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房地产http://www.gendan5.com/p/2019-05-28/72947.html投资须知——租金回报率是关键。自2005年3月17日起，5年期及以上的银行按揭贷款年利率为5.51%，购买第二次住房贷款利率为6.12%及以上。目前，房地产投资的最低资本成本为5.51%。如果租赁房地产的年回报率低于5.51%，那么租赁不如出售。一次性收回的资金可用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。其中，租金回报率是决定房地产投资者选择出售还是出租房屋的关键。
如何计算房地产租金回报率？例如，有人以成本价买了一套建筑面积为60平方米的房改，后来从一个小区借了50万元买了一套自住商品房。房改费每年1800元，物业费每月2000元，900元。目前，该地区房价约为42万元(含装修)。为了保证出租房屋的质量，李先生还需要投资约1万元购买电器和家具。此外，在租赁过程中，几乎每年都应留出一个月的空缺期。计算:年净租金收入= 2000× 11-1800-900 = 19，300元，年租金收益率= 19，300/(420，000+10，000) = 4.49%。显然，出售房产并返还42万元资金来偿还某一地区房屋的部分银行按揭贷款，比收取租金获得4.49%的年收益率要好，因为某一地区房屋支付的资金成本为5.51%，高于4.49%的租金收益率。
房地产投资须知:
1、由于营业税的征收，投资期不到两年的短期投资者采取“以房换房”的策略较为合理。对于投资两年以上的投资者来说，采用“以房换房”或“以租换贷”的方法可能不是最好的可行方案。两者之间的平衡是关键:租金回报率。首先，如果待出售房屋的抵押贷款没有还清或房价已经还清但没有取得房产证，转让将受到许多限制，很容易造成收入损失。
2、如果考虑长期租赁，鉴于北京目前的租赁市场情况，为了保持原有的生活质量和租赁水平，房主一般应该每5年左右重新装修和更换一些家具和家用电器。
3、根据上述例子中的房地产租赁市场，综合考虑各种因素，目前市场上许多租赁房屋的投资回报率约为4.5%，比目前的抵押贷款利率(5.51%)低1个百分点左右，而“以房换房”的初衷可能难以实现。
4、对于以按揭贷款形式购买多套房地产的购房者，房地产投资负债比例不应过高，贷款比例应适当控制，月还款额和收入比例应降低。避免使用预期租金收入作为抵押贷款的主要还款来源，而使用手头剩余资金提前偿还贷款实际上可以减少不必要的利息支出。
5、当一个人拥有两套以上的房地产，并且短期内不考虑转让房地产时，有必要进一步分析现有房地产各自的地理位置、内部质量、周边环境等特点，以确定住哪套房地产和用哪套房地产进行租赁投资，并通过有效的组合来配置房地产资源，扬长避短。
房地产投资注意事项——识别三个错误。我们已经讨论了房地产投资的五个注意事项。关键是找出三个错误。除了投资对象的选择不能“放在篮子里就是食物”，因为国家对房地产的监管力度很强，谨慎投资更有必要。
1、坐着收租金。由于我们打算获得租金收入作为投资回报，我们必须考虑区位因素。尤其是在北京，不要相信销售小姐说的话。她只关心小麦房，不管房子能否出租。
2、留给后代。考虑到财产的贬值，利用这笔钱买房子，等孩子长大结婚后再用。当一件物品没有被使用或完全被使用时，它的价值将会大大降低，更不用说像价值保存和增值这样的词了。
3、从低到高。这种风险最大。现在北京的房价已经连续多年上涨，并且已经达到了很高的水平。快速增长的空间非常有限。除了要有独特的眼光来选择正确的财产之外，还有必要做详细的说明。例如，一栋100万元的房子首先必须有95000元的差价。只有去掉这一部分，才有可能赚钱。
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