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1、土地增值税预缴、清算等税务处理的33个问题
2、土地增值税扣除的30个问题
3、近期热点原创文章
4、土地增值税热点问题的汇编
01
1、资产拆分新设公司的土地增值税处理来源:山东省税务局
问:因发展需要,我集团公司部分业务需要独立拆分,需要新设公司独立承担该部分业务,现将集团公司的部分资产进行拆分,作价评估入股新成立承接业务的公司,该部分资产包括土地和知识产权,另外,为了整合资源发挥积极性原公司的核心技术人员持股0.01%,这种拆分重组行为,是否符合财税(2018)57号文第四条关于“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更至被投资企业,暂不征收土地增值税”重组概念?是否暂不征收土地增值税?
答:您好!您提交的问题已收悉。根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财〔2018〕57号)
本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。
四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
因此根据上述文件,企业重组行为不符合﹝财税(2018)57号﹞文件相关规定,具体建议与主管税务机关联系咨询。
2、房地产企业关于预收账款预交土地增值税
来源:河南省税务局
问:根据国家税务总局16年79号公告,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。我司19年7月取得预收账款1090万,不含税金额应该为1000万,我司认为70号公告中的简易计税方法是纳税可自行选择的,所以在缴纳土地增值税时,直接按照1000*3.5%=350万元计算缴纳,是否符合立法本意,是否有误。
答:一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
三、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定,关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
四、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》(河南省地方税局公告2017年第3号)规定,一、土地增值税预征率 房地产开发企业转让房地产项目,对价格在20000元/平方米(含)以上的单套房屋,预征率为6%。……三、政策衔接问题 房地产开发企业转让房地产项目,价格在20000元/平方米以下的单套房屋,预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发〔2010〕28号)的规定执行。……
五、根据《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发[2010]28号)第一条规定,土地增值税预征率 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定,我省土地增值税预征率按不同项目分别确定:(一)普通标准住宅1.5%;(二)除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%;(三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目4.5%。
六、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定, 第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目,是指:(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。……第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。……
因此,根据您的描述,若您单位符合国家税务总局公告2016年第18号第八条的规定,选择适用简易计税的,在计算土地增值税时可以按照国家税务总局公告2016年第70号第一条规定,转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额计算应纳税额,采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
3、土地增值税预缴及清算规定
来源:厦门市税务局
问:1、厦门市翔安区的房地产招拍挂项目,土地增值税预缴按照哪个政策执行呀?预缴比例是多少?在预售收款预缴土增税之前在税务局备案的流程是什么?申报时间的规定是怎样的?土增清算时候清算口径是按照普通住宅和非普通住宅划分吗?划分的标准是什么?请帮忙给一下文件号,学习一下,
2、厦门市翔安区企业所得税预缴毛利率的比例是多少,参照那个文件执行,预缴比例的确定流程是怎么样的?如何在税务局备案?
答:一、1、根据《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》(厦税公告2018年第10号) 一、关于土地增值税预征率
(一)对社会保障性住房不预征土地增值税;
(二)普通标准住宅2%;
(三)非普通标准住宅4%;
(四)商品工业厂房2%;
(五)除商品工业厂房以外的其他非住宅类型房地产6%。
2、纳税人取得转让(预售)房地产收入的,应于次月15日内向主管税务机关申报预缴土地增值税。
根据《厦门市土地增值税清算管理办法》第十条规定:“ 纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内,向主管税务机关办理房地产项目信息登记,填报《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》,同时提供以下书面资料:
(一)房地产项目立项批文;
(二)国有土地使用权出让合同或转让合同;
(三)纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等方式取得国有土地使用权的,应当提供书面材料。
3、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件的规定:“一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”
因此,纳税人办理清算时,应当区分普通住宅和非普通住宅两类房地产分别计算增值额、增值率,计算缴纳土地增值税。
普通住宅按照市政府相关部门发布的界定标准来认定,具体适用上以合同签订并备案的时间对应的普通住宅界定标准为准。
二、根据厦门市地方税务局转发国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(厦地税发〔2009〕89号)?一、 关于企业销售未完工开发产品的预计计税毛利率
(一)经济适用房、限价房、危改房项目,预计计税毛利率为3%。
(二)非经济适用房类项目,预计计税毛利率为20%。
房地产开发企业应按照企业所得税法进行预缴,预缴时不需备案。
4、土地增值税清算对象问题
来源:山东省税务局
问:《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十三条的规定“??对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。“,房地产企业在不享受普通住宅免税优惠的前提下,是否可以不分别不同产品的核算增值额,合并计算增值税应纳税额?
答:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号) 第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定
根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第十四条 各市税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型,科学合理地确定预征率进行预征,并按规定进行清算。
是否需要进行分别核算,具体建议与主管税务机关联系咨询。