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法拍房能不能买,就看这3件事有没有做好 [推广有奖]

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超爱吃鱼的猫 发表于 2019-8-18 22:30:32 |显示全部楼层

对于想买法拍房的朋友们来说,尽职调查这一环节是可以掌握主动权的,最最最重要的一环,没有之一。我在袋鼠安家法拍的时候,他们就一直提醒我,关于参拍前对于标的物的各方面调查,怎么细致都不为过!

尽职调研,算是专业用语,简单的来说就是对所要购买的房子做全面的调研,袋鼠安家经历过上千次的参拍经历,把各种需要调研的信息归纳成三大类:

1,拍卖房基本信息调研

2,拍卖房交易信息

3,拍卖房风险信息

以上三类信息的调研,就是我们今天所说的购买拍卖房“最重要”的3件事!

来~~看看拍卖公告中的特别规定,再来体验体验这3件事的重要性!


对于上面的公告,大体说了这么四点:

1、法院&拍卖行:无论采用何种方式对拍卖标的所作的介绍及评价,仅供竞买人参考,不构成对拍卖标的的任何担保。

2、委托方和拍卖方不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。

3、无论是司法部门委托还是社会委托的房产标的,由于缴税、补证等工作量大和难度高,房产过户、实物交接等事项的具体时间具有不确定性(时间较长),若因国家房地产政策发生变化,由此产生的风险由买受人承担。

4、竞买人在竞拍过程中一经应价,即视为其已经了解并接受拍卖标的现状并负法律责任(包括标的的显性瑕疵和隐性瑕疵),认同标的房产变更登记(交易过户)的客观条件和必要条件。

也就是说,法院&拍卖行所说的信息,对与不对不做保证,也不负任何责任,风险自负!!

1、基本信息调研

类型(公拍网查询):拍卖标的的属性,金融机构根据这一属性决定贷款的成数。住宅、别墅、商住等等。一般来说住宅贷款的成数最高。

区域(公拍网查询):拍卖标的坐落的区域。

地址(公拍网查询):拍卖标的的地址。

小区名称(公拍网查询):拍卖标的所属的小区。

楼高(公拍网查询):拍卖标的位于整栋建筑的第几层。

总高(公拍网查询):拍卖标的所在建筑的总层高。结合楼高,我们就可以判断出该套房源大致的采光情况以及是不是电梯房等等。

建筑年代(公拍网查询):拍卖标的的建造时间。这个决定了金融机构贷款的年限,计算公式为:XXX。举例来说,一套xxx年的房子,最多可以贷款xx年。

面积(公拍网查询):拍卖标的面积。面积是判断住宅是否是普通房的标准之一,

区域配套(公拍网&Call线下房产中介):拍卖标的所属小区的交通、学区、商业的配套情况,公告上就有,不过不般不太正确,去与中介交流交流应该很快就知道了

小区情况(线下调研方可):拍卖标的所属小区的人数、在售房源、在租房源情况。这三个指标分别反映了小区的容量、房源的流通性、房源的居住价值。

房屋情况(公拍网&实在走访):拍卖标的的户型、装修情况。

拍卖时间(公拍网查询):本次拍卖会时间。

历史拍卖情况(公拍网查询):本标的历史拍卖的时间、价格。

当前拍卖信息(公拍网查询):本次拍卖公司、联系方式、保证金打款账户、时间等要求

本次拍数(公拍网查询):拍卖标的这次是几拍

不管你买来是投资还是自住;

房子最终是用来住的,只有充分了解了标的的信息,才能帮助我们更好的评判他的价值,以及是不是适合自己。

2、交易信息

这部分我们关注的是市场热度、最低起拍价、评估价、市场价、银行认定价、市场折扣、银行评估折扣、保证金、税费承担,欠费信息。

这部分的信息,大部需要自己调研,公拍网上能找到的信息就比较少了~

市场热度是神马?市场热度是一个反映同类房源,近期市场的关注热度指标。

通过搜集各方挂牌及看房的情况,综合得出市场热度,数值越高,通过他我们可以直观的看到市场对于房源以及价格的接受程度。

市场热度是袋鼠安家很重视的一组数据,通过这组数据我可以初步判断出此房未来好不好出售,此组数据越大,说明此房越好出售;反之越低,可能此房不太好出售或卖不起价。不过,有时候数据也会骗人,有些小区此数值非常低,并不是因为不好出售,而是自住率极高,没有房子出售或一出来马上就卖掉了,所以一定要去现场做做市调,实在太忙的话可以Call一下附近的中介,通过与他们的交流做出判断。(此数据为袋鼠安家独家出品)

