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政策(Policy)
1、行政调控政策
2017年开春以来，北京二手房交易热化，价格强劲反弹，市场上恐慌性入市情绪较为严重。2017年两会即将结束之际，3.17日，北京强势推出房地产市场调控政策，史称“317”新政，响应中央倡导的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，开启了北京房地产市场的冷冻模式，持续至今。
对北京房地产市场分析之前，有必要对北京历史上房地产调控政策进行梳理。
从房地产调控政策看，1998年至今，北京楼市调控可以划分为五个阶段。每个阶段的开启以调控政策出台为标志，呈现“松紧交替、松短紧长”的特点，调控收紧的时间跨度明显长于调控放松。
此外，我们发现政府调控手段越来越多样化，从开始的调节首付比例、贷款利率、营业税免征期限等，逐渐新增限买、限贷、限售、限购等调控措施，调控思路从过去的全国一盘棋，调控“一刀切”的简单方式，逐渐转变为“因城施策”的差异化调控方式。
1998年以来北京房地产市场调控政策倍;三套及以上不发放商业贷款从调控政策与房价角度看，第一阶段鼓励购房:1998年-2002年，鼓励购房阶段，这个阶段受经济环境和居民对新事物的认识所限，房价比较平稳。
第二阶段调控收紧:2003-2007年，调控措施房价背道而驰，效果了了。
第三阶段调控放松:2008-2009年，房价对调控措施敏感，应声而上，刺激效果显而易见。
第四阶段调控收紧:2010-2013年，房价随着调控政策的深入，涨幅逐步降低，成效明显。
第五阶段调控放松:2014-2016年，楼市调控放松，房价敏感，强力上涨，北京房价称霸我国。
第六阶段调控收紧，2016年至今，调控祭出组合拳，北京楼市进入了“五限”时代(商办类住宅禁止出售给个人，类似于限售)，发展商品房、共有产权房、租赁住房，建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，北京房地产市场冰天雪地，冷风嗖嗖，市场寒意绵绵。
2、金融政策
利率。
关于金融政策，前面提到了货币的总量，包括基础货币与广义货币供应量(M2)。
此外，我们还需要关注货币的价格-利率，利率主要通过央行加息降息来实现对货币价格的引导，商业银行在基准利率上有适当的利率折扣吸引消费者。
基于我国存贷款基准利率由央行统一调节，各商业银行只能在央行规定的基准利率基础上对存贷款进行有限浮动，所以在分析我国的存贷利率变化时，我们还是以我国央行的基准利率为研究对象。
我们发现1998年至2002年，基准利率大幅下降，而该时期北京房价较为平稳，受利率刺激较小。2003年至2007年房贷利率逐年上浮，但是北京房价出现一波上涨行情。
所以，在1998年至2007年，央行的利率刺激和抑制和北京房价的走势基本不相关。我们也发现，在2008年至2016年，北京房价和利率呈明显的逆向走势，利率对房价呈反向影响：即房价随着利率的上调而下降，随着利率的下调而上涨。
北京的房价受政策影响的烙印非常明显，过去20年的房地产政策调控周期与北京房价周期高度相关。
然而，我们都非常清楚的知道政策不是万能的，如果是万能的又怎么会发生经济金融危机?新农村建设的教训和特色乡村的建设，说明政策需要顺应大势因地制宜，动态调整，因为环境在变化。
近来，我国房地产市场的因城施策就是顺应大势的调控行为，不搞搞一刀切的方式其实就是顺势而为。不能因为北京房地产市场调控的明显周期性，就简单的推算本轮调控结束的时间点，因为北京房地产市场的环境较比前几年有了明显的不同。
显而易见的是，居民部门GDP口径的居民杠杆率近几年来的显著提升，从2015年的47%，猛增至2018年9月的57%，4年提高10个百分点;居民部门可支配收入口径的居民杠杆率提升更迅猛，2015年北京居民杠杆率为88.5%，2018年居民杠杆率到达113.5%，4年提高25个百分点。
房地产市场最终的消费者为居民，更确切的说应该是购房人。所以，当局关于楼市调控的行政政策的松与紧对应的是对终端消费者的刺激与抑制，而最终表现在居民杠杆率的提升。
房地产市场的行政和金融政策的调控边际效应在递减，时间换空间是北京房地产市场的理想模式，然而无论如何仍要密切关注北京楼市的调控政策的变化，因为房价上涨很多时候明显的非理性色彩。
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楼市分析宏观框架体系
1、宏观基因房价历史解释
宏观看趋势。北京房价指数、名义GDP指数、货币供应指数以及人口质量指数四大指数呈发散走势。
2008年后四大指数发散走势更加明显，其中房价指数呈现明显的周期性，在其他三大指数上面走行，且基本围绕货币供应指数上下徘徊，二者高度粘合，相关度极高;
北京人口质量指数与房价指数粘合度也较高，二者除个别年份外，房价指数基本在人口质量指数上面走行;近10年北京房价指数在历次的调控中在向下走行且未触及名义GDP指数后开始向上走行，名义GDP指数对北京房价有明显支撑作用。
北京房地产市场历次调整的时间有长有短，从四大指数走行图上看，本轮调控预计在2020年年初开始松动，至于房价如何表现，还要看政策松动的节奏与力度，且行且看。
北京房价走势，从宏观角度看，人口与经济是房价的根本支撑和推动因素，二者对房价的推动呈现出“慢”的特点，厚积薄发。有道是量的积累带来质的飞跃，人口与经济就是推动房价上行的“量”，也是内在的“因”，房价上行则表现为“果”或者“质”的飞跃。
所以，从宏观意义抑或长期角度看，房产投资者应看城市发展的势头或者说潜力，从“势”的角度出发选择目标城市，目标城市组群而成目标“城市池”。
接下来，对于房产投资者来讲，就是选时，或者说房产买卖时节点，因时而动。从北京20年的房地产市场来看，房价走势有着深深的政策调控烙印。
行政政策与金融政策一道管理着北京的房价。其中，行政政策主要有限购、限贷、限售等以及房产交易的税收调节;金融政策主要关注房贷利率、首付比例以及货币供应，这些因素应该是购房人着重关心的焦点，其中购房者对房贷利率和首付比例更为敏感，因为首付的降低可能把潜在的需求激活为有效需求，利率的降低使得购房人购房成本的算盘啪啪作响。
2、城市房价走势宏观框架
房产投资因势择城，随时而动。
通过对北京房价的历史发展过程回溯，我们发现城市的经济发展、人口质量以及国家的货币金融政策、楼市调控行政政策等的作用下北京的房价呈现出周期性上涨。
我们认为，城市经济的发展和人口质量的提升是一座城市房价的动力源泉，所以从长期房产投资的角度看，房产投资者需因势择城，选择那些经济发展蕴藏的动力大、人口质量增长潜力大的城市作为其长线布局的目标城市。所以，宏观因势择城，与市场之手的方向顺向而行，事半功倍。
同时，我们也发现房价呈现出明显的周期性变化，且伴随着行政与金融政策的组合调控，二者松绑楼市活跃房价短期内上涨。反之，楼市萎靡、房价下降。从操作层面看，房产投资者需随时而动，与政府有形之手顺向而行，事半功倍。
总之，对于房产投资者来说，首要观察的不是一座城市的现实房价高低，而是需要多研究城市的经济潜力、人口趋向，研究城市发展的基本面;再次，培养对政策的敏感性，动如脱兔，静如处子。
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