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暂停！暂停！全部暂停！楼市调控再升级！
叶檀 发布时间：07-08
文/吕韬
小暑一声雷，倒转做重梅。
楼市小阳春之后，一直没入夏，7月4日，一声“惊雷”，楼市倒黄梅（霉），离入夏越来越远。
7月4日，规模高达3万亿，房企最重要的资金来源之一——地产信托，被监管层口头警告，按下“暂停键”！
据证券时报信托百佬汇独家消息，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。
具体来说，各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。
7月6日，澎湃新闻披露更多细节。
本次窗口指导的公司，目前有十家，分别是：中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托。
且具体涉及业务，除了证券时报所披露的以外，还有：
地产公司并购类，全部暂停；已备案项目不影响，未备案项目一律暂停；符合432（所谓432是指，地产项目四证齐全，项目资本金达到30%，开发商具二级以上资质）的通道类业务，全部暂停；目前，唯独城市更新类旧改项目不再指导范围里。
7月6日，据券商中国报道，银保监会进一步作出回应，说明严控地产信托目的是：
要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求等。
一声惊雷！楼市“入梅”！
书面口头，双管齐下，为了房住不炒，誓要控制地产信托。
本次银保监会“口头”指导之前，5月17日，曾经下发过一个名为《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，现在这份文件被业内称为23号文。
23号文的重点是，严控房企借道地产信托获得资金，从源头控制房企买地，项目开发和补充流动资金三方面的资金来源。
本次银保监会口头指导，可以说是进一步强化和细化了23号文的精神。
书面不够，口头来凑，这地产信托到底是什么狠角色，值得监管层如此重视？
不查不知道，一查真吓一跳。
地产信托，早已是庞然大物。
截至2019年5月末，房地产信托资产余额已达到3.15万亿元，同比增长15.15%。
15.15%的增速看似不大，但要知道这是5月下旬以来，地产信托被严控之后跑出的成绩。
如果再对比房地产企业今年上半年的整体融资表现来看，即便15.15%的增速，也足以让信托融资成为房企融资领域“那头风口上的猪”。
据克尔瑞数据，2019年上半年典型房企融资总额为7169.2亿，同比下降了3.6%。
一个上涨15.15%，一个下降3.6%，高下立判。
一个巴掌拍不响，地产信托能够做大做强，地产企业单相思肯定不行，还得信托公司配合，才能唱得起二人转！
由于房地产企业叫价高，肯出血，给得起高收益率（比一般的信托收益率高0.5%以上），且有土地和房子作保，房地产信托在整个信托行业长期被看做香饽饽。
据用益信托数据，2018年6月至2019年6月，房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。
看看红色的房地产信托，占比常年居高不下
2019年上半年，集合信托市场一共成立8926款产品，规模9273亿。
房地产信一个品种，上半年就成立了2794款产品，总募集金额3634亿。产品占比31%，资金占比接近40%。
可以说，地产信托独领信托风骚，是当之无愧的霸主。
说实话，最令人意外的是，恰恰是5月和6月，也就是23号文下发之后的信托数据，房地产出人意料，不但异常坚挺，而且占比只增不减。
5月，金融领域信托环比下降7.42%，工业企业环比下降33.54，基础产业下降29.01%，其他领域下降28.46%。
房地产信托在5月表现如何？是唯一一个环比没有下跌的，逆势上涨2.96%。
房地产5月独舞，结果是总金额占比，突破40%，达到42.4%！
