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雷达卡
摘要：S-REITs：只要875块，你也可以有十栋楼收租
不知道大家是否还记得去年火爆社交网络的广州鸭仔饭大叔？看上去只是卖着12元鸭仔饭营生，实际上却是坐拥十栋楼收租的包租公！
图：网友们柠檬掉了一地
其实也没什么好羡慕的，小桥今天要介绍的这个新加坡市场明星产品品类只要875元就能让你轻松实现成为包租公、包租婆的“躺赢”梦想。
想必一些网友已经猜（在标题里看）到了，今天的主角就是新加坡的房地产信托投资基金（S-REITs）和房地产信托（property trust）。
稳健投资者的心头好
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REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地产信托投资基金，是投资于购物中心、办公室、酒店、零售物业等能够产生收入的房地产资产组合的基金，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs的资产由专业人员进行管理，其产生的收入（主要是租金收入）一般会定期分配给投资者。通过REITs，投资者可投资房地产资产，并分享/分担拥有房地产组合的收益/风险。与在新交所上市的其他证券一样，商业信托份额以市场驱动的价格进行买卖。
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虽然REITs不像那些十年十倍的焦点股份一样长期占据财经新闻频道头版，但它低调稳定、能为持有者输送长期现金流，也一直是求稳的投资者的心头好。而新加坡房地产信托投资基金和房地产信托（以下合并简称“S-REITs”），以其平均6.4%高派息率和低波动率，被称为REITs中的宝藏级选手并不为过。
数据来源：SGX Research – sgx.com/research as of 31 May 2019
据新交所11月发布的最新数据，2019年以来，iEdge S-REIT指数的总回报率为24.9%，而富时EPRA NAREIT 亚洲（日本除外）REITs指数的总回报率为18.9%。作为对比，同期海峡时报指数总回报率为10.3%、恒生指数涨1.9%、沪深300指数涨约27%。
2002年，凯德商用信托（CapitaLand Mall Trust）率先登陆新交所，开启了新加坡成为全球领先的REITs中心的征程。
新加坡是目前亚洲第二大且最具国际性的REITs市场，在亚洲仅次于日本。
截止2019年11月，新交所上市的共有35只REITs、6只合订信托（stapled trusts）以及2只房地产信托（property trust），总市值超过1000亿新元（约5139亿元）。以市值计算，该板块也保持着最近十年22%的年复合增长率。
作为对比，内地投资者相对更熟悉的香港市场上目前只有约10只REITs，市值约2800亿港元，物业则主要集中于香港本地，广度及深度均不及新加坡。
甚至部分香港本地发展商也选择将其物业打包赴新加坡上市：11月28日，远东发展（0035.HK）发布公告指计划分拆澳洲、新加坡、马来西亚及英国等若干酒店物业，以合订信托形式赴新加坡上市，以释放资产价值。
董事总经理孔祥达29日于业绩记者会上表示，选择于新加坡上市的原因为当地有税务优惠，且REITs成功例子较多。
仅需875元，就可以让你的物业遍布全球
在近20年的发展过程中，新加坡REITs的物业地理布局已经从新加坡本土为主，拓展到全球各地。
目前，有约80%的S-REITs持有新加坡以外的物业资产，足迹遍布亚太地区、南亚、北美和欧洲，是亚洲唯一如此国际化的REITs市场。
这部分得益于新加坡市场上广泛而多元的投资者主体（从个人到机构、从本土到海外）；同时，近年来新加坡快速发展的私人财富管理行业，也很大的促进了该市场发展。
数据来源：Bloomberg, SGX data as of 31 May 2019
以丰树物流信托（MAPLETREE LOGISTICS TRUST, M44U.sg）为例，它的物业资产组合中有32.1%的物业位于新加坡、30%在香港、12.1%在日本、8.1%在中国内地、8.3%在澳大利亚、5.9%在韩国、2.8%在马来西亚、0.7%来自越南。
丰树物流信托11月29日的收盘价为1.69新元，买入一手（100股）耗资约875元+交易收费（此处需植入硬广：之前参与到长桥测试用户征集活动中，可享受新加坡市场3个月佣金全免的福利）。
数据来源：Bloomberg Finance LP, DBS Bank
也就是说，仅需875元，就可以让你的物业遍布全球！
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根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型
权益型REITs 投资于房地产并拥有所有权，且从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，这也是REITs 与传统房地产公司的主要区别。REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。
抵押型REITs 是以投资房地产抵押发放贷款，一般不拥有或经营房地产，主要混合型REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，会同时经营房地产业务和抵押贷款业务。
市场上流通的REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的REITs 所占比例不到10%，并且权益型REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性。
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言归正传，举这个例子是想表明，S-REITs在分散投资的地域风险方面确有所长。新交所数据显示，2017年新加坡表现最好的20只S-REITs总回报率为30.2%，同期香港REITs的回报率为28.7%、澳大利亚REITs的回报率为5.9%、美国REITs只实现了3.8%的回报，而日本的REITs回报率甚至为负6.8%。
对于S-REITs新加坡以外地区资产质量是否能得到有效控制的疑问，新交所权益资本市场部总监Ronald Tan曾表示，S-REITs呈现出的低波动率属性，已经证明了S-REITs的高息率是具有可持续性的，因为假如其风险资产占比较大，它无法呈现如此低水平的波动性。
Ronald Tan说，相较于香港等对内地投资者来说更熟悉的市场，新加坡市场的特色之处即在于其投资多元化的选择。
他认为新交所“是一家为全球投资者服务的全球化交易所”，他同时也表达了将在恰当的时候协助中国REITs发行人在新交所集资的意愿。
数据来源：SGX Research – sgx.com/research as of 31 May 2019
另一方面，对那些不希望同时为多地区、多币种风险担忧的投资者，亦可以在S-REITs标的中找到许多仅有单一市场或国家物业的选择。
例如美鹰酒店信托EAGLE HOSPITALITY TRUST的物业就全部位于美国，凯德商用信托CAPITALAND MALL TRUST持有的均为新加坡本地物业，腾飞印度信托ASCENDAS INDIA TRUST顾名思义100%持有印度物业。
更棒的是，对于“患有选择困难症”却想要投资S-REITs的投资者，亦可以通过买入跟踪S-REITs指数的ETF一键投资整体S-REITs板块。新加坡金管局（The Monetary Authority of Singapore, MAS）为了向投资者推广S-REITs，也为S-REITs ETF的投资者提供了特殊的税收优惠。
展望2020年，宏观不确定性扰攘，全球主要国家或将逐渐进入降息周期，较宽松的流动性环境将为房地产行业创造有利条件。
随着主要国家国债收益率预期进一步走低，REITs的收益率与国债收益率的差距有望进一步拉大，而REITs的吸引力也将进一步增强。
波动市况中，S-REITs之类的派息资产往往可以成为稳健投资者穿越风浪的有力助手。
最后，为大家送上一个好礼，44个S-REITs的对比表如下：
本文是长桥App新加坡市场指北笔记的第二篇，在接下来的文章里，小桥还将继续为大家介绍S-REITs的投资之道，也将针对一些热门的S-REITs做专门的介绍分析。
敬请期待：）
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