看看把房地产股票祸害成啥了!

张三李四 发表于 2010-4-20 13:10
我个人看法，真正“祸害”全国人民的，不会是“房地产”这么个行业。而是这个行业背后的体制问题。

房地产泡沫的根源在于毫无节制的货币政策（以及由此带来的通胀预期），不恰当的土地批租制度，城乡之间的资源过度集中，户籍制度。

在不能解决上述问题的前提下，通过限制交易的手段来“抑制房价”，无助于问题的解决。

张三兄所言不无道理，不过既然张三兄说到背后的根本问题，在下认为根源不是行业背后的体制问题，而是体制背后的利益归属和分配问题。土地所有权在国家，那么国家要哪块地，老百姓便没有反抗的余地。这样造成的结果是不管楼盘空置率有多高，只要国家想卖地，就能收到地，就会有人去开发。被收走地的人还得去买房子。就算全部用动迁的方式，地产公司也有利可图。巨大的资金利益导致无限的土地供给，恶性循环没有尽头。就算有恰当的土地批租制度，也不能从根本解决问题。如果土地所有权属于私人，那便会从根本上限制土地供给，而且私人拥有土地会导致房屋的需求大量减少（自己盖房子怎么也比现在买房子便宜的多，也更放心），同时私人拥有土地会使土地的交易费用大大增加。
这中间牵扯到巨大的利益，利益的归属才是导致现状的根源。

调控之必须的，但应该从体制上入手，一味打压房价不能根本解决问题，地产商毕竟还得赚钱不是

alone1985 发表于 2010-4-20 13:29

张三李四 发表于 2010-4-20 13:10

张三兄所言不无道理，不过既然张三兄说到背后的根本问题，在下认为根源不是行业背后的体制问题，而是体制背后的利益归属和分配问题。土地所有权在国家，那么国家要哪块地，老百姓便没有反抗的余地。这样造成的结果是不管楼盘空置率有多高，只要国家想卖地，就能收到地，就会有人去开发。被收走地的人还得去买房子。就算全部用动迁的方式，地产公司也有利可图。巨大的资金利益导致无限的土地供给，恶性循环没有尽头。就算有恰当的土地批租制度，也不能从根本解决问题。如果土地所有权属于私人，那便会从根本上限制土地供给，而且私人拥有土地会导致房屋的需求大量减少（自己盖房子怎么也比现在买房子便宜的多，也更放心），同时私人拥有土地会使土地的交易费用大大增加。
这中间牵扯到巨大的利益，利益的归属才是导致现状的根源。

当然，我从来不认为有什么“恰当的土地批租制度”。无条件支持土地私有。

但就具体问题上我有2点保留：

第一“如果土地所有权属于私人，那便会从根本上限制土地供给，而且私人拥有土地会导致房屋的需求大量减少（自己盖房子怎么也比现在买房子便宜的多，也更放心），同时私人拥有土地会使土地的交易费用大大增加。”这种说法我有一部分不同意，土地私有化条件下“房地产”作为一个分工的比较优势也将继续存在。

第二，现今中国的房地产问题，不仅是一个价格问题，更是一个货币问题，同时也是一个汇率问题

专家们说，房地产市场没有泡沫

10# 张三李四

此回复精准

张三李四 发表于 2010-4-20 13:44

alone1985 发表于 2010-4-20 13:29

张三李四 发表于 2010-4-20 13:10

张三兄所言不无道理，不过既然张三兄说到背后的根本问题，在下认为根源不是行业背后的体制问题，而是体制背后的利益归属和分配问题。土地所有权在国家，那么国家要哪块地，老百姓便没有反抗的余地。这样造成的结果是不管楼盘空置率有多高，只要国家想卖地，就能收到地，就会有人去开发。被收走地的人还得去买房子。就算全部用动迁的方式，地产公司也有利可图。巨大的资金利益导致无限的土地供给，恶性循环没有尽头。就算有恰当的土地批租制度，也不能从根本解决问题。如果土地所有权属于私人，那便会从根本上限制土地供给，而且私人拥有土地会导致房屋的需求大量减少（自己盖房子怎么也比现在买房子便宜的多，也更放心），同时私人拥有土地会使土地的交易费用大大增加。
这中间牵扯到巨大的利益，利益的归属才是导致现状的根源。

当然，我从来不认为有什么“恰当的土地批租制度”。无条件支持土地私有。

但就具体问题上我有2点保留：

第一“如果土地所有权属于私人，那便会从根本上限制土地供给，而且私人拥有土地会导致房屋的需求大量减少（自己盖房子怎么也比现在买房子便宜的多，也更放心），同时私人拥有土地会使土地的交易费用大大增加。”这种说法我有一部分不同意，土地私有化条件下“房地产”作为一个分工的比较优势也将继续存在。

第二，现今中国的房地产问题，不仅是一个价格问题，更是一个货币问题，同时也是一个汇率问题

土地私有化条件下“房地产”作为一个分工的比较优势继续存在这一说法我同意，但是在土地私有化的情况下，房地产业的存在还会不会如此畸形，会不会导致市场恶性循环，这一点我认为值得商榷。毕竟目的不在于消除存在，而是要存在的合理。

至于张三兄说的第二点，在下不是很明白。张三兄说房地产问题是一个货币问题，是指什么？同时说是一个汇率问题，是指人民币与美元挂钩以及币值被低估等造成的么？又或者是国际热钱流入的问题？劳烦张三兄不吝赐教。

您客气了。关于第一点，我的意思是土地产权如果归属于私人，相当于今天的现状而言，“土地的供给”和土地的“土地的需求”可能不一定像您所估计的那样都是“减少”。一般而言，“垄断的土地市场”可能比“竞争的土地市场”供给更加不充分一点也未可知。

关于第二点，住宅具有明显的一定程度的金融产品性质。今天为众人所诟病的“炒房”及“囤地”，背后的含义无非就是“对房价的上涨预期”。如果没有这一点，谁去“炒房”？谁去“囤地”？

而“对房价的上涨预期”，在我看来，可能并不是像一些朋友所理解的“自我实现的预期”，它完全可以表达为由“通货膨胀预期”所导致的函数。而后者，毫无疑问是一个货币问题。

最直观的表达也许可以这样来说：“投资机会的缺乏”可以完整表达为“投资机会相对于过多的流动性的缺乏”，于是就有“资产边际收益率”的下降，或者更直接说，这里实际上就是附加了一个通胀预期。所谓“资产泡沫”，大概就是这么回事。在我看来，恐怕没有一种资产泡沫可以脱离“过多的流动性”而存在。

至于汇率问题，可以这样来理解：固定汇率下，如果本币被低估，那么持有该种货币标注的资产是最稳妥的做法。因为实现实际汇率的均衡只有两种可能，要么名义汇率升值，要么通货膨胀。无论均衡路径如何，都可以通过持有人民币标注的资产套利。所以，投机客无非是“发现价格”，而不是“炒作价格”。

问题，恐怕根本没有把“投机客”赶跑那么简单。除非回到计划经济模式，否则，增大套利成本不见得有利于使得价格向均衡的回归。

最近一年的房地产问题，完全就是一个货币问题
去看看过去两年的天量信贷。

张三李四 发表于 2010-4-20 16:26
问题，恐怕根本没有把“投机客”赶跑那么简单。除非回到计划经济模式，否则，增大套利成本不见得有利于使得价格向均衡的回归。

您说的意思我大概明白了，谢谢讲解！对于这个问题，我会再继续思考