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易居院：21国房价与收入偏离度接近次贷危机水平
2019-05-25 来源：中房网
2018年三季度，21国房价与收入偏离度达到了31.5%，接近次贷危机时的历史最高水平，需要警惕泡沫破裂风险。上海易居房地产研究院2019年5月21日发布《中国房价收入比分析及国际比较研究报告》提出上述警示。同时，报告显示，2018年三季度，中国房价收入比创历史新高至8.3，超过合理区间的上限7.5，预计2019年全国房价收入比略有回落。中国房价与收入偏离度为22%，存在局部的房价泡沫。
易居研究院研究员王若辰表示，21国的房价与收入偏离度接近次贷危机时的历史最高水平，预示着全球房价泡沫明显，其破灭的可能性已经越来越大。当前处于2015年以来的美联储加息周期末期，当未来美联储确定停止加息并开始降息时，将大概率地意味着美国经济进入下滑阶段，并将影响全球经济发展。当前中国房地产调控仍应保持一定的力度，不宜过早放松，以免房价泡沫进一步扩大。
报告对全球21个主要国家的房价与收入关系进行了研究。分析认为：
第一，2008年国际金融危机爆发，全球市场进入货币宽松环境，其后世界很多国家房价陆续重回上升通道，房价与收入偏离度越来越大。2012年欧债危机爆发导致少数欧洲国家房价下跌明显，随后欧洲进一步大幅降息使得全球房价整体加速攀升。2013年底至2018年三季度，21国房价指数累计上涨29%，明显高于收入指数15%的增幅，房价与收入偏离度越来越大。值得注意的是，2018年三季度21国的房价与收入偏离度达到了31.5%，已经接近次贷危机时的历史最高水平，重新出现房价泡沫。
第二，当前处于2015来的美联储加息周期末期。根据历史规律，当未来美联储确定停止加息并开始降息时，将大概率意味着美国经济进入下滑阶段并将影响全球经济发展，届时21国房价指数或将结束上行并向收入指数回归。
第三，各个国家之间仍然存在结构分化、冷热不均的现象。2018年三季度，南非房价与收入偏离度最大，达到207%，房价泡沫明显。此外，新西兰、加拿大、瑞典和澳大利亚的房价与收入偏离度都超过了70%，房价存在泡沫。而日本的房价与收入偏离度最小，为-56%，市场偏冷。中国房价与收入偏离度为22%，超过合理区间范围，存在局部的房价泡沫。
报告提出，为了抑制房价泡沫风险，近几年中国、加拿大、瑞典、澳大利亚、挪威等多个国家纷纷出台楼市调控政策进行管控。预计2019-2020年21国房价指数上行态势或将趋缓，房价与收入偏离度将逐渐缩小。作为管理方与市场参与方，需要关注是的房价泡沫破灭的风险。
就中国而言，2018年房价收入比值攀升至历史最高值，房价出现一定泡沫。基于此，当前房地产调控仍应保持一定的力度，不宜过早放松，以免房价泡沫进一步扩大；同时，未来两年如果房价下跌速度或幅度超预期，应及时放松调控政策，防范楼市大落。
房价收入比的国际比较
一、近年来主要国家房价涨幅明显大于收入增幅
该报告计算得到21个样本国家住宅价格及家庭可支配收入的总体走势。2013年后，21国房价指数大幅攀升，房价指数与收入指数走势差距不断扩大。2013年至2018年三季度，样本国家住宅价格指数累计上升29%，明显高于收入指数15%的增幅，房价指数向上偏离收入指数的程度不断扩大，房价收入比呈现上涨趋势。
二、21国房价与收入偏离度走势
根据近20年来房价指数与收入指数，可以估算出房价与收入的偏离度，偏离度的计算公式为：
历史上，房价与收入偏离度最大值出现在2007年三季度，处于次贷危机爆发的前期，达到了34.1%。截至2018年三季度，21国房价与收入偏离度达到了31.5%，接近次贷危机时的历史最高水平，重新出现房价泡沫。虽然这并不代表房价指数会立即向收入指数回归，但这是一个危险的信号，意味着21国房价泡沫破灭的可能性已经越来越大。
从绝对值上看，中国的房价与收入偏离度整体要小于21国的房价与收入偏离度，因为虽然中国房价上涨幅度较大，但同时可支配收入也处于高速增长阶段。2018年三季度中国房价与收入偏离度达到22.4%，超过了历史最高点21.6%，房价出现一定程度的泡沫。
三、21国房价与收入偏离度排名
按照房价与收入偏离度的大小，该报告将21国划为三个区间：10%以上为偏大区间；-10%-10%为合理区间；-10%以下为偏小区间。
截至2018年三季度，21个国家房价与收入偏离度排名显示，南非、新西兰、加拿大、瑞典、澳大利亚、挪威、英国、比利时、法国、中国和西班牙11个国家的房价与收入偏离度位于偏大区间，也即房价存在不同程度的泡沫；美国、丹麦、荷兰、瑞士、爱尔兰和韩国6个国家偏离度处于合理区间，也即房价水平比较合理；意大利、芬兰、德国和日本4个国家偏离度位于偏小区间，也即房价存在不同程度的低估。其中，南非偏离度最大，达到207%，房价泡沫明显。此外，新西兰、加拿大、瑞典和澳大利亚的偏离度都超过了70%，房价存在泡沫。而日本的偏离度数值最低，为-56%，市场偏冷。中国房价与收入偏离度为22%，处于偏大区间。
