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大分化！楼市，再无普涨
2019-07-17 和讯名家
2018年，中国房地产创下了史无前例的三大新高：销售面积创新高，销售金额创新高，土地出让金创新高。
时间进入2019年下半年，情况正在悄悄发生变化。
最新发布的国家统计数据显示。2019年1-6月，全国商品房面积同比下降1.8%，房企土地购置面积同比下降27.5%，土地成交价款下降27.6%，而房地产业GDP同比仅增2.5%，远低于经济增速。
楼市下半场，再无当初的狂热。
01
普涨VS横盘，谁是常态？
中国楼市20年的上行史，总会给人一种错觉：以为楼市只涨不跌，而一旦楼市上涨，就是全国普涨行情。
事实上，这只是对历史几次大涨的选择性记忆。
从1998年开始，中国房地产走过20年历程，全国性普涨只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
事实上，从2011年到2015年，除了个别一二线城市有波动行情之外，大多数三四线城市都是波澜不惊的。
直到2016年，在五次降准五次降息的加持之下，一二线城市才出现普涨。而三四线城市，则要更迟一步，直到棚改货币化全面开启之后，才迎来全国性的普涨。
为什么会出现这种局面？
回顾过去三轮大普涨，不难发现，每一轮普涨都需要货币之水的支撑。第一次和第二次的货币之水还能支撑起全国性的上涨，2016年来的这一次则只能支撑起一二线城市。
央行通过PSL贷款想三四线城市定向放水，以支持棚改，于是有了棚改货币化，有了拆迁户带资入市，有了全国性的普涨。
可见，货币之水的边际效应越来越弱，想要再支持一场全国性的普涨，所需要的能量，恐怕不是宏观经济所能轻易承受的。
未来，楼市普涨，将会是小概率事件。
02
城市分化：谁涨谁跌？
分化，正在变成大概率事件。
这里的分化，不仅指的是一二线城市与三四线城市的分化， 而且还是楼市调控“因城施策”你紧我松的分化，同时还是炒房客与刚需迎面而来互抛表情的分化。
城市分化，意味着普涨时代已经结束。楼市普涨，要么有经济、人口和城镇化狂飙突进的时代背景，要么大水之下的雨露均沾。当经济进入新常态，人口红利不复存在，而大水越来越遥不可及之时，城市之间必然出现分化。
这种分化，在过去半年已经体现得十分明显。
部分一二线城市在短期调整之后迎来一波反弹，还有部分城市进入高位震荡的横盘状态，而大多数三四线城市在棚改退潮之下，逐步步入调整。
今年上半年，最突出的楼市现象当属部分一二线城市土地市场的回暖，部分城市地王频出，搅动楼市热潮。然而，三四线城市却一改去年土地市场狂热的局面，全面步入下行态势。
数据显示，今年上半年，一线和二线城市土地成交面积同比分别增长20%、9%，成交金额同比增长35%、27%。而三四线城市成交面积同比下滑19%，成交金额同比下滑10%。
土地如此，楼市成交下滑的影响更为突出。
据克而瑞数据，2019年1-5月，三四线城市整体成交量累计同比下降5%，环比降低14%。只有长三角、粤港澳大湾区的三四线城市表现相对良好。
2019年上半年，房企在三四线新增土储建筑面积占比下滑近8个百分点，而在二线新增土储建面占比已接近50%，提升近10个百分点。
谁的基本面良好，谁能获得大城市群的辐射，谁就能在新的楼市格局离里得一席之地。
03
调控分化：松还是紧？
与城市分化不同，楼市调控则呈现更加纷杂的局面。
与2018年全国性的大收缩不同，2019年的楼市调控，有松有紧。石家庄（楼盘）、菏泽等城市或直接或间接放宽了楼市调控，苏州（楼盘）、西安（楼盘）等城市则将楼市调控升级到新高度，这一松一紧背后，意味着什么？
同时，房地产行业再一次遭到了“釜底抽薪”式的调控。先是银保监会严控资金违规进入房地产，房地产信托应声而落。接着发改委出台文件，规范房地产海外发债，要求新增外债，仅能用于置换一年内的境外债务。
回答这一问题，要认识到中国楼市的两大变化：
一是因城施策正在成为主流，大热必有调控，遇冷则有松绑。目前，有关方面对于楼市调控的整体基调是“一城一策、因城施策、落实城市政府主体责任”。
换言之，地方政府对于楼市调控有了直接责任，而不同城市的涨跌情况不一，楼市风险程度不一，楼市调控不会再一刀切，有的放松有的收紧就是必然的。
二是稳楼市变得前所未有之重要。稳楼市具有两面性，既要防范房价大涨，又要防范房价大跌。既要防范金融风险，又要防范房地产失速对于宏观经济的拖累。
理解这两点，就不难明白未来楼市调控将向何处去。
04
短周期和长周期
楼市有长短周期之别。
从长周期来看，楼市逻辑早已不同于过往，在经济、人口和城镇化三大长期影响因素里，只有城镇化还有一定空间。
2018年，中国城镇化率达到59.58%，离世界公认的70%的加速阶段的上限，还有10个点左右的空间。而过去20年，中国城镇化率从33.35%增加到60%左右，上升了27个百分点。
但从短周期来看，房地产始终是经济的从属工具，一切的核心都在于经济。
经济稳则房地产处于抑制状态，经济波动则房地产必须要稳，经济大波动则房地产要成为最后的定海神针。
这就决定了房地产的逆周期性特征，同样也决定了楼市调控与经济形势的负相关性。当然，房地产对于经济的刺激效应面临着边际递减的困境，支撑效应越来越有限，而负面效应越来越突出。
所以，大水一定不会轻易出现，当它出现时，那就必然意味着到了不得不出动的时候。
05
选择与机会
楼市普涨时代告终，分化时代到来，对我们有何警示？
其一，未来十年，比房价更重要的是安全性和流动性。在楼市里，好的城市，必然有好的基本面，有强劲的刚需支撑，有相对合理的房价收入比、租金回报率，而更好的流动性。相反，那些过度依赖外来投机、基本面一塌糊涂、楼市失去流动性的城市则要当心。
其二，没有人口流入的城市要谨慎。今年，发改委首提收缩型城市，说明城市收缩已经相当普遍。有些中小城市，人口持续收缩，经济未来也将面临收缩，资产未来的升值空间相当堪忧。这方面，甘肃玉门和黑龙江鹤岗都是教训。
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其三，不要将资产过度配置于房子上。未来，房地产的角色仍然重要，在货币刺激之下不乏出现新一轮大涨的可能性。但整体而言，不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。将资金全部投注于不动产上的风险越来越大，不要再蒙眼买房，也不要再豪赌。
本文首发于微信公众号：地产情报站。
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