“拆解”粤港澳大湾区地产机遇

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文/宋丁 中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

粤港澳大湾区规划纲要对大湾区提出了很高的战略地位。五大战略发展定位包括充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区、宜居宜业宜游的优质生活圈。整个大湾区规划纲要2.7万字中，没有一个字提及房地产，房地产没有机会吗？一定不是这样！虽然没有提及房地产，但给房地产提供了巨大的机会，2.7万字到处是房地产的机会。

从机会来讲，纲要中的“五大战略定位”就是五大机会。

首先，看第一个“充满活力的世界级城市群”。全球世界级城市群都是人口、资金、产业、空间容积率非常密集的地带，房地产没有人口、产业集聚，房地产不会有前景。大湾区11城过去40年已经奠定了城市群整合发展的基础。特别是中国香港、深圳、广州高密度集聚，这种国际城市群聚集的现象在国际上并不多见，这决定了大湾区活力在全球都是领先的。城市群相比单一城市更容易实现区域发展的高效能、高效益。城市和城市群在整体发展方面，以及房地产投资发展理念和模式方面有差异。大湾区整合过程中，房地产发展肯定要盯住城市群格局去做，资金、整个产业、土地使用、市场都是互动格局不是单一开发，这是重大差别。在世界级城市群之下，房地产要支撑产业长期发展目标为主，因此“充满活力的世界级城市群”对房地产而言就是机遇，我将其概括为“活力、密度、融合、高成长”。

其次，”具有全球影响力的国际科技创新中心”方面。全球实践表明，资产价值最高的地方就是国际科技创新能力密集的地区，如硅谷就是国际创新之都，其物业价值远超美国其他地区，是美国其他城市平均房价的三倍。科技创新中心之所以成为价值高地，在于集中体现了各国的核心竞争力。大湾区40年来已成为中国和全球最重要的科技创新平台之一，未来广深港澳科创走廊建设将集中体现大湾区的综合价值。科技创新中心建设必然导致大湾区成为未来中国高端产业的标杆地带，这是不可阻挡的潮流。全球顶级科技研发、商务产业链都会引导房地产中重要的写字楼、公寓等商务型产品更新换代。从房地产角度看第二个机遇，高端产业、区域升级、标杆效应都代表着房地产的重大机遇。

第三个定位和机遇，“一带一路”建设的重要支撑。大湾区历史上就是中国最重要的海上丝绸之路的起点和贸易通道，百多年来其发展奠定了大湾区最具国际化和开放性的基础。现在全球贸易经济格局大动荡，还没有水落石出，这预示世界经贸关系面临巨大变化，我们必须面对这种变化。中国必须强力推出能与世界新经贸格局实施战略对接的超级平台，“一带一路”是中国主动开放对接世界新经贸格局的主脉，大湾区是中国能与国际新经贸格局快速全面平等对接的桥头堡，两者关系就非常清楚了。“一带一路”和大湾区的整合，意味着开放式、高价值的投资将大行其道，这一定是趋势。国际交流、交通物流枢纽、大型基建等将为大湾区高品质投资带来重大机会，因此第三个定位将为房地产带来国际化、大开放、高投资的机会。

第四个定位，内地与港澳深度合作示范区。40年来，港澳在珠三角地区有大量投资，约60%至70%的港澳投资落在珠三角地区，珠三角特别是深圳、东莞成为世界工厂，当然也包括佛山、广州。未来大湾区框架下，港澳将与珠三角9城实施更深层次的合作。大湾区重点地带将吸引港澳资本再度以高端产业投资的名义进入。以前不是特别高端，下一步将吸引高端投资的进入。本轮大投资一定会与内地资本联合、快速推进大湾区的城市产业升级，珠三角9城很多的基本产业将面临升级，港澳高端产业和投资将助推升级，并快速消除港澳与珠三角9城的隔膜和差距。粤港澳大湾区的深度合作，将推动珠三角9城价值的全面提升，未来9城和片区土地价值将与港澳逐步平滑对接，这是一个趋势。从第四个机遇角度看，房地产行业将高位再引港资、价值对接港澳。

第五个战略定位，也是第五个机会“宜居宜业宜游的优质生活圈”。以大湾区承载的国际化重任看，现在大湾区人居水平远远不够，广深有很多城中村，香港也有很多低档住房和其他物业，未来港深穗的低端空间一定会面临全面改造。大湾区11城市政府会强化责任解决房价高企，因此保障房建设会大力推进，本届香港政府正大力推进政府保障房，这个大方向是对的。大湾区也会积极解决人口、产业高密度引发的环境质量下降的问题，大湾区11城的紧密融合发展，将使宜居宜业宜游成为现实。可以想象，在这样的发展格局下，世界级的优质生活圈，将在大湾区框架下完美浮现出来。从房地产角度看，我们认为机会在于高品质人居、优美环境、优质生活方式，房地产一定能在其中找到很多机会。