四、21国房价与收入偏离度分三类
1、偏离度偏小：意大利、芬兰、德国和日本。
2000年至2008年，芬兰的房价指数与收入指数几乎同步上行，但2010年后收入指数上行而房价指数基本维持不变，房价与收入偏离度长期处于偏小区间。
意大利是欧洲发达经济体中，近几年经济衰退较明显的国家，2015年三季度房价指数在接近收入指数后止跌，随后收入指数快速上行，但房价指数并未被带动，而是一直维持在低位窄幅震荡。
德国房价与收入偏离度长期维持在低位，房价指数涨幅明显小于收入指数涨幅，主要有以下几个原因：1.德国的主要产业发展集中于汽车、电子等高端制造业而非房地产上下游产业链。2.住房租赁市场非常发达完善，住房供给充足。3.德国政府对房价投机炒作行为打击严厉。值得关注的是，近几年德国房价出现明显上涨，但总体上仍然低估。
日本购房需求不足,主要是因为结构性因素（老龄化、产业调整等），房价指数从上世纪房地产泡沫破灭以后持续下滑，并从2009年后保持低位微幅上行的趋势。
2、偏离度合理：美国、丹麦、荷兰、瑞士、爱尔兰和韩国
房价与收入偏离度处于合理区间的国家又可以分类两类。第一类是房价指数与收入指数长期保持数值接近的相对稳定关系：如韩国和瑞士，两国房价指数受2008年金融危机影响很小，长期和收入指数同步且稳定上行，属于健康的上涨模式。
第二类国家，如美国、丹麦、荷兰和爱尔兰，其房价指数受外部影响较大。美国和丹麦受2008年金融危机影响较大，房价指数从大幅偏离收入指数的水平上快速下跌后，达到与收入指数较接近的水平。爱尔兰和荷兰受金融危机和欧债危机影响较大，两国房价指数同样在2008年达到峰值后开始下行，在2010年至2012年加速下行并超跌至收入指数之下，2012年后房价指数快速修复上行。这一定程度上说明了历史上房价指数围绕收入指数波动较大的国家，其房价指数通常会持续表现出高波动的特性。
对于受外部影响较大的国家来说，通常房价指数在受到较大外部冲击时，会大幅下跌至收入指数附近，并在政策刺激后回升。也有个别国家的波幅很大，如荷兰和爱尔兰，房价指数大幅跌超收入指数之后，会向上向收入指数回归。
3、偏离度偏大：南非、新西兰、加拿大、瑞典、澳大利亚、挪威、英国、比利时、法国、中国和西班牙。
在全球经济回暖和货币宽松的大环境下，近年来不断增加的新移民和住宅供给短缺使得加拿大、瑞典、澳大利亚、南非、挪威、比利时、新西兰和英国房价指数大幅攀升，不断创历史新高。结合家庭可支配收入走势分析，房价与收入偏离度相对偏大，市场存在泡沫。
法国在2012年严控政府开支，使得大批公司裁员，经济增长减缓，房价指数总体处于震荡趋势，但2018年房价指数持续上行，三季度已经重新突破前期高点，结合收入指数分析，房价与收入偏离度处于相对偏大水平。
西班牙房价指数2008年开始快速下行，但2013年后企稳上行，并且表现出向上加速的迹象。
南非的偏离度最大，主要原因是南非国内货币超发导致通货膨胀严重，以美元计价的可支配收入增速明显低于房价涨幅。
中国的房价指数与收入指数在2015年之前几乎同步上行，走势类似韩国，偏离度处于合理区间；而2015年后，房价指数开始偏离收入指数，导致房价与收入偏离度进入偏大区间
从近两年走势来看，澳大利亚和瑞典房价指数初显疲软态势；加拿大房价指数在2015-2016年间快速偏离收入指数，但2017年二季度后已经出现筑顶迹象。其他国家房价指数仍在持续上行中。
中国房价收入比走势
该报告就近年来中国的房价收入比，或者房价与收入的增长走势做了研究。
2018年，全国新建商品住宅成交均价达8544元/平方米，同比上涨12.2%，涨幅比2017年扩大6.5个百分点。
2018年，全国城镇居民人均可支配收入39251元，相比2017年增长7.8%，增速收窄了0.5个百分点。
由此，2018年全国商品住宅房价收入比为8.3。房价收入比从2014年的7.1开始持续上行。房价收入比上行主要有两个原因。一是2015年以来本轮房地产上涨周期房价的大幅上涨，二是收入增幅小于房价增幅。从房价收入比的绝对水平看，明显明超过合理区间的上限（7.5），处于偏高区间。
2019年一季度后房地产市场，出现“小阳春”，3月北京和上海二手房成交量大增，热点二线城市土地成交火热。随即中央政治局会议重提“房住不炒”，热点城市将继续出台新政来促进未来房地产市场的健康发展。预计全年房地产市场将保持平稳运行，全国商品住宅成交均价小幅上涨，涨幅在4%左右。
5月以来中美贸易摩擦的再度升级，给中国乃至全球经济发展带来了不确定性。在此背景下，2019年城镇居民可支配收入增长仍有较大压力，预计增幅保持7.8%左右的低位水平。综合以上因素，预计2019年全国房价收入比或将小幅降至8.2左右，仍然处于偏高区间内。
（执笔人：上海易居房地产研究院研究员王若辰）
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