【独家发布】外来冲击下，豫系房企发展现状大盘点 2019-06-23 克而瑞地产研究微信号

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  外来冲击下，豫系房企发展现状大盘点    

     2019-06-23      克而瑞地产研究微信号

                        　　导读：豫系房企发展现状及背后逻辑。文／房玲、易天宇、羊代红、洪宇桁
　　随着房地产市场的发展，行业中涌现出一批批令人关注的企业，从最早开始成熟的粤系房企，到前几年激进的闽系房企，到后来不断崛起的浙系房企，都成为了行业的佼佼者。随着城市轮到发展的推进，大郑州（楼盘）地区的市场崛起，近几年不少房企加大了中原地区的布局，这也将豫系房企推到了众人的视线中。本文将针对豫系房企发展现状及其背后的逻辑进行深入研究。
　　1
　　市场制约下豫系房企发展相对缓慢
　　整体来看，豫系房企相比粤系、闽系、浙系等其他地区房企而言发展较慢、规模较小，全国化程度较低。这一方面是因为河南省内整体城镇化水平较低，居民收入不高从而导致内需不足；另一方面也与河南房企在发展上也相对保守、风险意识较强有关。
　　1、 河南省内城镇化率较低房地产市场发展相对落后
　　2018年河南省的GDP为48056亿元，在全国各省市排名第6位；房地产投资开发额达到7015亿元，在全国排名第5；商品房销售面积更是达到了13991万平米，在全国各省市中仅低于广东省。可以说，河南省的经济总量以及房地产市场的整体规模在全国来看处于不错的水平。但是，河南省的常住人口9605万人，人均GDP低于全国平均水平，而较低的人均生产总值也使得省内的人均收入较低。2018年全省的人均可支配收入仅为21964元，远低于全国平均的28228元。这就导致市场购买力相对较弱，拉低了全省的商品房销售均价。
　　据统计局数据显示，2018年河南省的商品房销售均价为5758元/平方米，在全国仅排在28位，大大落后于全国平均水平，与周边各省相比也较低，河南房地产市场整体发展动力显得较为不足。

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　　此外，河南省内城镇化水平相对较低，2018年全省的城镇化率为51.71%，低于我国59.58%的城镇化水平，诸多省内三四线城市的房地产市场仍然欠发展，省会郑州对省内其他三四线城市的虹吸效应较强。　　从2018年河南省内各城市的房地产投资额来看，作为省会的郑州达到了3258.4亿元，占比为46.45%，而排在第二的信阳（楼盘）仅为423.89亿元，占比为6%。可见郑州的房地产市场的开发力度在省内一骑绝尘，远远地把其他城市甩在身后。这是一个长期的形势，根据国家统计局的数据来看，从1998年到2018年的二十年间，郑州的房地产开发投资额在河南省的平均占比达到了41%，预计未来较长的一段时间也会继续保持。

