城市房价最根本的动力源泉。没有经济和人口的支撑，即使房价在短期内因货币或其他因素飞起来，待风去后，也不过是一头从风口上摔下来的猪。一座蕴藏巨大经济潜力的城市才是房产投资者的天堂，而像丹东、鄂尔多斯这样纯靠炒作的城市，只能算是投机者的地狱。
2、货币的量和价格，深刻的影响着包括房产在内的资产价格，货币的扩张和收缩牵动着房价的神经。从2008年大水漫灌到2015年后各种货币调节工具的转向，预示着我国货币供给政策正在发生着剧烈的调整。未来，大水漫灌将不复存在，房地产投资的机会或仅存于局部城市。
3、北京房价的历史周期性走势，呈现出明显的政府调控痕迹。从北京20多年的房价历史变化来看，房价指数与人口质量指数、经济指数、货币指数呈发散走势，四大指数齐头并进、相互守望;从房价的年度变化来看，房价基本在政策的松紧之间起伏，房价对楼市限购、限贷等行政政策以及房贷利率、首付等金融政策较为敏感，尤其在二者共振作用下，往往会迎来房价的爆发式上涨。
下面，我们进入具体环节，先从人口开始。
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人口(Population)
人是社会发展的基础，也是支撑房价的根基，人的行为推动和制约着一座城市的房价。在解释一个国家一座城市房价现象的时候，忽略人口因素，研究分析结果好比无本之木，无源之水，难以经得住时间的考验。
长期以来，作为我国楼市风向标的北京，让人津津乐道的不仅是直上云霄的房价，还有其无与匹敌的人口虹吸能力。那么从历史角度研究北京人口总量及结构的变化，其变化及趋向是否与北京房价有某种联系?
1、人口数量与结构
从人口总量变化来看：建国后，北京人口规模持续扩大，1949年北京常住人口200多万人，经过约70年的增长，2018年北京常住人口将达到2170万左右，增长11倍，年均增幅3.5%。1978年北京常住人口871万，至2018年常住人口2170万，增长2.5倍，年均增幅2.3%。
从房地产市场历史性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台的1998年起，北京常住人口从1245万，至2018年2170万，增长约1.75倍，年均增幅2.8%。近年来，北京人口增长势头有所减缓，尤其是2015年后北京人口几乎停滞了增长。
从城市化的角度看，1978年北京的城市化率为54.96%，经过20年的发展，1998年北京的城市化率达到76.89%，提高了22个百分点；预计再经过20年的发展，2018年北京的城市化率会达到86.48%，提高9.5个百分点。根据各国城市化进程过程中的诺瑟姆曲线经验，北京已经进入了稳定的城市化发展阶段，城市化率缓慢提高。
从人口结构变化上来看，我们主要观察20-50年龄组，这个年龄段的人口是购房的主力军。1998年20-50年龄组人口670万，2018年该区间内的人口达到1208万，增长1.8倍，年均增速3%，高于该阶段北京常住人口整体增速。从北京购房主力人群增幅来看，1998年以来，增幅保持较高的增长，2010年后增幅逐年放缓，期间出现了3年的负增长。
总之，如上所述不管是从人口总量、结构及其增长率的变化来看，还是从城市化进程的客观规律来看，北京人口数量告别了快速增长时期，将进入缓慢温和增长的新时期。
2、人口与房价变化关系
人的居住需求一定程度上正向反馈于房价，人口越多居住需求越大，进而更能推动房价的上涨，道理浅显易懂。
北上广深，东中西部城市的房价出现差异的原因很多，其中城市对人口虹吸能力的差别在一定程度上影响着各城市房价，现实的情况也告诉我们人口数量多的城市房价也相对较高。不过，从北京城市房价历史走势和人口变化来看，人口数量对房价的影响显得相对“低调”很多，显得慢慢腾腾。
1998年至2018年北京的房价涨幅约17倍，而不管是北京人口的总量还是购房人口的总量，增幅不过1.8倍左右，说明人口数量与城市房价不是简单的线性关系。
正如前面所述，人的居住需求正向反馈于房价，而这个需求指的是有效需求，所谓的有效需求也指的是有经济能力的需求。
拿我举个例子，我去菜市场买菜做午饭，白菜5块一斤，葡萄15块一斤，看着媳妇给的10块菜钱，我只能看着粒大肉肥的葡萄，咽了口唾沫，买了2斤白菜回家去了。这里，白菜对我而言是有效需求，葡萄则可能是潜在的有效需求。
有效需求与潜在的有效需求之间有座桥梁，这座桥梁就是经济能力。