大湾区背景下房地产投资开放目前面临怎样的困局呢？

第一个困局，如何面对地位滑落和遭受诸多牵制的房地产格局。大湾区规划纲要没有出现“房地产”字眼，不意味没有房地产，未来其发展远远离不开房市场。从目前政策导向看一直有调控，我们不能过分强调房地产，目前房地产全行业运行不断受到制约，整体地位出现明显滑落，包括一些房企宣布退出。房地产面临内外部的改变，不改变就可能面临淘汰。我认为，房地产仍然重要，但将面对非常严重的不确定性。

第二个困局是，如何实现投资自由度和均衡性。看过去20年大湾区房地产的发展，其自由度和均衡性有很大问题。譬如未来大湾区房地产要素的流动仍然困难。大湾区整合了，但深圳、广州的房地产企业还不能便捷地进入香港，即便开车上港珠澳大桥也去不了。过去40年来大量香港房企北上，未来内地房企赴港难度仍然很大，说实话我还不是特别看好这个前景。过去大湾区11城房地产发展从投资到房价，都呈现严重的不均衡。香港平均房价10-20万/平方米，深圳、广州房价也非常高企，分别是5万和3万，但其他城市几千元一平方米都有。深圳房价最高20多万，最低3万元都不到。有差别正常，但差别大不正常，不均衡带给房地产巨大的压力。从房地产投资格局看，大量房企囤积在香港、深圳、广州等中心城市，这导致核心城市竞争非常激烈，房价和开发成本越来越高。大湾区边缘城市的投资力度相对偏弱，这样的不均衡如何做到适度差异，又不过度均衡，是大湾区的弊病需要下很大努力解决不均衡。

第三个困局是，如何做一个懂产业的地产商。20多年来开发商一门心思拿地卖楼，并培育了一批超级房企。未来必然以高端产业为主导，房企要适应这个形式。将来开发商即便不做产业，也要懂得产业，不然就做不出符合产业需要的平台。不少房企已经在转型升级进军产业，未来大湾区建设过程中，房企如果不改变必然要失败，要做好充分准备走向产业，做懂产业的地产商。

第四个困局是，房企如何应对长短效机制的夹击。大湾区特别是深圳、广州、香港目前地价处于高位，大湾区不可能采取雄安新区政府垄断的管控该模式。从市场看，大湾区未来仍有很大的房价上涨空间，要有充分心理准备，房价还是要往上走；从政策看，这就要伴随着长短效机制结合的调控模式，房企在政策长短效政策夹击下生存，希望长效机制能挤出短效机制的想法并不现实，要有充分的准备。

第五个困境，如何避免被法制征信社会所淘汰。过去几十年盲目开发、不讲法制、不讲诚信的时代过去了，大湾区未来发展的重要标志是法制、征信时代的建立。内地房地产领域多年来恰恰是违法、失信的重灾区，房企要从既往的旧模式中突围出来，充分认识到这是关乎制度、文化的深刻转型，是服务的制度化转型，要全力完成转型升级，避免在未来发展中被法制、征信社会的要求所淘汰，这是非常明确的第五个困局。

再聊聊大湾区房地产开发投资的六大策略。

第一个策略，从大湾区纲要中找重要字眼，“湾区”、“中心”、“极点”这三个词极端重要。如果从中心的层次角度讲，港澳难进入，北边广州面积大近8000平方公里，哪里最合适呢？南沙可能是个很好的选择。中部的深圳，特别是前海是核心部分，是志在必得的板块，建议高度关注。大湾区价值制高点在港深极点，其GDP4.8万亿元、广佛GDP3.2万亿元、澳珠GDP0.6万亿元，所以他们的份量是不一样的。

第二个策略，港港深极点为核心来选择，会辐射形成港深莞惠都市圈，我认为这是未来大湾区的核心地带。广佛片区也很重要，但相比之下，其国际化程度、市场化程度、产业规模和结构不及港深莞惠。惠州、东莞，及未来中山、珠海等周边城市都存在投资联动的较强效应，开发商可重点关注这些城市。所以第二个策略就是“中轴线战略站位、东西轴策略挺进”。大湾区房地产开放可以采用简单的“三轴线模式”，首先紧机抓住港深莞惠的超级机会，这四个城市相当于大湾区人口、产业、资金总量的70%以上，要投资一定要往人口、资金密度集中的地方布局。中轴线的核心地带就是深圳的大空港、前海地带。此外，东莞滨海湾新区、广州南沙也都是可以高度关注的中轴线核心地带。

