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前脚送走“别墅禁令”，后脚最严“公寓禁令”来袭！
大胡子说房 2019-08-21
上周四，我们发表了一篇关于东莞别墅禁令的文章（点击查看），东莞的此次政策几乎是史上最严厉的别墅相关禁令。
就在同一天，厦门也颁布了一条关于公寓的禁令。
从文中的条款可以看到，此次的厦门禁令和东莞的别墅禁令风格如出一辙，不仅仅要求限制将办公类产品变相成为公寓或类住宅，针对细节也描述的非常清楚，比如说：
销售平面图中不得出现“公寓”“卧室”之类的词汇。
不允许设计成住宅户型，卫生间需要集中设置等。
不得预留和后期增加居住用的排水排污管道燃气管道等。
并且，无论是商业性质还是办公性质，都有最小分割面积的限制和层高的限制。
此次厦门的“禁公寓令”，其实并不是第一次颁布，原文中其实也提到了，此次的文件属于加强文件，早在2017年，其实厦门就已经有一份文件出台，名为《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知 》。
而此次的意见加强，堪称对商办类伪装公寓销售的项目一记绝杀。
为什么会突然出现这么个东西出来？
其实有两个因素，一个表面原因，一个背后原因。
一
表面原因
这个明因，大部分人都知道，就是佛山万科事件。
之前我们已经有专门写过一篇文章来解读万科事件，有些朋友可能不太清楚，我们简单的回顾一下：
两年前，佛山南海万科金域中央打着“万科大品牌开放商+百万综合体+不限购+精装修+托管”，再加上千灯湖板块的新房已经站稳2.5万+，把所谓“公寓”以略低于周围住宅的价格卖给了5800户业主，并且承诺可以办理房产证。
而在今年6月，5800多户业主领到房产证时却意外发现，他们当初花费百万多元买到的“公寓”竟然不是公寓，而是“商务金融用地，办公用房”。
为了达标，万科把原本承诺的公寓改成了不具备居住条件的商办用房，交付业主，愤怒的业主几经辗转沟通都没有迎来转机，万科方甚至把锅甩给了两年前销售的置业顾问。
再后来，央视经济半小时对此事进行了详细报道，公开点名万科“卖房不能挂羊头卖狗肉！不能店大欺客”。新华社、新华网、央视网、央视经济信息等，国家级媒体纷纷分发标题为“公寓变办公用房？！万科业主花百万买来违规居所”的消息。
舆论的压力，迫使当地政府高度关注并且针对万科违建的问题第一时间做出了相应的处理。
这样的一个事件，不仅仅是给企业和百姓敲了一个警钟，更是给曾经“睁一只眼闭一只眼”的各地政府，敲了一个警钟。
如果没猜错，这就是厦门此次文件的表面诱因。
二
背后原因
所谓暗因，归根结底还是与开发商肆无忌惮的办公改公寓销售有直接关系。
那很多人有些闹不明白，公寓到底是个什么情况？为什么会出现这么多公寓？
包括我的同事——花满楼在上周长沙考察的时候跟我聊天说，在长沙这样的城市也看到了许许多多的公寓。
我说对啊，写字楼没人用，没人买，盖了不当公寓卖怎么办？
其实，公寓的大量涌现，归根结底是 “科学”城市规划的后遗症。
啥叫后遗症？我们来理一理。
正常情况下，按照城市规划规范和标准来说，根据片区的定位，商办，商业，教育，绿地，工业，住宅，以及一些其他配套用地，都有一个科学的配比。
也就是说，只要定性综合片区，非纯居住片区。这个片区不管他是否有一毛钱的商务属性，是否有企业愿意入驻，在前期制定控规的时候，必须配比商办类的土地。
也就说你会发现，假设城市的大部分企业都喜欢，也都在东边办公的时候，北边、南边、西边仍然会有“写字楼”出现，因为土地在出让前，控规早已做好，因为调控规，调用地性质难度太大，所以，在明知道写字楼难卖，写字楼卖不去的情况下，地方政府对于办公改商住，写字楼当“公寓”卖，大多数都是睁一只眼闭一只眼。
并且，很多商办地块的出让， 是捆绑着住宅的，或者说，住宅地的出让是捆绑着商办的。
举个例子，在一些中小城市，某块并不怎么优质的商办地出让，开发商会要求政府在附近再搭配定向出让一块住宅用地。反过来，优质的住宅地出让，政府会要求开发商把附近规划的商办地一起打包。
所以，商办才会成为今天这个样子。
从城市规划的角度来说，多中心，就业和居住人群的良性流动肯定是城市更好的选择，有足够级别和体量的写字楼供给给中小企业使用更能带动经济发展，但开发商基于自身销售回款压力，经营的盈利的角度把商业改公寓改类住宅销售，必然是和政府的初衷背道而驰。
所以，从背后的因素来看，厦门之所以出这样的政策，也是更长远的为城市的产业和经济着想。
三
和我们有什么关系?
不得不说，厦门的觉悟甚至要比很多所谓的省会城市甚至副省级城市直辖市都要高很多。
对于公寓这类祸国殃民的产物来说，通过行政手段来减少一定是最好的结果。
未来会有城市跟进，也会有城市继续睁一只眼闭一只眼，我们甚至都可以猜到两派城市中，置业顾问卖公寓的宣传语。
跟进的城市会讲：办公改被禁止，以后公寓越来越稀缺，不限购、不限贷、高租金、稳升值……
没有跟进的城市会讲：政府支持商改住，商改住是大趋势，公寓会被越来越多人接受并认可，总价低、不限购、不限贷、高租金、稳升值……
不论是哪一派，卖房子的人都会夸公寓好，夸公寓妙，把公寓夸的呱呱叫。
毕竟，人嘛终归逃不过一个利字。
他们并不会告诉你，公寓这东西，在二手中介那里压根就卖不出去，也不会告诉你，这种东西涨幅根本追不过隔壁的住宅，更不会告诉你，税费到底有高的多离谱。
甚至是北上广深一线城市，甚至是有积分上学可能的深圳，去到链家、中原问问，交易和咨询量也没比小城市高到哪里去。
而且，你怎么就能保证，你前边买的公寓，不会被定性违建勒令恢复成办公室？
结
上周末参加了吴晓波频道的一个线下讲做，其中有一位听众当场提问周边城市住宅和深圳可以上学的公寓哪个更有投资价值，主讲大V刘德科抛出的观点和大胡子李俊怀老师一直持的观点完全一致：
住宅优先于公寓，虽然大城市的公寓有一点点优先级，但如果级别不是太低的城市住宅，也依然优于公寓。
这样的观点，我们不止说过一次，甚至我自己都写的有些腻了。
但被所谓不限购不限贷高租金这种噱头，以及置业顾问和不专业的亲朋好友带节奏的人，仍然数不清。
他们推荐公寓有钱可拿，而你去投资公寓，却是资金被套。
还有，这次的厦门新闻，站出来解读的同行屈指可数，可谓是集体沉默。
有两个可能，一个是确实没弄明白，一个是利益相关。
我猜是后者，你们觉得呢？
以上为正文，来自大胡子说房团队的言先生
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