评估价(公拍网查询)

对于拍卖的财产,人民法院都是委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。实际操作中,评估公司评估费用往往是基于评估物价值。


以下就是评估公司对于拍品的评估报告,圈出来的地方,就是大家需要重点关注的,评估总价、单价、评估时间。

其中大家比较容易忽略的重要信息,是评估时间。一般来说,从评估到拍卖都会经过一段时间(少则几个月,多则半年甚至一年以上)。而法院平时比较忙,不会每次重新拍卖都申请价值评估,这就造成了评估价是滞后于市场变化的。


起拍价(公拍网查询)

我们报名参拍后,第一个看到的就是这个价格,对比市场价格是不是看得直流口水~

根据有关规定,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;凡是遇到流拍的,下一次拍卖时,价格最高下调比例不能超过上次拍卖价的20%,一次类推,最多拍卖三次。

当然具体的价格制定,由法院综合评估后决定。

另外价格方面需要注意的是,根据新出的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,不再设置保留价(也就是成交的保底价),一人报名一人出价即可成交,这对购买者来说,也算是个利好。

不过拍卖房,有一个规则就是自由竞价,价高者得!!

多些人关注,多些人参拍,竞价的次数可能就会多不少,价格嘛~~~就有点不受控制了哦~~

市场价(市场调研获得)

一套房子在二手交易市场,可以成交的价格,我们一般需要参考的是相同小区,相同户型的二手房最近的成交价格。

银行认定价(需要找银行的朋友协助你们做调研)

北上广动辄成百上千万一套的房子,绝大多数购房者都是通过贷款的方式购买的。银行会根据自己的内部评估系统,给资产进行估值,并根据这一估值为基数,审批并发放贷款。

所以想要从银行爸爸口袋里拿到钱,还得看爸爸觉得这套房子值多少钱

市场折扣(市场调研所得)

起拍价/市场价

第一个相信比较容易理解,该比例反映了我用几折买到了这套房子。

考核性价比的一个比较关键数据!

银行评估折扣(需要找银行的朋友协助你们做调研)

起拍价/银行认定价,通过他我们说不定可以找到零首付的案子哦!

银行批贷款是按照评估价的一定比例的,比如说7成。当起拍价银行评估价比低于7成,神奇的事情就发生了。

保证金(公拍网查询)

拍卖保证金是竞买人取得竞买资格的条件之一。竞买人没有按照数额和截止时间要求交付拍卖保证金的,不可以参加拍卖会。

拍卖保证金的金额大小由拍卖公司基于拍卖标的实际情况而定,且参考评估值确定比例值,一般为评估值的10%—20%,特殊情况为评估值的30%,具体金额详见拍卖公司所发布的拍卖公告的“拍卖保证金”。

税费(结合公拍网的信息,自己初步估算或交易中心核算)

说道拍卖房,不得不提的一项费用就是税费,而且必须当场全额缴纳。常见的缴纳方式有各付个税、买家承担两种。如果你看到中意的拍品上写的是各付个税,恭喜你,买这套房子可以为你省下很多软妹币。

3、风险信息

总体来说,拍卖房的风险有“”三大金刚“,分别是居住风险、租赁风险、欠费风险。

1、居住情况(公拍网上有交代,但仍需核实)

在拍卖房的交易中,经常会遇到拍卖标的当前有人居住的情况,极端情况下也会发生由于该房屋是产权人的唯一住房,竞买人拍卖成功了却无法入住的情况。

2、租赁情况(分法院认可及不认可的租赁两种,处理方式也不同)

对于拍卖房的购买者来说,租赁可是一个大坑,好多人在不知情的情况下吃了大亏。为什么这么说呢?因为买卖不破租赁。

根据我国的物权法等相关法律规定,如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。

3、   户口情况(自己到公安部门核实)

大家都非常关心买房子的户口问题,但是对于法拍房来说,不好意思法院这边只负责产权过户,户口是完全不管的,如果有相关问题只能找当地的公安户籍管理处进行咨询。

4、欠费情况(亲自核实)

关于欠费我们先来看下,拍卖行的特别约定中是如何描述的:  

本次房产拍卖标的交付后,买受人应自行办理水、电、煤气等户名变更或安装手续,并承担相关费用。原应缴应付的所有欠费包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等由买受人自行调查了解并全额承担。

尽职调查部分到这里差不多就结束了。



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