　　从广东、福建以及浙江等经济比较发达、房地产市场发展比较成熟的地区省会城市房地产开发投资额在本省的占比来看，省内城镇化水平较高，中心城市房地产开发投资占比相对较低，这就说明省内其他城市仍有较大竞争力，为企业规模发展提供了更多的空间。相比之下，河南和其周边省的房地产城市集中度都比较高，中心城市吸附力强大，其余城市发展动力不足，这也就导致本地房企高度集中于单城市，竞争压力较大，无法进行规模化发展，这也就导致了这些地区房企的规模滞涨。
　　从开发企业角度来看，由于省内除郑州外其他城市的房地产市场发展较为平均，省内各三四线城市市场主要以当地小企业开发为主，这就导致河南省内房地产开发企业众多，但是规模普遍较小。根据统计局数据显示，2017年河南省房地产开发企业数超过7200家，但是2018年省内房企的平均开发投资额仅为0.97亿元，全国平均水平为1.25亿元，相对于拥有市场比较成熟的广东、福建、浙江等省而言更是长期较低。这就意味着各市县市场往往会由本地小房企瓜分，导致豫系房企难以形成较大的规模，这点从房企的销售排行榜上也可见一斑。
　　2、 豫系房企在销售金额百强中占位较少且排名靠后　　从历年的销售金额排行榜TOP100来看，豫系房企的上榜数量远远不如强大的粤系、京津系以及闽系房企。据统计，2018年流量销售额TOP100的房企中，粤系房企最多，共有27家，其次的京津系和闽系房企分别有19家和17家，这三系房企就已经占了100强的半壁江山。浙系房企、成渝房企近年来发展势头也较为迅猛，2018年百强中也分别有7家和8家。至于苏系房企虽然上榜的房企数量和豫系房企差不多，但是整体质量较好，排名都相对较高。
　　除了上榜企业较少之外，豫系房企整体的排名也相对靠后。以2018年的销售金额流量榜单为例，豫系房企排名最高的是42名的建业地产，其次则是排名58位的正商地产，接下来的鑫苑中国、和昌集团和康桥地产都在80名开外。与此相比，其他各系房企至少在10-30名都有所斩获。这也可以看出豫系房企的整体规模都比较小，优质龙头也和其他地区的房企有一定差距，这也就导致豫系房企大多在全国化布局方面有些踟蹰不前。

　　3、 豫系房企省外拓展相对较晚、全国化程度较低（略）　　2
　　豫系房企省内外攻守侧重不同
　　我们选取了建业地产、正商集团、鑫苑中国、和昌集团、康桥地产、绿都地产、永威置业、亚新集团、正弘置业这9家2018年销售金额排名行业前200，且总部位于河南或者发源地位于河南的房企，外加于2018年11月新上市的豫系房企恒达集团，对这十家重点豫系房企的销售规模及现状进行分析。
　　1、 豫系房企销售规模断层明显（部分略）
　　从2018年销售情况来看，建业、正商、康桥等十家重点豫系房企2018年的销售规模总量为2466.4亿元，销售面积2351.5万平方米。
　　从豫系房企的具体销售规模来看，豫系房企的规模断层较为明显，500亿元，100亿元是两个明显的分水岭。
　　建业和正商的销售规模均达到500亿元以上，其中，建业的销售规模排名第一，2018年销售金额为536.8亿元，销售面积743.3万平方米，若再加上代建轻资产业务186.9亿元，建业地产2018年的总合约销售将达到723.7亿元，稳坐河南省的销售“一哥”的地位。
　　2、大郑州为豫系房企布局重点（略）　　3、省外苏杭、武汉（楼盘）、西安（楼盘）等地备受豫系房企青睐（略）
　　3
　　产品力是豫系房企发展利器
　　无论是省内深耕，还是省外拓展，产品力打造一直都是房企能够持续发展的保障。豫系房企在产品打造方面，不仅通过提升建造品质、物业服务品质等方式增强其产品竞争力，此外还推出了众多不同市场定位的产品系列，以满足不同人群的需要，从而为其规模的扩张提供了有力条件。与此同时，不少豫系房企都布局了多元化产业，从而为住宅产品带来优质配套，进一步提升其市场竞争力。
　　1、重视产品多维品质，以客户满意度为导向
　　事实上，不少房企都相继提出了品质战略，其中正商地产于2013年就正式提出了品质提升，2016年正商再次明确了集团三高品质战略，将高品质建造、高品质服务、高品质配套放在首位。2019年5月，正商又首次设立了首席品质官、首席客服经理双岗机制。与事业合伙人强调利益共享不同的是，双岗机制更多强调的是责任，并全程参与项目的产品定位、规划设计、交付标准、用材标准、施工队伍、材料及设备招标采购等等，从而将高品质建设定岗定责、权责到人。
随着正商产品品质的不断提升，正商产品也在郑州市内赢得了广泛的市场青睐和客户基础，同时也为在郑州的深耕布局提供了有利条件。
　　除了正商，康桥地产也提出了自己的品质战略——以景观、建工、物业、体验和研发为核心的“5+好房”，通过5大体系、26个二级标准，以及100余项标准条文，对产品进行规范。此外，鑫苑集团则将2018年定为品质年并推行“品质地产”战略，从建筑品质、科技品质、服务品质和生活品质等多个维度，进一步提升鑫苑的产品品质。
　　还有一些企业虽然没有明确提出品质战略，但在产品力打造上同样不遗余力，如永威、昌建等等。例如一贯以产品精细化而闻名的永威，其位于郑州的上和府就在细节上不断打磨。上和府景观中的毛石来自于太行山脉的山石，此外如景墙、收边石、铺路石等皆由手工敲琢，再按照标准尺寸打磨后予以铺制。住宅内部也都加入了中央空调+新风除霾系统+全屋地暖的居家系统。对于细节的考究，也让永威在郑州市内赢得了一定的口碑。

