发帖
雷达卡
出来混，总有一天是要还的！
终于轮到房产大鳄们还债了！
来源：米筐投资
作者：三万
1一切都变了
近日，许首富的恒大集团公布年报，12个月（含）内到期债务的规模，较现金超出1140亿元（约合170亿美元），压力空前。
其实也好理解，毕竟2018年啥情况大家都知道，去杠杆压力下“借旧还新”无法持续，现金缓冲下降早已成为地产界公开的秘密。
按理，恒大需要削减1000亿美元（约合6715亿元）债务，使公司财务状况处于更稳固水平。从财报披露出的巨大资金缺口来看，仍有一段路要走。
这或许可以解释，为什么去年10月份，他们愿意为当时的债券债券支付高达13.75%的收益率，许家印个人也认购了10亿美元（约合67亿元）。
房企的压力有多大？万科的那句著名的“活下去”，被各种解读，但是大家都忘了郁亮说活下去之后接的一句话：今年6300亿的回款目标如果不完成，其他任何事情都可以放一放。
钱，想办法弄钱，才是最主要的！
对于一家开发商来说，现在可能已经借不到外力了，一切都只能靠自己。
过去，龙头房企的融资成本一般在5%左右，但去年像碧桂园、恒大这种老大老二都已经超过10%了，直接翻番，而中小型房企现在的融资成本一般在20-25%，有的可能30%都有人要，难度非常大。
融资公司需要资产抵押，如果仅仅是一块地，恐怕还不行。资方现在关注的核心是流动性，需要的是随时能变现的资产，而不是普普通通的土地，除非你的土地非常好。
过去，房地产赚的钱，并不简简单单的是买卖房产的钱，更多是借用土地进行融资借贷的银行贷款，有了土地，就拥有了印钞机，毕竟凭本事借的钱，很容易当成自己的。
然而，一切都变了，这一轮调控的巧妙之处，在于两头吃，不仅吸纳了天量的居民储蓄，更是狠心的割了地产商的一块肉。
疯狂扩张借贷，然后快速收紧口子，高价卖地拍地，却又强行限价。500亿的身家，你借了2000亿，想着未来还会借出5千亿来还。
结果，这2000亿借贷，有利有弊，很容易吃空你本来的500亿。企业的疯狂，死于扩张。道理就这么简单！
地主们，该还债了！
2015年之后的疯涨，一大波房企都成长为了巨人。“千亿”俱乐部批量诞生，其中中国金茂、阳光城、融信中国13家房企也进入了千亿房企的队伍，在2017年“千亿军团”只有17家，而回溯到2016年，这一数字为12家，三年内年复合增长率超过60%。
虽然房地产业胖子们越来越多，但极端行情造就的，更多是 “虚胖”。借来的终究是要还的。
同样是2018年，不少房企还经历了彷徨和煎熬，出让股权、裁员降薪，降价促销成为常态。不断升高的融资成本和债券资金兑付压力，成为众多中小房地产企业无法逾越的大山。
可能你会问，2018年年底的销售数据，不是显示各大公司卖的非常好么？怎么会不好呢？
答案也很简单，房地产的模式是：融资-拿地-开发-销售-回款-确认营收及利润。也就是我们今天看到的利润，实际上是以前的销售转化过来的，结算周期大概有1年半左右。
同样在这种模式下，融资，是房企的命根子！
毫无疑问，2019年是房企们还债的一年，2019甚至到2020都会是非常的艰难！
而从目前的趋势来看，他们的融资路径依然受阻。不管市场上有多少声音呼喊放水了，要洪水滔天了，但是没有看到以土地为信用直接进入融资市场，对于房企来说，谁都不敢说熬出头了。
而当前的地产市场，有躁动，也依然看不到快速回暖的迹象，更多是为了顶住下行！
行情如此，总归让人喘口气！
3
地主们的下场
困难不是一时的，有人能挺住，有人早已在挣扎的路上：
去年12月底，银亿股份宣布，因短期内资金周转困难，致使银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)未能如期偿付应付回售款本金，出现实质性违约。
此前，五洲国际公告也披露，集团面临财政困难，该集团未能履行上述付款义务及责任。
之后，华业资本也发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。
房地产的辉煌，太过耀眼。黄金十年，成就了房地产业快速发展，但另一方面，也为房企粗犷发展所造成的产品同质化埋下了伏笔，而同质化产品，必然导致模化竞争，而规模化竞争，则必然会依赖于高负债。
一切，早已注定。地主们吃肉的姿势太单一，很爽，也很笨拙。
对于房企而言，所谓转型不仅仅是拓宽融资渠道，寻找更低廉和长期的资金，关键还在于如何变革自身的商业模式。
在现行商业模式下，高负债导致高周转，而高周转进一步加剧高负债。
转变，要趁早。你看许首富，觉悟就很高啊，十年车间主任的经验都拿出来了，重拾老本行，一个主体，两个飞翼，多栖发展。
我们会看到很多热闹的场景，这是2018年楼市不一样的地方，有些或许已经正在上演：
今年，房企失去了抵抗的能力，不再端着，不少楼盘开始降价走量销售，售楼部热闹起来。
今年，有的楼盘会重新出现“老司机”，客户没钱不要紧，我们有首付分期；
今年，客户资格不够，社保时间不满，没关系，我们能帮你破限，配合你过户；
只要你想买，一切都不是问题，说，大胆说出来你的情况，售楼部帮你解决。
回款，快速回款，成为他们的首要任务。而这时候，大家也要擦亮眼睛，毕竟历史并不久远，2014年的烂尾楼背后，都写满了买房人的血泪！
京公网安备 11010802022788号
