经营性物业抵押贷款：实务与案例

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案例

2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元,该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元｡经尽职调查后,评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷,因此设计和实施了如下解决方案:先以860万元帮助其从典当行解压股权,再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元｡

担保方式

1､经营性物业贷款必须以借款项下的经营性物业抵押作为担保方式,抵押率应控制在70%(含)以内｡如有需要,可追加其他担保｡

2､借款人可根据要求将经营性物业投保商业保险,保险期限不得短于贷款期限,保险中不得有任何损害我行利益的限制性条款｡

提供资料：

1､申请人和担保人各自的《企业(法人)营业执照》､《经营许可证》(如有)､《组织机构代码证》､企业(公司)章程､《贷款卡》;

2､法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件;

3､三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表;

4､抵(质)押物清单､产权证明(原件)和有处分权人同意抵(质)押或保证人愿意提供保证的有关证明文件;

5､产权证书､租赁协议及承租方资料;

6､董事会同意以经营性物业抵押的决议｡

还可通过设立营业网点为经营性物业租赁商户提供存款､贷款､结算和财产保险､ATM､POS机设置等金融服务,提高经营性物业抵押贷款业务的综合经济效益｡

l用于购置经营性物业的,贷款额度不得超过所购置物业价值的50%;用于大修理物业或物业经营期内配套周转性资金的,贷款额度一般不得超过资金需求的60%,最高不超过70%;

l贷款用于置换第三方负债的,贷款额度不得超过原有负债总额｡

l必须对经营性物业办理综合财产险,并明确我行为第一受益人｡

l保险费可分一次或二次投保｡

l投保金额不低于贷款金额,保险期限不得短于我行贷款期限｡

1､申请人所从事行业不属于国家授信政策规定的压缩类行业;

3､出租行为真实,必须具备明确稳定的物业经营现金流,并要求提供相应的租赁协议或经营协议资料｡

4､学校､幼儿园､医院等公益事业单位为借款人的,不得办理此业务

总授信金额:跟据现金流的测算及抵押物的评估价值核定

贷款年限:3至10年

还款方式:贷款本息按月或按季度等额还款,减少还款压力

贷款利率:按同期人民银行基准利率或上下浮5%-15%(根据企业运行情况确定)即年6%-8%｡

7､土地性质为出让的经营性物业贷款,须提供产权证书;性质为租赁的,需提供相关部门同意建造物业证明资料

办理流程

1､向我司提交贷款业务申请及相关申请材料

2､我司审核后,办理融资相关手续,签署相关法律文本

3､办理抵押登记手续后放款

且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月,投保总额不低于贷款本息额｡

个人经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营物业所有人(仅限于个人)发放的,以其所有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入进行还本付息的贷款

【贷款对象】

具有中华人民共和国国籍的自然人,年龄在18周岁(含)-60周岁(含),具有完全的民事权利能力和民事行为能力,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业的所有权有权处分的个人｡

【贷款条件】

1､个人资信良好,在我行无不良信用记录,个人及家庭负债与其经营收入相符｡

2､拥有经营性物业全部产权,持有合法､有效的房产所有权证和土地使用权证｡

3､借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物｡

4､同意与我行签订租金监管协议,接受我行对物业经营收入､支出款项的封闭式监管｡同时,承诺物业经营所产生的资金结算､代收代付等中间业务在我行办理｡

1､贷款额度:根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定｡同时,贷款额度最高不得超过物业市场评估价值的60%(其中标准厂房最高不得超过市场评估价值的70%)｡

2､物业用于出租的,须提供真实的租赁合同､协议原件｡租赁合同涉及多页的,页面与页面之间必须同时加盖双方公章(必须采用骑缝章形式);

3､物业用于出租的,需要提供承租人有效的营业执照并加盖公章;

4､物业承租人知晓物业抵押给我行的声明;

经营性物业抵押贷款:房地产贷款拓展新渠道

经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种,是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后,

在此之前,由于没有与之相适应的金融产品,往往造成企业资金的沉淀和长期占用,对商业地产经营者来说,资金的效率是低下的,“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”｡

以等额本息法为例,由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息,以10年期贷款计算,借款人每隔一年,其贷款本金就减少10%,也就是说贷款发放后,即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑,对银行来说,其贷款仍然是安全的｡

从理论上讲,经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降,每年下降10%”风险能力｡因而在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时,一般不做敏感性分析｡

开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或大客户服务中心(楼中银行)来拓展楼宇内的优质客户,进而带动存款､结算､银行卡等业务的发展｡

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