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根据我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城市房屋所有权的法定公示方式。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权的取得、设立和变更，必须在物权法生效之前进行登记。
因此，房屋所有权的确认必须基于登记簿上的记录。房产证http://www.gendan5.com/p/2019-07-18/80255.html作为一种证明，可以证明房屋所有权属于谁的法律事实，但其证明是基于房屋记录与登记簿的一致性。如果您离开不动产登记簿或与登记簿中的记录不一致，不动产证书将失去交易活动中不动产权利所有权的证明，只能成为请求登记机关确认权利的证明文件。如果登记册没有变化，房地产证本身的任何个别变化都不具有物权法的效力。例如，买卖房屋时，房产证的交付不具有房屋所有权转移的效果。房产证受让人不能以取得出卖人的房产证为由，声称已经取得该房屋的所有权。
房产证遗失后，房屋所有人不丧失房屋所有权。权利人可以根据登记簿上的记录主张和行使权利，也可以根据登记簿上的记录请求机关补发财产所有权证书。显然，房地产证不能从登记簿中的记录中分离出来，发挥其证明作用。所谓“房屋所有权证是业主依法拥有房屋所有权并行使房屋占有权、使用权、收益权和处置权的唯一合法凭证”，这实际上颠倒了房屋所有权证与不动产登记簿的关系，误解了物权公示的原则、意义和适用规则。
房地产证不具有代表房屋所有权的功能，这与证券有很大不同。它们都是书面证书。证书和证券的主要区别在于证书只是证明法律事实的书面证书。房产证作为权利证书，只能证明特定房屋的所有权属于谁，不能代表其上记载的权利。证券不仅可以证明权利的所有权，如诉讼当事人即使只持有单一的证券证书，也可以充分证明他们对证券拥有权利，而且还可以代表记录在其上的权利，证券的转让和交付会产生权利转让的效果。
当然，在与房屋相关的交易中，房产证仍然可以起到一定的证明作用。然而，房产证只是初步证明。在房屋买卖签约过程开始时，想要出售房屋的一方可以出示房屋产权证，初步证明自己是房屋所有人，并据此开始相关的签约谈判。如果双方达成初步协议并准备签订房屋买卖合同，一方不应仅根据另一方的房屋产权证记录与另一方签订合同，而应前往房地产管理局检查房屋登记簿，以查明另一方是否为房屋的真正所有人，以及房屋是否设定抵押，因为只有登记簿中的记录才是所有权的可信证明。
在房屋买卖合同履行期间，出卖人向买受人交付房屋产权证不具有房屋所有权转移的法律效力。只有在不动产登记簿上登记所有权主体的变更(即所谓的“转移登记”)，房屋所有权转移才能产生法律效力。严格来说，在房屋所有权转移过程中，房产证不能随之转移。转让登记后，房产管理部门在变更记录后，不应将出卖人持有的原房产证转让给买受人，而应收回出卖人持有的原房产证，并向买受人签发新的房产证。可见，在房屋交易过程中，房产证的证明功能极其有限，远远少于生活中其他一些常见的证件，如身份证、毕业证、合同等。
当然，虽然房产证的交付不具有物权法的效力，但在审判实践中，根据这一点判断是否存在债务关系仍有一定的证据意义。例如，房地产证书的交付可以证明双方之间可能存在合同关系，并且可以证明出卖人有交付房屋所有权的意图。在涉及房屋抵押的交易活动中，抵押权人对房屋产权证的占有可以证明抵押合同关系的存在等。
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