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雷达卡
“做生意，第一是选址，第二是选址，第三还是选址。”都知道选址的重要性，但怎么去选，这里面有很多问题。
人流量是选址考虑的最重要的因素。不管怎么来讲，人流量是非常重要的，没有人流就没有商机。通常多少人最好呢？通常周流量在十五万左右是最好的。考虑到大家的时间，测人流可以在一天中抽三个时间段，早中晚。可以选择抽时间段的测。
下面笔者讲一下怎样了解环境做什么样的商圈调查。大家要了解目前的市场，了解商圈，了解一些东西，这些东西非常重要。另外，你选择一个地址之后，笔者建议去规划院查一下资料，在规划院基本上五年中的规划都有，你可以知道你选择的区域里什么时候拆，盖什么样的楼，包括它的容积率、限高、用途都可以知道，这些东西方便你掌握周边的变化，你投资一个房子，商业是五十年，居住是七十年，你必须了解以后的规划，不能说现在很好，有一个大商场，周围有很多的居民就好，实际上商场可能会搬迁，居民也可能会迁移。所以掌握这些资料可以让我们的风险降到最低。
基本的资料包括商业体量，就是指聚客点的凝聚力，就是商场的凝聚力，在于它的营业额，一个很好的商场，年营业额在八亿以上，如果营业额高，人流量非常大，那样的话，我们做任何的商业的捕获率非常高，这样才会选择这个区域来租。第二就是市政的规划，笔者说大家需要注意的东西，周边有没有新的聚客点进来，如果你想马上挣钱的话这个观点是错误的，投资是长期的东西，所以有些需要大家多分析，就是这个商圈，以后会不会有其他的业态进来，以后的规划是什么样，以后是以什么东西为主。我们有一些东西，可能需要大家去做评估，大家认为这个区域有没有发展，这个商业会不会做的很好。第三就是市场信息，我们从一些渠道得到的一些资料，包括报纸、电台或者其他的方面。
其次就是实地调查。在我们确定一个区域，比如说中关村这个区域，有几个商圈，第一商圈最好的是双安、当代商圈，这个商圈最好的。第二个商圈是海龙为中心的商圈，电子商场为中心的商圈。第三就是硅谷为中心的商圈。苏州街也是一个商圈，但是苏州街不是一个成功的商圈，因为本身的营业额不是那么大，另外就是方便程度。方便程度就是说我选择这个区域，你来人方便不方便，不管是开车还是骑自行车，过来方便不方便，这并不是为大家自己来想的，是为谁想的，是为租户或消费者来想的。
能见度对于商业来说，对各行各业的零售业来说，都是非常重要的因素。很简单的东西，能见度差五十米，在商业里面就是很大的差距，方便程度是非常重要的因素，我们所选的物业最好在主要道路上，不在主路线上的最好离开主要路线不超过五十米。
最后就是人流动向，就是出和入的地方，我们希望每个人都看到这个商铺，所有的商业的选址都有一条，要他的店的一个展示程度，一个形象。投资的回报方面大家比较关心。关于投资回报，我们想，投进去的钱要回来，实际上投资回报不像大家想的，每个人的计算方式不一样，从经验来说，一般正常的一个业态的话，拿餐饮来说，一般投资回报率是在12年到13年左右，租金是大家最关心的问题，排行来说，应该说证券类、金融类、银行类，租金相对来说比较高，也比较稳定，但是大家都不会说都有银行做，一栋物业最多有一家银行，餐饮类可能比较多，其次就是服装类的品牌，它的租金可能也很高，但是它的稳定性较差。
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