　　整体来看，豫系房企之所以较为重视产品品质。一方面由于河南作为人口大省，经济建设也在同步快速发展，当地客群的需求和要求也在不断提升。加码高品质住宅能够满足河南日益增多的高收入人群的居住要求，同时也能够提升企业的业务空间。另一方面，对于豫系房企而言，不管是河南深耕，还是省外拓展，随着市场竞争力的不断加大，重视产品品质更是对其战略发展的一种保障。此外对于河南人民而言，河南人更加重视实际，更青睐能够看到的实际产品。这也反向推动了豫系房企在每一个项目上都坚持品质要求，从而为其下一个项目的开发赢得良好口碑。
　　2、产品线相对完善，特色IP有待打磨（略）
　　3、配套多元化战略带动企业加快发展（略）
　　4
　　总结：豫系房企有待提升全国影响力
　　总体来看，豫系房企与粤系、闽系、浙系等其他地区房企相比，整体发展速度较慢，走出省外时间相对较晚。这主要是由于河南经济发展不及沿海地区，城镇化水平较低、进程较慢，故而需求拉动不足所致。
　　尤其是除郑州外的其他河南各市发展较慢，地区发展差异较大，这也造成了大多的豫系房企难走出郑州，进一步下沉周边三四线城市。
　　在此背景下，豫系房企可以大概分成了三类，一类企业在市场竞争的不断加大下，积极走出省外布局，其中如和昌、鑫苑等。还有一类房企如建业地产，在多年深耕河南其它三四线城市的努力下，也已取得了不错的成效，形成了错位发展的优势。此外剩下的大多数豫系房企都未能走出省外，对于省内下沉也相对乏力，主要布局大郑州及周边重点区域。
　　但无论是继续深耕，还是省外拓展，产品的打造一直是豫系房企发展的重中之重。目前多数豫系房企都提出了各自的高品质战略，这也与河南人注重实际、看重内在的性格不无关系；此外，豫系房企还都发展出了较为完善的产品系列，同时满足了各类人群的居住需要，为异地扩张提供有力条件。与此同时，许多豫系房企通过布局多元化产业，为住宅产品带来更优质的配套，提升市场竞争力。
　　值得注意的是，2017年1月随着郑州被批准建设国家中心城市，越来越多的外来房企也不断加码郑州。据2018年克而瑞大郑州权益销售排行榜，TOP10房企中碧桂园、万科、融创、绿地等都榜上有名。随着市场竞争的不断加大，豫系房企不应一味固守阵地，而是应积极走出河南，于省外扎根布局，从而进一步提升品牌影响力。
　　相信随着豫系房企产品品质的不断打磨，未来将会有越来越多的豫系房企被省外市场所认可，在壮大规模的同时进一步加快全国化布局。

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zishengzheqiang 发表于 2019-6-24 16:28
外来冲击下，豫系房企发展现状大盘点     
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