其实，这几年的棚改货币化就是一座桥梁，在潜在的有效需求与有效需求之间搭起了通道，促进了潜在的有效需求向有效需求的转化。基于此，为了把人口的数量和人口的购房能力联系起来，这里引入购房人口质量指数的概念。
所谓人口质量指数，指的是以过去某年城镇居民可支配收入分别与购房年龄组人口、城镇人口的乘积为基期(100)，依此推算出各年份的人口质量指数。1998年北京城市居民可支配收入8472元，城镇居民人口数量958万人，购房年龄组人口为670万人，我们令1998年北京城市居民可支配收入与购房年龄组、城镇人口数量的乘积为100，并分别称之为购房人口质量指数与城镇人口质量指数。
我们发现购房人口质量指数、城镇人口质量指数与房价指数走势高度一致，在1998年至2018年的20年间涨幅分别为14.4倍、15.6倍与17.3倍。
从形态看前三者逐年稳步向上，且购房人口质量指数走势更接近房价指数，而房价指数在上涨过程中呈现出明显的周期性。
从购房人口质量指数看，指数的年度变化和房价指数并没呈现出明显的相关性，相反在购房人口质量指数大幅增长或大幅回落下，房价指数表现比较平静甚至出现相反的走势。
从购房人口质量指数与房价指数的整体看，二者亦步亦趋，表现出高度的一致性，说明从长期的角度观察一座城市的房价，可以换个角度研究观察它的替代指标购房人口质量指数，也就是说既要观察城市人口数量的变化，也要观察城市居民的收入水平。
从短期看，购房人口质量指数与房价的关系并没呈现出亦步亦趋的相关性，甚至二者可能出现相反的走势。所以，购房人口质量指数仅能作为城市房价判断的长期性宏观指标，可以说一座城市人口质量指数的增长，在慢慢的提升这座城市的房价，其可能没有摧枯拉朽的爆发力，但其具有天生的潜移默化的魅力。
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经济(Economy)
经济或者GDP的增长创造财富，由于区域资源禀赋不同，经济增长呈现出明显的地域差别化。
在我国，东部中部西部一定意义上是经济强弱的代名词，实际上房价也对应呈台阶式分布，东部高，中部次之，西部低。现实中，在我国650多座各类城市中，鲜有房价雄起经济萎靡的城市。巧妇难为无米之炊，没有城市经济的支撑，如何能烹饪出房价这道好菜？
谈起经济，大家耳熟能详的恐怕莫过于名义GDP、实际GDP以及GDP平减指数。
1、名义GDP
关于北京名义GDP的分析，我们焦距于1998年至2018年这个区间内。名义GDP也即现价GDP,系指全部最终产品用当年价格计算的市场总价值，通俗的说名义GDP由产品劳务总量和当期产品劳务价格共同决定。1998年北京名义GDP2406亿元，2018年北京名义GDP约30780亿元，增张12.8倍，年均增速约13.5%。
2、实际GDP
北京实际GDP的分析同样选取1998年至2018年这个区间。实际GDP也叫可比价GDP,是用过去某年作为基期的价格计算出来的当年全部最终产品的市场价值，衡量在两个不同时期由产品产量的变化所创造的经济价值。很明显，实际GDP的计算，剔除了价格因素对GDP的贡献。1998年北京实际GDP2298亿元(1997年为基期)，2018年北京实际GDP约15300亿元，增长6.6倍，年均增速约10%。
3、GDP平减指数
GDP平减指数是指名义GDP与实际GDP之间的百分比值，或者说价格因素在当期GDP中所占比重。GDP平减指数反映了全社会物价总水平的变化，是衡量一个国家物价水平真实波动的重要指标。
GDP平减指数与CPI和PMI有关，通俗来说，平减指数指数越高说明货币贬值的速度越快，现金缩水的速度越快。
从1998年至2018年，北京年均GDP平减指数大约在3.5%左右，换句话说，假设1998年北京市民张三有100万元，由于守财奴的性格使然，100万现金放在家里屯起来，由于GDP平减指数的作用，时至2018年这部分钱缩水至49万(购买力缩水)。如果考虑这20年的经济发展红利，按20年来北京名义GDP年均13.5%的增速，北京市民守财奴张三错失1200万财富。
痛不痛，痛何如哉?
平减指数向我们揭示出，穷人越存款越穷，富人越贷款越富，这个似乎有违常识有点悖论的现象，而贷款确实是我国20年来通向财富之门的康庄大道。同样在北京房价上涨功勋簿上，也有平减指数浓墨重彩的一笔。
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