西轴线和东轴线方面，西轴线包括澳门、珠海、中山、佛山、江门、肇庆。上述城市分两个层级，第一级包括澳门、珠海、中山、佛山，可按不同产业层级分别关注。第二级是江门、肇庆，两者面积大，地广人稀，未来投资长远，短期投资不会超过前面几个城市。现在有个罕见的现象，东轴线目前就1个城市即惠州，我个人认为将来东轴线要补课，办法就是延伸到汕尾的西部，就是深汕合作区，未来一定会看做大湾区的一部分，大家要关注。万丽湖部分也要关注。

第三个策略，革命性的大交通节点，超越式的大成长绝机。

第四个策略，科技创新引领、产业地产争锋。

第五个策略，大城中心要更新，灵巧地以增量博存量。

第六个策略，商保并举、策略为上、政企融通、前路宽广。大湾区纲要提出宜居目标，这是“房住不炒”的引申。近年来大湾区个城市住房制度出现重大改变，各地政府在大力推进保障房建设，房企要更新观念，合理参与保障房建设。保障房任务重、收益低、责任大，很多房企不愿意介入，但这是国家战略，参与投资有很多综合价值。政府会依据介入保障房程度，认定房企在社会公共领域中的责任并基于相应回报。大道至简，这样房企必定会积极参与本地保障房建设，树立其良好品牌，这应该成为既定的方针。

大湾区消费投资方面，提出五大策略。

第一，投机炒房过时了，杜绝盲目加杠杆。深圳贷款炒房在内地是非常旺盛的地方，大湾区来来，政策市场都在变化，投机炒房时代已经过去，房地产可以投资但要避免炒作和盲目加杠杆。2015年房价暴涨一年涨一倍的格局一去不复返，大家不要有侥幸心理，除一系列调控政策外，房地产税也在加速立法进程，这会对房地产市场稳定起到平衡作用。我们总体目标是让房地产回归居住属性，调控房价不仅是政府的责任也是买房人自己的责任，这是方向性认识问题。

第二，地段、环境很重要。作为中长期的消费投资选择，我们看好大湾区楼市发展，宜居是其核心价值。有配套、有环境就是宜居的，其次也要考虑房地产的中长期投资价值，核心是地段选择，最佳地段是中轴线。作为中心城市的广深长期会看好，大家要坚定信心。城市群时代来了，城市群时代讲的是以大核心城市向外辐射的中小型城市都有机会。邻近深圳的地带，也有明显的快速增长潜力。佛山、珠海大湾区非中心城市的核心地带也有良好的成长性。投资者也可以依据自身实际条件、地段、诉求选择最合适的房子。

第三，跟着地铁走，好戏在后头。大湾区正在构建强有力的联通11个城市的轨道交通体系，未来会非常发达，世界级超级城市群在正形成。各城市居民购房的空间、区域选择上更自由。下佛诶这依据月供能力、地铁站点去选择，跟地铁走是核心，在地铁开建时选择站点附近住房是明智选择，未来必定会上涨。

第四，市内市外是巧选择，买房居住是硬道理。很多刚需打电话问我“到哪儿买房”？这个问题没有统一答案，要按照自身条件选择。你在市区一定买市区外30公里就不合理，总而言之，买房选择的前提是“交通一定便捷、地铁一定到位”，不愿意奔波可以选择小的房子或二手房在市区，大湾区发展非常快，无论市区内外一定要搭上住房的快车。房价仍有上涨动力，不要让大湾区发展红利白白流失，大家要早点动。

第五，坚决不买违建房，坚决不做抬轿手。大湾区各城市都有不同程度的违建问题，有的非常严重，如深圳就有40万栋违建房，处理起来非常困难。违建房最大好处是便宜，最大坏处是严重法律风险，法律不保障你的安全，买了将来亏了怪不到谁。很多人贪便宜买入，并希望城市更新中获得可观的赔偿款，这是很困难的事情。各城市对违建房的查处越来越严厉，盲目买入违法建筑面临巨大的法律风险。大家要盯着合法的房子买，不去沾染违法建筑，是我们最好的选择。最后给大家一句话来结束今天的分享，我们一定要抓住大湾区建设机会，做好房地产投资，相信大家有实力也会抓住这个机会。

内容来自宋丁主任在大公财经下午茶（第85期）上的演讲，图片来自网络。

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