6月呢？
23号文指示传达一个半月，房地产信托占比，居然进一步提高到44.42%。
这结果，可能有点出乎监管层的意料，所以这才有了7月4日，银保监会对信托公司的窗口指导，一系列的暂停，再暂停！
地产信托高位“暂停” 几家欢喜几家愁
地产信托高位暂停，毫无争议，最受影响的当属房地产企业。
但，其实仔细分析，会发现，房地产企业里，受影响的程度还是有区别的，部分房企还可能会受益于地产信托新变化。
7月4日之后，地产企业里最受影响的当属部分中、小型房企。
一方面，23号文和7月4日的窗口指导，严格执行下去，原本融资渠道就狭窄的中小房企，会被进一步卡住融资咽喉；另一方面，信托机构出于指导精神和未来的风险考量，会进一步把资源集中到头部房企。
现在，信托圈里已经有风声，非50强企业不做。
其次是，对信托融资依赖性相对较强的企业。
23号文下发之后，曾经一些地产商被传暂停发债融资，尽管相关地产商纷纷表示消息不实，但从拿地表现来看，有关房企确实减少或者暂停拿地。
信托融资被限制之后，一些今年在融资上，已经加大信托融资布局的企业，比如一些闵系企业和之前就对信托高度依赖的房企，可能会受到比较大的影响。
这些企业据统计集中在头部下游和中部房企。
从城市的角度来看，本次信托收紧，可能针对性最强的当属二线城市。
这些城市无论是土拍市场还是住宅市场，都比较火热。
现在楼市调控讲究精耕细作，有的放矢，此前人行窗口指导房贷利率上调，也没出文件，但针对性极强。
再往前，住建部曾经点名批评不少城市，这些城市有些名义上没有出什么收紧政策，但实际一查，房贷都窗口指导下收紧。
所以，本次信托窗口指导，预计也会对二线城市更有针对性。
即便满足现有的政策安排，实操上短期可能也会有所顾忌。
不过长期来看，信托公司和房地产企业，共同把希望寄托在二线城市上，风险小，收益大，几乎成为彼此的共识，所以二线城市短期遭遇波折，不改长期看好趋势。
从投资的角度来看问题，地产信托受到窗口指导之后，变化可能比较耐人寻味！
一方面，地产信托收紧，确实会让一些人撤出地产信托，转而寻找其他投资标的。
据福州晚报消息，过去两年，福州高净值人群对房地产信托需求旺盛，甚至出现有钱也抢不到额度的情况。
但随着监管趋严，部分高净值人群已经从这一领域撤出。
福州高净值人群是非常有代表性的，因为恰好地产信托金额发行多的企业集中在福建。
另外据用益信托的数据，上周房地产类信托的募集规模34.72亿元，环比大幅减少35.10％,也从一个侧面说明，地产信托的供应，受到窗口指导，确实在减少。
不过，另一方面，地产信托因为收益率稳定还背靠土地和住宅这两座大山，号称中国核心好资产。
现在供应端减少，实际上对于能够发行地产信托的头部房企来说，可能会遭遇信托供不应求这等美好的烦恼，马太效应可能会进一步现象。
如果跳出信托圈，把核心资产放在一起看，从地产信托中撤出的投资者会流向哪里呢？
会流入茅台等消费类等核心资产，还是格力等制造业核心资产，还是科技类核心资产？
之前文章说过，现在茅台等消费类的股票的估值和成长股的溢价已经接近历史最高位，所以尽管还是核心资产，但不经济，不实惠。
反倒是一些制造业和科技类的核心资产，还有空间往上走。
另外，今年有一个趋势，非常罕见，也许会成为信托资金的撤出的新去处。
什么趋势呢？
存钱的趋势！
2019年前五个月家庭新增存款近5.7万亿元，远超其他年份同期。
7月6日，上海财经大学高等研究院发布《2019中国宏观经济形势分析与预测年中报告》，报告指出，2019年中国家庭存款激增，储蓄率也从2013年以来首次出现反弹。
存款大增，储蓄率6年来首次回升的原因是什么？
上海财经大学的研究显示，家庭预防性储蓄动机增强是主因。
如果，大家真的出于风险，加大存款，留存现金，那么其实承接信托资金的，也不排除会是存款储蓄这等低风险的投资方向。
总之一句话，地产信托资金收紧，利空楼市，利好股市等其他投资渠道。
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